一宗拍地，沒有溢價，沒有混戰，卻引爆行業關注。

6月4日，北京城市副中心0101街區八宗地塊整體掛牌，最終由中建玖合以底價74.91億元拿下。

沒有百輪競價，沒有報價膠著，一錘定音，過程平靜得反常。

但越是安靜，越讓人細思極恐。

畢竟，這塊坐落在北京副中心核心地段的地塊，硬件條件實在是太頂了：

區位優越、八宗合一、鄰近市委市政府、雙軌交匯、濱水界面完整，怎么看都是副中心核心地帶的“頂配地塊”。

圖源：北京市規劃和自然資源委員會

這種地段，這種資源，為何沒有掀起一點水花？

細看規劃條件，艷姐似乎看出了一點端倪——

01

邏輯在洗牌，選手在更替

0101街區這次的“冷清”，遠比表面看到去的更復雜。

要知道，就在不久前，北京副中心的土地市場還是另一種畫風：

熱鬧，激烈，火藥味十足。

4月初，八里橋兩宗地輪番競價，最終招商蛇口以16.28%的溢價率拿下，整整打了155輪；緊接著月底，梨園鎮強力家居地塊上場，中鐵建、招商、中能建、康潤四家連番出招，持續了近一個半小時，最終由中鐵建以21.94%溢價收入囊中。

兩場拍地連軸轉，把副中心的市場熱度推到了明面上。

所以，當0101街區掛牌那天，不少人原以為又是一輪“高手過招”。畢竟，這里地段更核心，資源更完整，規劃指標也不差。

結果卻令所有人大跌眼鏡：沒有混戰，沒有溢價，甚至連最基本的競拍回合都沒有出現。74.91億元底價成交，現場平靜得讓人意外。

這塊地到底發生了什么？是真的沒人看好，還是熱度已經散去？

其實答案并不復雜。

0101街區并非普通的住宅用地，它是一組統籌開發難度極高的組合地塊。八宗地塊打包出讓，包含R2類居住用地與F3其他類功能用地，容積各異，限高拉到百米，建筑形態復雜多變，設計口徑多線并行，協調難度堪比登天。

而配建難度則更是地獄模式。需要整體配建家園中心，涵蓋醫療、養老、助殘等多類功能，建成后還需無償移交；更別提連廊系統、商業內街、濱水界面、第五立面統籌設計……每一條要求都困難到離譜。

