作者 | M機長 來源 | 意識飛行 責編 | 韓瑋燁

在地與再生，真正具有“煙火氣”的菜場、商業(yè)、街區(qū)，才能長期維持活力。

菜市場，一種悠久而普遍的商業(yè)場所。

某種意義上，菜市場和澡堂很像，人們走進澡堂，褪去衣物也褪去各種身份，回歸到一種真實的狀態(tài)。菜市場也是如此，相比于其他商業(yè)場所里存在的各種鄙視鏈，這里最為平等，只有口味的不同，沒有品味的差異，只有本真的生活，沒有夸張的物欲，熱熱鬧鬧、挨挨擠擠，人人都充滿希望，展現(xiàn)出最真實的一面。

難怪有人說，了解一個城市最好的去處，是它的菜市場。當季的本地食材、地道的特色小吃和真實的風土人文匯集于此，無疑是在地文化的一種集中展示。

實體商業(yè)要關(guān)心此時此地。近年來，隨著城市進入新的發(fā)展階段，以及消費時代的變遷，菜市場、農(nóng)貿(mào)市場也迎來新的發(fā)展機遇。

為此，圍繞社區(qū)商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場改造和便民生活圈建設(shè)，國家密集出臺了一系列政策措施。

如，《關(guān)于推進城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見》(商務(wù)部等12部門，2021年)：提出2025年建成布局合理、業(yè)態(tài)齊全、功能完善、智慧便捷、規(guī)范有序、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、商居和諧的便民生活圈，優(yōu)先配齊菜市場等基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，發(fā)展品質(zhì)業(yè)態(tài)，推動數(shù)字化改造。

《關(guān)于促進農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場高質(zhì)量發(fā)展的指導意見》(商務(wù)部等，2022年)：明確農(nóng)貿(mào)市場升級方向——標準化改造（通風、排水、冷鏈、干濕分離、生熟分區(qū)）、智慧化轉(zhuǎn)型（電子結(jié)算、溯源系統(tǒng)、智能監(jiān)控）、公益性保障（國有資本參與、保留平價攤位）等。

還有其他配套政策如《“十四五”城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》《關(guān)于促進服務(wù)消費高質(zhì)量發(fā)展的意見（2024年）》等。

各地積極響應，形成特色實踐。如，上海的“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，將菜市場改造為“社區(qū)鄰里中心”，疊加共享廚房、健康驛站等功能；推出“早餐工程”，標準化早餐車與社區(qū)商業(yè)體聯(lián)動；

北京的“社區(qū)商業(yè)e中心”，整合菜市場、便利店、家政服務(wù)，提供“網(wǎng)訂店取”“配送到家”服務(wù)；開設(shè)“社區(qū)工匠鋪”，為修鞋、改衣等小微業(yè)態(tài)提供低成本入駐空間；

一系列政策措施的背后，既是傳統(tǒng)菜市場、社區(qū)型商業(yè)升級的大勢所趨，也是對消費者日益增長的美好生活需求最切實的回應。

現(xiàn)階段，針對農(nóng)貿(mào)市場的相關(guān)政策也進一步從“硬件改造”向“軟性服務(wù)升級”延伸，通過標準化、智慧化、綠色化手段，推動其成為“民生保障基底”與“消費升級載體”。

通過國內(nèi)有代表性的菜市場更新改造案例解讀，在看到老舊菜市場設(shè)計出新、環(huán)境優(yōu)化、軟件提升等表面動作同時，挖掘出更本質(zhì)的商業(yè)邏輯變遷，從而為更多同類項目的適應性更新提供更具啟發(fā)性觀點。

蘇州雙塔市集

煙火氣的精致化與多功能共生

這一輪菜市場升級改造浪潮中較早出圈的項目。

雙塔菜場建于1998年，改造前已存在設(shè)施老化、環(huán)境臟亂、業(yè)態(tài)單一、客群流失等問題，空置率達25%。

改造后的雙塔市集保留了“市井煙火氣”，并精致地融入蘇州傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代美學，打造“多功能復合空間”，實現(xiàn)生鮮區(qū)、小吃區(qū)、便民服務(wù)區(qū)（裁縫鋪、鑰匙鋪等）和文創(chuàng)區(qū)的共存共榮。

