在房地產行業深度調整的當下,當高周轉房企的"郊區造城"模式逐漸失靈時,一家名為四川邦泰的民營房企卻以"二三線游擊戰"異軍突起。南昌、西安、合肥、南寧……2025年半年內14宗新地塊、52億拿地金額、土儲面積躋身行業前三,邦泰集團用"小而美"的精準策略,為行業提供了一條逆周期生存樣本。
一、從"郊區圈地"到"核心游擊":邦泰的降維生存邏輯
高周轉房企的"1.0郊區造城"模式,本質是利用低地價賭城市外溢紅利,通過大規模造城實現利潤覆蓋。但這種模式的致命缺陷在于:抗風險能力弱、穿越周期能力差。一旦市場下行,偏遠地塊的去化速度將急劇放緩,甚至淪為"鬼城"。更危險的是,大盤開發周期長、資金沉淀重,若遭遇政策調控或市場突變,極易引發資金鏈斷裂。
邦泰的破局之道在于"去大盤化"與"核心區精準卡位"。其拿地策略呈現三大特征:
地塊小型化:聚焦50畝左右的精致地塊,總價可控,避免資金過度集中;
城市下沉化:專攻二三線城市核心區域,而非盲目押注一線城市;
產品改善化:以改善型項目為主,適配城市中產需求,形成質價比優勢。
例如,在西安近期開盤的邦泰·悅九章,位于西安城市新中心能金區板塊核心腹地,3公里內教育、公園、商業等全維配套完善,近擁醇熟生活圈。通過2T2戶板式結構,以及電梯入戶設計,強化居住私密性,主力打造的102㎡-140㎡全面積段端廳戶型,擁有約28-32㎡的露臺,更能實現“小面積段、大平層體驗”。項目首開兩小時即實現151套去化,首開去化率80%,明星房源更是上演“秒搶”盛況!
這種策略的精妙之處在于:用一線城市的產品力,打二三線城市的差異化競爭。
二、從"縣城勞斯萊斯"到"CBD Tony":產品力升級的精準打擊
邦泰的策略與碧桂園2016年的"縣城好房子戰略"有相似之處,但執行更精準,而且邦泰還至少完成了以下三大升級:
選址升級:聚焦二三線核心區域,而非盲目下沉縣城,確保客群基數與購買力;
產品升級:將一線城市設計理念植入二三線,例如采用LDK一體化設計、全屋收納系統等;
成本升級:通過全國化供應鏈實現質價比碾壓,例如集中采購高端建材降低成本。
在二三線市場普遍產品力不足的背景下,邦泰的改善型項目如同"CBD的Tony老師",用同樣的剪刀(成本)剪出更高級的發型(產品)。
三、從"高周轉忽悠"到"老板看地":扁平化管理的生死革命
邦泰的另一大殺手锏是其扁平化管理:所有投資決策由集團把控。這種模式避免了高周轉企業常見的"為拿地而拿地"陷阱——可研報告淪為忽悠工具,垃圾項目以次充好。
在邦泰,職業經理人必須用數據說話:地塊是否匹配戰略?產品能否形成質價比?若答案是否定的,即便地塊再便宜也會被否決。這種"集團直管投資"的模式避免了傳統職業經理人制度下的信息不對稱與決策滯后。
更關鍵的是,邦泰多數項目都是自營為主,沒有太多的合作方牽絆,同比其它合作開發項目經營決策能更加高效,不存在因為公司制度問題,也不會因為管理分歧導致資產沉淀,甚至變成無效資產。
四、樓市結構性游擊戰的生存法則
當下的樓市就像手機市場:老項目=按鍵機(庫存必死)、新地塊=折疊屏(得搶首發),邦泰用一線的設計+民營成本控制玩"降維差異打擊",這種經營方式邏輯是成立的。
邦泰的"結構性游擊戰"策略,本質是房企的"章魚化生存":不做依賴單一大盤的恐龍,而是成為觸手靈活的章魚,在二三線市場玩出魔方般的組合。其三大核心優勢包括:
風險分散化:地塊分散布局,避免"雞蛋放一籃"的暴雷風險;
產品差異化:用一線城市設計理念降維打擊二三線市場;
成本極致化:通過全國供應鏈實現質價比碾壓。
邦泰的突圍戰,本質是房企對高周轉模式的全面反思。過去十年,高周轉企業通過"標準化復制+快速去化"實現規模擴張,但也導致產品同質化嚴重。邦泰則通過"小而美"策略,回歸產品力本質。
高周轉的"恐龍"時代正在終結,而"章魚化"的靈活生存者正在崛起。這場50畝地的"游擊戰",或許正是中國房企轉型的縮影——不賭大盤,用產品力與執行力,在二三線市場寫下新的生存法則。
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