當前，越來越多不動產企業在為商辦項目發愁。

有數據顯示，商辦市場的嚴峻形勢已經持續了好幾年，空置率總是居高不下。

這使得商辦物業成了讓所有企業都感到盤活起來十分棘手的存量資產，但近年來有一種商辦資產盤活模式越來越受到關注，那就是商改住。

過去各地對于違規商改住的管控是極其嚴格的，但這個趨勢正在發生明顯轉變。越來越多城市放開了這個口子，開始允許商辦物業實施“商改住”、“商改保”，包括上海、深圳、杭州、長沙、萬寧等地，都出臺過相關政策。

這對國有企業來說是絕佳的機遇。我國各地國企手中的存量物業規模巨大且業態復雜，商改住放開無疑能讓這些存量資產，獲得一舉多得的盤活渠道。

一方面可以盤活存量商辦用地和物業，提升資產價值；另一方面又可以為城市解決商辦去庫存的問題；還能緩解城市的住房需求、增加保障房的供應。

而且這與國家近年來的導向也是直接呼應的，自國務院印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》以來，國央企入局商改住的節奏明顯加快了。

商辦存量資產盤活迫在眉睫

放開商改住成關鍵出路

如今各地商辦物業已經是一個供過于求的狀態，和宅地的緊張供應形成了鮮明對比。有專家指出，商辦規劃用地曾在國土審批中占到了總土地供應量的30%左右，但銷售量卻只有約10%。

興建各類CBD、高端商務區，曾是多地改善城市面貌、招商引資、創造稅收與就業的重要手段之一。

然而市場容量終究是有限的，商辦市場在狂奔多年后還是來到了超量供應的階段，尤其各地國央企手中，握有規模驚人的存量商辦資產。

空置率的長期高企會占用企業大量資金，但價值卻沒能得到有效的激活，所以解決商辦資產的庫存盤活問題是十分迫切的。

而商改住政策的放松與保障房市場的發展，成為了國企的機遇，商辦資產的盤活有了更豐富且相對穩妥的途徑。

在商改住方面，近幾年各地有不少放松。

之前海南萬寧市就發布了《促進商業辦公類商品房去庫存工作方案》，明確在一定前提條件下，允許商辦類商品房參照住宅管理，產權分割最小單元也不再受300㎡建面限制，且居住者的適齡子女可納入就近入學片區，享受與住宅同等的居民水電氣價格標準。

然后湖南長沙市也發布了《關于支持公寓等類住宅商品房調整為住宅有關事項的通知》，明確開發、去化存在困難的公寓等類住宅商品房，經論證可行后可依規依程序調整為住宅。

這個口子一打開，許多商辦類資產都有了出路。而在此基礎上，不少城市又同步開始推動“商改保”。

比如深圳就發布了《關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（修訂征求意見稿）》，其中優化了“非居改保”的工作機制，適度放寬了非居住房屋的改建條件。

該文件表明“既有非居住房屋改建保障性租賃住房，是指將閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的行為?！?/p>

這個覆蓋范圍還是挺寬的，不僅僅是商辦資產，還包括一些工業用地上的存量資產，都可以考慮往保租房這個賽道上去改，有望盤活的資產類型更加豐富了。

點擊了解云資管，喚醒沉睡資產

商改保模式對于保租房籌集任務較重的城市來說，是個一舉多得的事情，尤其對于這些城市的城投公司和地方國企來說，既能盤活國有資產、又能助力保租房的籌集。

從土地端到物業端

國央企的商改住項目越來越多了

國企手中大規模存量土地和物業的盤活，對于完善要素市場化配置、加快全國統一大市場建設是十分重要的。各地加速商改住、商改保的進程，有望激活大量國有資產、增加住房供應，意義重大。