更何況，足足8宗地塊，合計建筑面積達到26.19萬平方米，其中住宅部分占據23.7萬平方米。若按戶均120平方米估算，約可提供2000套住宅。

以通州近年來單盤平均每月去化不足50套的節奏計算，整體銷售周期將拉長至40個月左右。

盡管掛牌文件允許銷售與自持并行，但在通州核心區，商辦存量已超過百萬平方米，空置率逾四成，租金也在持續走低。

在這樣的市場環境下，2.5萬平方米的辦公空間無疑是一顆燙手山芋。

也正因此，過去習慣“快拿快推”的打法，在這種地塊面前全部失效。

從家園中心的復合配建，到五立面的整體設計，再到濱水界面的統籌與連廊的打通，每一項都在講“系統思維”，都在強調“片區協同”。

副中心下半場的拍地邏輯，已經從“出價快”悄悄切換到“推進穩”。而不少房企，卻仍然對這翻天覆地的變化毫無察覺。

所以，大家才會看到這樣一個看似“反常”的結果：明明地段在副中心核心，旁邊就是市委市政府，地鐵、濱水、生態樣樣齊，結果拍地現場一點水花都沒濺起來。

這塊地根本不在挑選出手快的人，而是在等那個有實力、有擔當，能扛起大旗從頭走到尾的人。

這一次，中建玖合在副中心的考卷上，落下了它的第一筆。

02

節奏不靠搶，實力是底氣

真正的操盤手，胸中自有成竹在心。

0101街區這次拍賣，表面上風平浪靜，而真刀真槍的較量早在半年以前就已經開場。

時間拉回到1月7日。那時候掛牌連個影子都沒冒出來，中建玖合已經悄悄啟動了施工類招標，項目涉及土方、護坡、降水，預算高達近8000萬元。

風聲沒起，槍聲已至。

這動作并不尋常。一個地塊還沒掛牌，施工計劃就已經立項，說明這盤棋從很早就已經排好，只等落子那刻。

在艷姐看來，這種“預判式”進場，完全就是高段位玩家的操作，出手干脆，目標明確。

從土規到工程，從規劃到施工，中建玖和這回下定決心，要做聚光燈下的主角。

與此同時，招商蛇口也不是吃素的。

5月中旬，它幾乎同步推出了多項招標計劃，內容覆蓋設計、咨詢、施工等多個板塊，準備動作密集，節奏明顯提速。

誰都看得出來，這位也是奔著主角去的。

行業里開始熱議，兩大主力齊聚一堂，恐怕十有八九要來一場巔峰對決了。

結果卻截然相反。

掛牌日一到，只見中建玖合單騎進場，一口氣拿下整組地塊。零競價、無溢價，一錘定音，直接收走。

一邊提早半年進入，一邊臨門一腳停下。這背后，是兩種思路的交鋒。

中建玖合看中的，是節奏里的穩定性。沒有找聯合體，也沒等對手先開局，整組地塊一口吃下，從招標、設計到資源調度，一路都是單線操作。

這種打法的門檻不低，必須資金可控、組織扎實、團隊夠能打、經驗能撐得起全流程。

對于招商蛇口來說，它實力不俗、積累深厚，節奏也掌握得精準，手里握著通州多個項目的開發履歷，對副中心的脈絡熟得很。這次抽身看似出人意料，實則同樣出于為后期蓄力的理性。

畢竟，這個地塊體量龐大、規則嚴苛，招商蛇口必定有自己的進場邏輯。艷姐的朋友們紛紛猜測，招商蛇口有可能在等待更合適的方式接入。

副中心的拍地節奏，正在悄悄轉向。過去拼的是快，今天看的是穩。

越靠中軸，越考統籌，地塊越復雜，越考驗企業節奏調度、組織響應和規劃執行的底層功力。

中建玖合站在場內，背后是一整套已經跑通的系統，是長期運營的深度理解，是對統籌能力的信心。

真正的比拼，早在開場之前，就已見了分曉。

03

八地合一，關關難過關關過

0101街區這道題，沒有選擇，只能填空。

八宗地連成一片，表面上叫組合出讓，實質是把空間、結構、功能三條線直接攤開來排兵布陣。

每一塊地有自己的定位，每一個接口都標明系統歸屬，開發單位不能臨場自由發揮，只能按圖施工、逐條作答。

空間維度上，這里的每一塊地都有自己的脾氣。既要高低有致，又要風格統一、尺度平衡，光靠手感是走不通的，設計得全盤鋪開、邏輯得層層咬合。

功能維度上，中間建面1.38萬平的家園中心是整個地塊的重點區域。里面要塞進社區醫院、養老中心、殘疾人托養、末端配送、郵政、文體服務六大板塊，一個都不能少。

要知道，這些設施在建完之后，需要全數無償交付。

聽起來像在做公益，實際是極度考驗操盤人的耐心和前瞻力。

功能這么多、接口這么雜，前置統籌、中期落地、后期交付全過程需要提前規劃，使用邏輯、空間整合、運營銜接三方面都得做到滴水不漏，方才有分毫勝算。

動線維度上，地塊之間不能自說自話，要建立二層連廊系統，還要通到濱水、通到城市樞紐、通到未來的慢行網絡。

這些走線，要考慮高差、要對接街道、要預留空間，前期一個疏忽，后期成本直線上飆。

界面維度上，濱水一線要打造城市封面，立面、退線、材質、尺度統統寫進了控規條文。

商業內街也不是簡單沿街排鋪，街景要出氛圍、街角要出節點、街道要接人流。建筑既要回應城市景觀，也要照顧場景邏輯，還得體現溫度和美感。立面語言不統一，整個片區都會“破相”。