“買菜+社交+文化體驗”一體化，滿足周邊居民日常需求的同時，借助臨近蘇州平江歷史文化街區(qū)的地利優(yōu)勢（這是關(guān)鍵），完成“文旅化”進階，成功吸引到年輕人和游客——從而為眾多的新業(yè)態(tài)如餐飲店、咖啡店、文創(chuàng)書店，以及市集業(yè)態(tài)的孵化找到了落腳點。

項目在升級改造的過程中，尤其注意對老商戶的保留和扶持，原有攤主通過品牌孵化計劃獲得了成長和提升機會，也實現(xiàn)了經(jīng)營模式和品牌的升級，如餛飩攤主開發(fā)新品類，糕團店轉(zhuǎn)型為蘇式菜飯店，使項目具有了延續(xù)性。

蘇州自2019年起就開始推動老菜場更新，以雙塔市集為代表的的眾多老菜市場，經(jīng)過一番適應性改造，從以前的臟、亂、差華麗轉(zhuǎn)身為具有煙火氣的城市會客廳，成功探索出老菜場文創(chuàng)化、生態(tài)化、網(wǎng)紅化、智慧化發(fā)展路徑。但眾多的更新項目，也只有“雙塔市集”完成文旅化，這首先得益于蘇州這座城市的歷史文化和商業(yè)能量，其次也得益于它具體的地緣優(yōu)勢，二者缺一不可。

杭州文二菜市

西湖美學與市井功能融合

文二菜市（原文二街農(nóng)貿(mào)市場）是杭州近年來最具代表性的菜市場改造案例之一，設(shè)計方面同樣由“雙塔市集”的沈雷團隊操刀。結(jié)合其對杭州本土文化的理解（如西湖元素、市井文化），將傳統(tǒng)市井煙火氣與現(xiàn)代商業(yè)美學融合，打造出全新的“社區(qū)生活地標”。

文二菜市在設(shè)計上融入了大量杭州西湖的元素。外觀與空間設(shè)計方面，保留老廠房鋼構(gòu)骨架，屋頂采用透光設(shè)計，結(jié)合西湖非遺竹編工藝，打造“波光粼粼”的光影效果。主標志“文二”設(shè)計靈感來自雷峰塔夕照，外立面為明亮黃綠色，菜場的每個區(qū)域也都有獨特的主色調(diào)，形成強烈的視覺識別。

小吃街是項目改造的一個重要亮點，吸引了許多知名的本地小吃攤位和餐飲品牌入駐，如萬隆火腿、方老大面館、馬家園魚丸和出山咖啡等，場景展示了傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合，品牌則具有豐富的歷史，為杭州市民提供了一個可以體驗在地美食和社區(qū)文化的場所。

項目的規(guī)模更大，商業(yè)內(nèi)容的復合性上也比雙塔市集更進一步，新商戶的比例也有提升，在營銷的玩法上更加年輕化多樣化。其實踐表明，老舊商業(yè)空間的活化需兼顧硬件升級與內(nèi)容創(chuàng)新，既要回應居民日常需求，又要吸引年輕客群，最終實現(xiàn)“煙火氣”與“潮流感”的共生。

寧波福明菜場

美食博物館與文化地標

更新改造方案將福明菜場定位為“菜市場里的美食博物館”，以菜場為舞臺，復興寧波美食文化，成為代言寧波文化的美食地標名片。

采用在地設(shè)計原則，融合“四水歸堂”（寧波天一閣“天一生水”理念）傳統(tǒng)建筑元素作為攤位門楣；室內(nèi)現(xiàn)代化的環(huán)境堪比超市，同時還加持了原木、瓦楞等懷舊復古元素，是老寧波最為熟悉和喜愛的風貌。

同時也通過“再生運營”理念將菜場重新解構(gòu)整合：打造主題街區(qū)（“知味街”特色美食、“活龍街”水產(chǎn)）；推出“福明放心菜”品牌；固定每月8日為社群活動日（乒乓賽、讀書節(jié)、惠民服務(wù)、游園研學），增強社區(qū)粘性與經(jīng)營戶“主人翁”意識。