事實上，當前無論是土地端還是物業端，各地推動商改住的節奏都在加快，最主要的兩種模式就是土地調規和存量改建。

土地調規模式最為直接，在規劃階段改變性質能避免重復的成本投入。

在華東地區的發達城市中，已有不少土地進行了調規，改變了商辦性質。比如位于上海徐匯的原小米總部商辦用地，已經調整為住宅用地，可補充上海核心區域的住房供應。

杭州也有多幅核心地塊實施了“商改住”調規，其中不乏位于未來科技城等板塊的優質地塊。

華南也是如此，深圳這兩年來有不少知名地塊都經歷了調規，比如南山深超總、媽灣等板塊都有地塊由商改住，陸續進入開盤期，不少地塊重新掛牌后由國央企摘得。

在此趨勢下，越來越多的國有企業開始著手盤點土地與物業資產，希望能參與這一波盤活潮。某能源央企內部人士表示，公司正在打算將手中的部分存量工業用地盤活，爭取改為居住性質。

比如深圳由商業用地調為居住用地的“商改?！表椖俊獙毎矃^鄰里間家園已經封頂，共計提供256套保障房，由中建一局五公司承建。

還有一些城市，地方國企和城投曾接手過當地一些暴雷房企的商辦資產，幾年來如何盤活一直是個大難題，如今這類項目也迎來了新進展。

比如西南省份某城市一城投公司，曾從一暴雷房企手中接手過3-4個商辦項目，部分未開發完成。這些土地和物業要以現狀盤活在當地是存在困難的，但部分用地得以調整成了居住性質，盤活壓力得到了顯著緩解。

然而，更普遍的難題是存量改建。大量已經建成的商辦建筑需要被盤活。雖然面臨著大量硬件改造上的問題，但面臨嚴峻的去化形勢，仍然有不少城市和地方國企在積極推動著改建。

比如央企招商蛇口就和武漢安家保障性住房有限公司合作，圍繞愉樾項目和空港中心三期項目完成了簽約，收購面積超2萬平方米，改造裝修后將提供500余套保租房。

前兩年深圳人才安居集團也做過類似的事，其旗下南山人才安居公司租賃了創智云城項目約70000平方米的面積，裝修改造成了880套保障房和388套市場化房源。

據透露，這個保障房項目運營了1年半，入住率一直保持在95%以上，屬于商改保資產盤活中相當出色的案例了。

而深圳市屬國企深圳環境水務集團，則拿出了自有物業——水務集團南山大樓辦公樓，攜手萬科泊寓改造成了環水泊寓·生態軟件園店，提供204套品質公寓房，成功盤活一批資產。

昆明城投公司曾發布消息稱當地的車行天下汽車城二期項目未售的885套房源，已經取得了保障性租賃住房項目認定書，將盡快改建完成投放市場。

可以說自商改住政策逐步放開以來，商改住、商改保類項目已經遍地開花，眾多國央企已經參與到了這波資產盤活去庫存的行動當中，并取得了一定成果，緩解了商辦市場的部分壓力。

商改住大潮既是機會也是挑戰

保租房賽道的競爭將會白熱化

商改住無疑是一個能夠提升存量商辦資產市場價值和流動性的重要手段，是國有企業盤活資產的絕好機會。但它同樣也會帶來挑戰，因為這必定伴隨著競爭的白熱化。

理論上來說，當前市場上的商辦庫存有多少，未來保租房的競品就可能有多少。這個競爭激烈程度，絕不是開玩笑的。

隨著入市的商改保項目越來越多，運營方也會面臨越來越嚴苛的挑戰。只有具備過硬的房源質量和服務水平，才有可能脫穎而出，否則即使改成了保租房，日子也會比較難過。

所以，小明認為要參與商改保，一定要擺正幾個觀念。

一是認清自持物業的特性，學會長線發展。

過去不少商辦項目走的都是房地產模式，大多“輕租重售”。但改成保租房以后，這個模式顯然是走不了的，運營企業必須要擺正長周期投入、長線發展的觀念，實打實地培養資產運營意識。

二是必須全面提升資產運營水平，不僅要盤活，還要高質量盤活。

手中握有商辦資產的國央企，進入商改住領域，一定要著重全面地提升企業的資產運營意識和專業水平。

商辦資產盤活絕不僅僅是改建一下就結束了，這只是第一步，當項目投入運營的那天，才是真正的開始。想要高質量盤活商辦資產，必須要有能夠支撐項目長期穩定運營的管理水平。

這通常是從事地產開發或城市建設業務的企業，常見的短板。但在商辦資產盤活時代，這一點必須要被重視起來，才有可能真正發揮商改保模式的力量。

點擊下圖，了解詳情