八塊地拉成一張網，層層嵌套，拼的就是誰能拿出完整的產品邏輯支撐體系，把設計、施工、動線、配套一口氣拉通。

面對統籌級住宅課題，中建玖合在北京不同板塊早就打過硬仗。

位于朝陽的中建玖合府交出了街區型立面的系統表達，更是占盡區位優勢，堪稱朝陽“神盤”。位于大興的中建玖玥府跑通了社區動線的真實場景，社區配套與周邊設施全部拉滿。

從設計邏輯到配套組織，從空間語言到使用路徑，中建玖合早已在一線城市建立起一套清晰、能復用的操作路徑。

中建玖合府

這次落子副中心核心區，是中建玖和一次直接應答城市命題的動作，也是對區域標桿的承擔。

八宗地一口氣拿下，不設聯合體、不拆權益、不設冗余路徑，所有動作都壓進同一套操盤體系，思路干凈，節奏明確。

可以看得出來，副中心的這份命題，中建玖和真正認真接下了。

04

城市新命題，中建玖合的小倔強

0101街區這組地一掛出來，不少行內人立刻豎起耳朵。

副中心、八塊地、核心腹地，消息一出來，誰都知道這事不小。

有些企業提前做了動作，有些觀望到了最后一刻，但最終真正把整盤八宗地一把接下的，只剩中建玖合。

這類地塊，不是寫個方案就能上，不是圍個架構就能走。

八塊地組團出讓，家園中心、連廊、濱水立面、商業內街全都嵌在里頭，每一環都有具體要求，每一步都留足了挑戰。

中建玖合在這個時間點遞上方案，動作連貫，邏輯自洽，方案成型，踩的是節奏，也壓的是能力。

在組織架構上，中建玖合擁有一套貫通拿地、土規、設計、施工的完整機制，不需要再去臨時拉團隊。體系就是現成的。拿地、規劃、設計、施工同步聯動，四個系統從項目啟動即入場，各個接口自動對齊。

節奏控制更講究，項目節奏由中長周期規劃機制主導，配建安排、設計響應、接口管理均遵循階段預設，執行過程對照節點逐步推進。

這樣的自信與節奏，本質上要靠對城市深刻的理解能力支撐。

副中心這地方，政策邏輯清晰，開發維度密集，城市系統層級深，任何一點設計動作都會牽引整體結構變化。

而中建玖和恰好在這方面身經百戰。過去幾年，中建玖合在北京多個項目里反復磨過這類系統工程，街區怎么排，接口怎么通，景觀怎么落，每一環都做過演練。

因此，面對副中心的復雜界面和連通需求，團隊進入得快，也適應得穩。

這一輪動作不靠聲量起勢，靠的是體系推進的穩定性，靠的是組織調度的執行力，靠的是產品系統的熟練度。

城市任務靜靜鋪開，操盤節奏自然接入，任務不虛張，動作不游移，中建玖和的故事寫在流程上，也寫在項目里。

結語

0101街區這一錘，看起來平平無奇，但只有圈內人才知道它意味著什么。

從空間尺度、功能密度，到組織機制、節奏安排，每一項都拉滿了難度。一旦進場，系統要架起來，團隊要壓進去，節奏要頂到底。

實力稍差一點，連“試試看”的資格都拿不到。

中建玖合這次入場，沒觀望，也沒試探，直接把方案和系統擺上臺面。動作看似輕描淡寫，實則是把長期積累的那套體系壓了上去。這種處理方式，說難很難，說簡單也確實簡單：就看平日里的基本功，誰項目做得實、組織搭得牢、流程跑得順。

這些年它在北京多個項目中反復磨系統打法，從設計到動線，從配套到施工，每條路徑都打過樣。如今接下0101街區，節奏早已沉在體系里，方法早就寫進日常里，復雜項目落到它手里，推進得穩，也就順理成章。

副中心的拍地節奏已經換擋。當片區級任務開始成為主流，真正寫進城市結構的項目，講究的終歸還是組織力、體系感和對規劃語言的理解深度。

究竟誰是真操盤手，落筆就見真章。

主編：張艷

責編：行輪

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