福明菜場因福明橋得名，原以當?shù)氐募捗O(shè)計也將“福”字融入到項目的裝飾圖案和美陳氛圍當中，傳統(tǒng)藝術(shù)、在地文化自然地融入新菜場。

杭州西湖東山集

城市新鄰里共生空間

東山農(nóng)貿(mào)市場曾經(jīng)是杭州獨特的“八大寶藏菜市場”之一，它起源于老浙大菜場和老浙大醬油店的合并，當?shù)氐奈骱O市、兩頭烏、清涼峰的新鮮蔬菜等都成為了人們爭相采購的熱門商品。是具有深遠歷史脈絡(luò)的一處城市情感和記憶節(jié)點。

改造后的西湖東山集由A、B、C三個組團構(gòu)成，并分為兩期進行改造開發(fā)，一期A區(qū)為東山弄市集（菜市場、早餐等），二期BC區(qū)為東山里，整體以“杭城宋韻”為核心設(shè)計理念，還原老杭州獨特的市井風情與飲食文化記憶。

在地性是最本質(zhì)的差異化，也是該項目最低成本的差異化稟賦。更新方案很系統(tǒng)地利用了這一點。

西湖東山集定位為一個“城市新鄰里共生空間”，通過創(chuàng)造不同的場景來讓更多的在地性的生活方式被發(fā)現(xiàn)，同時充分利用東山集處于西湖邊緣的地理優(yōu)勢（命名上就體現(xiàn)了這一點），吸引游客群體來體驗項目，這個外部的人流不僅帶來了新的人群，也和在地的人和活動形成碰撞，產(chǎn)生新的活力。

和“雙塔市集”有著相似的邏輯，“西湖”無疑賦予了這個項目更多的能量。這是很多菜場更新項目難以擁有的優(yōu)勢，但“在地文化資源”誰都會有，更重要還看你怎樣去挖掘和利用。

2024年12月，項目（二期）開業(yè)期間，單向空間聯(lián)合西湖東山集，以「奪回附近」為題，發(fā)起「菜市場漫游計劃」，邀請不同領(lǐng)域的創(chuàng)作行動者們，開啟一場沙龍和一次菜場詩歌展。在公共空間中，重拾失落的附近感知，奪回煙火氣的尋常療愈。

上海武夷MIX320

歷史肌理與當代活力的Mix

對這個項目來說，“菜市場”只是其中較小的一部分，我們或許更應該將其看作一個區(qū)域再生項目。武夷MIX320所在的武夷路，是承載了上海很多海派歷史文化的風情街區(qū)。

項目原址內(nèi)包含多個時期、不同類型和形制的建筑，歷史留下了豐厚的建筑遺跡，同時也造就了無序堆砌的空間現(xiàn)狀。改造后的項目重新梳理了空間和動線關(guān)系，形成以社區(qū)共享為出發(fā)點的公共空間營造，內(nèi)容上選擇延續(xù)武夷路的海派文化小資情調(diào)，通過一種小眾又不失格調(diào)的業(yè)態(tài)組合，打造小資生活方式獨特性。

菜場保留了下來，并進行整體改造和功能優(yōu)化升級，保留60%老商戶，從而維系了社區(qū)關(guān)系和在地之“根本”，菜場內(nèi)部增添了便民服務(wù)設(shè)施。

全新的公共空間串聯(lián)起各種創(chuàng)新型業(yè)態(tài)，咖啡、精品零售、酒吧、餐飲、美業(yè)、集市等，混合形態(tài)、業(yè)態(tài)擴容與時間延伸，共同營造“21小時消費經(jīng)濟”氛圍。在品牌的選擇上，武夷MIX320內(nèi)多為小眾有格調(diào)的品牌，其中90%為首店，而店型店面也均為更符合在地氛圍的定制或升級版。

