最高法亮明態度，支持購房款返還爛尾樓業主！

7月23日，最高人民法院對外發布《關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），針對商品房買賣、強制執行等相關問題，做了細化的規定。

《解釋》共有二十三條，保持與相關司法解釋確立裁判規則的一致性和連續性，落實審執分離和審執協調，既促進規范執行，又助力解決“執行難”。

其中，涉及爛尾樓還款訴訟的部分條款，頗受外界關注。

《解釋》指出，“執行法院凍結被執行的房地產開發企業的預售資金監管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經解除為由，提起執行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執行并申請向其發放，事由成立的，人民法院應予支持。”

此外，“商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經解除，提起執行異議之訴，請求在建筑物及其建設用地使用權的變價款中排除相對應的強制執行并申請向其發放的，人民法院應予支持。”

有律師指出，這兩項條款意味著，已經解除購房合同的“爛尾樓”業主，可在一定的情況下拿回購房款。但并不意味著爛尾樓業主可以隨意不還款。

該《解釋》自2025年7月24日起施行。

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近年來，房地產市場進入調整期，一些商品房項目因無法按時交付出現“爛尾”，并損害購房者的利益。爛尾樓涉及開發商、銀行、購房者等多方利益，在破產清算或強制執行等一些特定情形下，還將涉及更多的利益相關方。因此，在司法案件的實際操作中，容易引發異議。

最高法也指出，執行異議之訴案件呈逐年上升態勢。《解釋》進一步完善執行異議之訴制度的法律適用，為人民法院通過審理程序對案外人合法財產權益進行實體保護提供裁判依據。

該項解釋還明確，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”

相比之下，最新的司法解釋更加細致。

從公平正義的角度來看，當開發商無法交付房屋時，購房人并無過錯，卻要承擔剩余貸款的還款責任，這顯然是權利義務失衡。此次司法解釋的出臺，正是為了糾正這種失衡，讓責任的承擔更加合理。