作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

一線樓市政策箱更新。

政策優化

今天（6月6日）北京住房公積金管理中心出了新政——取消抵押物評估對房屋抵押狀態限制。

這是什么意思？

簡單點來說就是還在抵押中的房屋可正常評估，買賣雙方同步辦理貸款和解押手續。

但這并不意味著房產抵押評估本身的取消，只是進一步壓縮審批時間。

在傳統的公積金貸款申請流程中，賣家需自籌資金或依賴買家首付款解押，若買家貸款審批延遲，可能導致賣家解押房屋進度受影響。

新政實施后，解押與新貸款流程同步，賣家無需提前墊付資金，尤其對急需置換房產的家庭來說，可避免「過橋貸」等高成本融資方式。

舉個簡單的例子。

如果賣家剩余50萬貸款，買家申請了公積金貸款80萬，那么新政后賣家就可以在買家貸款審批通過后同步用這80萬進行解押，就不用再額外需要籌錢或者過橋進行解押。

簡化交易流程中的手續，主要目的是提高二手房的交易效率。

換句話說，就是促活北京的樓市。

為什么北京的公積金管理中心會宣布簡化大家買賣房子過程的手續呢？

去年北京住房公積金管理中心就發布過《關于開展提高住房公積金個人住房貸款服務質效試點工作的通知》，要求北京住房公積金管理中心下屬各貸款經辦部門，受托辦理住房公積金個人住房貸款業務的商業銀行及相關評估公司、融資擔保公司精簡二手房的貸款材料以及優化業務流程。

例如二手房網簽合同可以用電子合同、賣家可以提供電子證照無需提供身份證原件、組合貸申請公積金管理中心與銀行同步審批，房屋評估公司可提前介入房屋評估等。

目的就是通過提高貸款服務效率的方式持續支持居民剛性和多樣化改善性住房需求，促進北京市房地產市場平穩健康發展，激發房地產市場活力。

可以看到，市場促進活力仍在進行。

市場平淡期

如今北京的二手房市場如何？

如果沒有其他的新政刺激，北京二手房的交易已經達到了峰值。

首先對比今年4月的成交量，5月北京二手房網簽量回落到14277套，環比少了8.29%。

這是今年2月二手住宅網簽反彈后第三個月出現回落。

按照北京的市場來看，二手住宅約1.5萬套的網簽量是市場冷熱的分水嶺。

這就意味著北京樓市重新回到平淡期。

即使存在5月小長假出游的影響，但對比去年5月小長假的表現，去年5月成交量相比4月波動并不明顯。而2023年的5月對比4月也同樣如此。

雖然對比2023年的同時間段好不少，但這種回落的趨勢若無刺激性的政策恐怕很難轉折。

而且目前這個回落的趨勢，還是建立在北京二手房“以價換量”的背景下。

比如位于西城的車公莊北里，5月17日成交一套南向約57平兩室一廳戶型，成交總價約504萬，折合單價約8.7萬/平。

而今年1月2日成交一套南向同戶型約58平的兩室一廳，成交總價約586萬，折合單價約9.96萬/平。

雖然同戶型存在戶型、樓層以及朝向的差異，存在一定的價差，但是半年左右時間，降了約82萬，這個幅度還是比較明顯的。

再比如位于東城的長青園，一套約57平西南朝向的兩室一廳南北朝向的戶型，成交總價約330萬，折合單價約5.71萬/平。

而去年11月同戶型南北朝向的兩室一廳成交總價約392萬，折合單價約6.79萬/平。

半年左右的時間，下降62萬。

再比如海淀北太平莊北太平莊路小區5月3日成交一套東南朝向59平的三室一廳，成交總價約430萬，折合單價約7.26萬/平。

而同戶型朝南中樓層的2室一廳今年3月7日成交總價約445萬，折合單價約7.47萬/平。

雖然有樓層之分，但兩個月左右，總價相差了15萬。

更重要的是，5月初，北京二手房的全部掛牌量突破16萬套，引起市場的一陣討論。

雖然掛盤量增加，未必代表市場真正在售的情況，也有可能是業主出于試探市場的心態，全部的掛盤量也只占北京二手房總量很少很少的一部分，但也說明隨著北京的新房交付以及二手房市場情況，北京二手房掛盤量再次呈現出增加的狀態。

2024年5月份，北京二手房掛牌量約17萬套；2024年7月份，北京二手房掛牌量約16萬套；2024年10月份，北京二手房掛牌量約13.47萬套。

到了去年11月份，北京二手房在大中介平臺上掛牌量約12.9萬套。

但今年6月北京二手房在大中介平臺上掛牌量再次回升到約14.07萬套。

所以，北京樓市進入平淡期后，依然需要一些優化政策來支撐市場的活躍度。

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作者觀點，不代表格隆匯立場