需求多元，但腔調(diào)一致，精致氣與煙火氣得以相融并存。豐富的場景與文旅化的環(huán)境既能夠吸引新銳商戶，給年輕人帶來時尚社交空間的同時，也讓周圍的中老年居民們體驗到新時代的城市生活。但這一切的根本還是始于對“在地與再生”的準確理解。

成功關(guān)鍵

在地與再生的核心邏輯

菜市場更新項目遠比想象復雜，它的牽涉面廣，利益相關(guān)方眾多，既需要平衡各方關(guān)切，也需要能閉環(huán)的商業(yè)運營邏輯。既不能完全聽從市場，又需要考慮到可持續(xù)運營的問題。

這里我們先不探討實際操作層面可能遇到的各種困難和挑戰(zhàn)。從觀察者的角度來看，成功的菜場更新做對了什么？

在回答這一問題之前，我們需要先糾正一個誤區(qū)：

菜市場更新的目標絕不應該是“文旅化”。

客流量和關(guān)注度的提升，讓改造后的菜市場紛紛具有了“文旅屬性”的濾鏡，眾多媒體也不約而同地指出，菜市場已成為年輕人旅行的心頭愛。這造成了一定的誤解，似乎菜場改造的目標就是“文旅化”。

而一談到文旅，就等于出圈，就是要有網(wǎng)紅的場景、打卡的談資。但我們需要指出，更新后菜市場能夠成為文旅目的地，根本在于“落差感”，其所具有的文旅價值，在于真實和鮮活的生活煙火氣，在于在地文化的集中展現(xiàn)，這是真實需求的自然生長和延續(xù)，而非空泛的追逐。

真正具有“煙火氣”的菜場、商業(yè)、街區(qū)，是能夠長期維持活力的，也自然具有深度旅游的價值。

縱觀雙塔市集及其他案例，菜市場更新絕不是單純的硬件提升，文化元素的堆砌展示，也不是空間形態(tài)的變化，老攤主換個嶄新的空間繼續(xù)擺攤賣菜。

成功的更新不僅是物理空間的改造，更是對城市生活方式變遷的再生式回應，需要在“在地性”（尊重本土基因）與“再生力”（創(chuàng)新激活生命力）之間尋求動態(tài)平衡。

菜市場更新作為典型的城市更新項目，既要符合商業(yè)的邏輯，但又和純新商業(yè)項目的邏輯不同。其本質(zhì)是對既有資源的更高效率配置，必須做到以終為始、運營前置，在尊重在地基因的基礎(chǔ)上實現(xiàn)空間、功能與文化的迭代重生，而非簡單復制網(wǎng)紅模板。

從空間層面來說，要在外觀的形式上表達時代的審美和在地文化符號，也要在內(nèi)里的物業(yè)工程條件改造中適應現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的需求；

從功能和內(nèi)容層面來說，單一的交易場所進化到復合化的社區(qū)生活樞紐，多元化的商業(yè)功能、消費業(yè)態(tài)引入是必須的。

對于在地消費者而言，老菜市場改造自然會帶來“漲價焦慮”，業(yè)態(tài)升級后吸引到消費層級更高的人群，一定程度上也將擠占原住民的生存空間。如何通過再生機制創(chuàng)新，實現(xiàn)多元價值的和諧共生與共同發(fā)展？這是每一個更新項目不可回避的問題。

對于實際經(jīng)營的菜市場攤主來說，他們或者缺乏科學的經(jīng)營管理理念、營銷品牌思維，或者受制于老菜場的空間格局和條件限制，但他們不缺的是創(chuàng)新的意愿和動力，跟隨上這個持續(xù)變化的商業(yè)環(huán)境。因此，菜市場改造要照顧到老攤主和經(jīng)營戶的“成長需求”，某種意義上說，他們才是菜市場更新的第一個服務(wù)對象。

歸根結(jié)底，新群體、新需求、新審美……一切嶄新之力，才是菜市場也是所有城市更新的根本契機。

每一個成功的項目，都不是復制來的，而是要根植在地文化、社區(qū)生態(tài)，進行系統(tǒng)化的“再生設(shè)計”。

相比其他城市更新項目，菜市場最具優(yōu)勢的一點是，只要你還愛生活，就一定會愛上它。

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