近日，業(yè)內(nèi)一直在傳言，廣州即將嚴(yán)查“偷面積”，“高得房率”產(chǎn)品要進(jìn)一步收緊了。

　　今天，樓市君收到業(yè)內(nèi)人士爆料：

　　相關(guān)部門已基本完成政策制定，執(zhí)行方案很快就要來了。

　　根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容，樓市君大概提煉了要點，先提前給大家劃劃重點：

　　1、飄窗結(jié)構(gòu)必須采用外挑設(shè)計，禁止通過內(nèi)凹方式變相增加室內(nèi)面積。

　　2、建筑外立面的結(jié)構(gòu)柱，全部計入容積率面積，不再允許作為“贈送面積”。

　　這一點，直接針對部分開發(fā)商的“偷面積”操作——將承重柱、剪力墻、管井等關(guān)鍵結(jié)構(gòu)，在報建時偽裝成“裝飾柱”或“裝飾板”，以此規(guī)避面積計算，后期再改造為室內(nèi)空間。

　　這種做法，可能帶來建筑安全隱患。

　　3、40米以上樓層不允許改動花池。

　　按照按國家最新住宅規(guī)范，層高不低于3米來參考，40米以上約等于12-13層的高度，則屬于高層建筑。

　　花池若被違規(guī)改為陽臺或室內(nèi)空間，外立面開窗、拆改可能導(dǎo)致高空墜落，威脅行人安全。

　　4、建筑內(nèi)部天井的寬度、高度必須符合消防規(guī)范，禁止為增加戶型數(shù)量而壓縮天井尺寸。

　　目前市面上，有個別新盤為了增加戶型數(shù)量或在客廳位增設(shè)飄窗，而壓縮天井尺寸，容易使得不同房源之間的窗口間距狹小，存在一定的消防安全風(fēng)險。

　　按5月1日起執(zhí)行的國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》，新建項目樓高100米內(nèi)，天井寬度不能小于2.4米；100米以上的，不能小于6米，以確保住戶的安全性。

　　5、所有尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的住宅項目，必須按照上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報建。

　　作為項目建設(shè)的前置必備證件，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》相當(dāng)于開發(fā)商合法開工的“批文”，其審批標(biāo)準(zhǔn)直接決定了項目的規(guī)劃設(shè)計方向。

　　此次新規(guī)特別明確：對于已經(jīng)取得工規(guī)證的在批項目，可以繼續(xù)按原審批方案推進(jìn)；而所有尚未獲批的新報建項目，則必須全面執(zhí)行新的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

　　這一政策安排，為開發(fā)商報建提供明確的界定依據(jù)，防止出現(xiàn)突擊報建“高贈送”戶型的現(xiàn)象，維護(hù)市場公平性。

　　總的來說，新規(guī)將重點整治砸飄窗、偷花池、偷結(jié)構(gòu)柱等等方式變相增加使用面積的行為，并將新房使用率控制在合理區(qū)間。

　　樓市君咨詢了業(yè)內(nèi)人士的意見：廣州新房按照上述標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，住房使用率或維持在100%內(nèi)。

　　而這場由廣州率先發(fā)起的戶型新規(guī)迭代潮，最早源于2023年11月。

　　2023年開始，廣州陸續(xù)放寬了容積率新規(guī)，將陽臺占比從15%提升至20%，飄窗深度從60cm增加到80cm。

　　近兩年來，廣州的新房使用率一直在走高。

　　這也導(dǎo)致了，不少項目為了追求高使用率，對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行各種過渡“擴(kuò)大化”改造。

　　不過，產(chǎn)品不斷提升使用率，看似是利好，但產(chǎn)品新規(guī)迭代太快，也容易讓買房人、存量房業(yè)主和開發(fā)商缺乏安全感。

　　1、加速二手貶值，原先使用率70-80%的產(chǎn)品受到?jīng)_擊。

　　目前，貝殼找房的二手房源數(shù)量超過19萬套，樓齡15年以上的占超70%。

　　| 5月5日廣州二手掛牌量

　　| 來源：中介

　　高齡+低使用率+落后戶型，在新規(guī)產(chǎn)品的沖擊下，二手房難免會更難賣。

　　重點是，置換需求得不到釋放，也會間接影響到新房庫存的去化。

　　2、加劇新房買家觀望情緒。

　　產(chǎn)品使用率頻繁更迭，會讓買家潛意識默認(rèn)“新房產(chǎn)品沒有最好，只有更好”。

　　如此一來，新房買房周期不斷延長。

　　｜廣州城景航拍

　　| 廣州樓市發(fā)布 攝

　　3、產(chǎn)品新規(guī)迭代快，受傷的還有開發(fā)商。

　　現(xiàn)在廣州市面上，還有許多使用率不到100%、甚至只有80%的存量新房。

　　在新規(guī)產(chǎn)品的影響下，這些房子還沒變成二手，就跟著“被動降級”了。

　　不僅存量新房未售先“過時”，就連剛推出的“最新款”，也可能很快失去競爭力。

　　｜廣州城景航拍

　　| 廣州樓市發(fā)布 攝

　　別忘了，還有2020-2021年高價拿地的開發(fā)商。

　　當(dāng)年樓市行情火爆，溢價40%以上拿地的開發(fā)商不在少數(shù)。

　　他們這些項目大多沒趕上住宅新規(guī)，現(xiàn)在開始賣現(xiàn)樓，難免會在產(chǎn)品設(shè)計上明顯處于劣勢。

　　｜廣州樓市發(fā)布 制圖

　　所以我們常說，使用率越來越高，看似對買家的利好，但實際上也苦了二手業(yè)主、存量新房和過往拿地的開發(fā)商。

　　如今，廣州即將收緊產(chǎn)品“超新規(guī)”，對市場各方都是好事一樁。

　　5月7日，國務(wù)院舉行的新聞發(fā)布會上，央行和金融監(jiān)管總局在發(fā)布會上提出幾大增量金融政策，加力鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)勢頭。

　　當(dāng)前，房地產(chǎn)市場正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵期，避免過度競爭、維護(hù)市場秩序顯得尤為重要。

　　新規(guī)實施后，有望結(jié)束“偷面積”的惡性競爭，引導(dǎo)行業(yè)回歸產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)體驗的本質(zhì)競爭，為購房者創(chuàng)造更加透明、規(guī)范的置業(yè)環(huán)境。

　　最后，讓我們共同期待相關(guān)政策的正式出臺。

　　相信全新的產(chǎn)品規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，可以保持政策穩(wěn)定性、促進(jìn)廣州樓市健康可持續(xù)發(fā)展。