樓市的風向說變就變。

前些天我們在文章《》發了關于廣州11區去化率的表格。

（數據截至2025.5.30）

我有朋友看了之后感慨地說道——

奇怪！荔灣的去化怎么只有11個月了？它什么時候“上位”的？它憑什么？

我相信，不止是我的朋友，現在有不少粉絲都對荔灣的“逆襲”很疑惑。

畢竟，前幾年東進勢頭很猛，新廣喜歡在黃埔增城買房，這幾年海珠也在哐哐出新款，幾大網紅盤熱度也高，海珠的庫存也比較低，看得出來賣得相當不錯，它不應該成為MVP嗎，怎么反而被荔灣搶“人頭”了？

今天我們扒一扒荔灣到底是怎樣開掛的，為什么它能成為廣州的缺貨王的呢。

什么時候

荔灣成為斷貨王？

實際上，荔灣也不是一下子就成為斷貨王的。

2022年，荔灣的去化率為近17個月，比海珠去和越秀區都要高，2023年，荔灣區去化為近19個月，同年海珠區的去化只有10個月左右。

轉折出現在2024年。

2024年前三季度，荔灣的去化周期都維持在16個月以上，但到了第四季度，去化周期突然降至12個月左右。

當時荔灣成交了2800套左右的新房，環比同年第三季度漲了100%。

2025年第一季度的成交數據為1467套，雖然環比有所下降，但從成交量來看，這依舊是近4年來的高峰。

可以說，在2024年9月到2025年3月這段時間，荔灣在廣州樓市的表現能用殺瘋了來形容。

荔灣什么房子最搶手？

那么什么樣的荔灣房最搶手？

2022年，荔灣約60平以下的房子去化周期大概是12個月，其次是約100-140平的改善房源，去化周期大概只有14個月。

到了2023年，約60-100平的房子去化周期最短，大概只有12.5個月，其次是約60平以下的房子，大概為13個月。

2024年，約60-100平的房子去化周期從12.5個月跌至4.9個月左右，到了今年第二季度，荔灣該面積段的戶型去化周期為約4.2個月。

與此同時，我還翻查了荔灣各大熱門盤的公開的網簽數據，發現小面積戶型基本都是“不可銷售”的狀態。

大家不但熱愛在荔灣買房，而且專門挑荔灣的小戶型，直接把荔灣剛需剛改房干成了“斷碼款”，近年荔灣小戶型基本是一推一個火。

荔灣小戶型的出圈之路

為什么荔灣小戶型能夠如此出圈，主要有4個理由。

第一，對一些主城區居民來說，荔灣小戶型的上車價格足夠友好。

2025年年初至今，荔灣約60-100平的戶型套均總價大概在383.5萬左右，天河要450萬以上，海珠要506萬左右，越秀區更要600萬以上，這可不是一般的價差。

我同事的朋友A本想在海珠置換，結果被海珠房價暴擊，后來轉頭殺進荔灣花地灣拿下小戶型，在預算有限的情況內，荔灣是更合適TA的選擇。

其次，荔灣新盤配套很全面，展現了很強大性價比。

譬如2024年的保利雅郡，背靠廣鋼新城各種學校、商業配套，和地鐵西塱站也只有一路之隔，中海浣花里、萬科·理想花地·朗庭、萬科·理想花地·傲璟、保利和頌等基本可以共享花地灣板塊學鐵商醫等的配套。

我朋友當年果斷拋售海珠一房，火速置換廣鋼小兩房，當時我還說TA買早了，結果人家告訴我TA是精準拿捏家庭需求，這下娃有書包，自己和另一半的通勤夠方便。

對于一些對配套有要求，不想等兌現的朋友來說，荔灣的小戶型非常有吸引力。

再者，近幾年的荔灣也有一個清晰的預期。

在商業上面，荔灣有萬象商業、雙太古等知名品牌。從建設時間線來看，白鵝潭在建的重點商業項目都會在兩到三年內兌現，有一個比較清晰的預期，大家買了荔灣的房，收樓就能享受片區的紅利。

在產品上面，荔灣的新盤的確有不錯的表現。

譬如越秀·瓏悅西關就是新規產品，部分交標還根據老廣的生活習慣做了調整，像新世界天馥，臨近5號線地鐵站，本身還有不錯的交標；保利·珠江印象打造了臨江小戶型產品，相對稀缺……

這些全新的產品不僅更亮眼，在后續流入市場的時候也會展現出更強競爭力，所以更受大家的偏愛。

以往想買房的主城剛需是比較“尷尬”的，因為預算不夠所以要壓抑需求，要不無法在中心四區內置換，只能選外圍區，有時候還得等配套。

荔灣小戶型的出現，滿足了各種既要又要的需求，很好地化解了剛需的買房尷尬。

不過，隨著荔灣小戶型不斷地出貨，片區缺貨的現象也逐漸顯現。

從成交價格來看，2024年10月，荔灣區約80平及以下小戶型新房套均總價還在300萬以下，但到了今年5月該數據已經回升至310萬以上（資料來源：中指院）。這就表明，價格超筍的荔灣小戶型已經逐漸從市場上消失。

對于近期想買入荔灣小戶型的朋友來說，必需根據自身需求，盡快調整入市的腳步，如果你想了解任何荔灣小戶型的新動態，可以備注【荔灣】添加客服咨詢更多。

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