5月份，上海新房市場陸陸續續出現了10來個日光新盤。

　　綠城·潮鳴東方、上海壹號院、康定壹拾玖、金茂棠前、西派海上、前灘公館、外灘序98、潤云金茂府、浦開江南里、翡云悅府等。

　　最近是地王熱、新房熱，那日光新盤周邊的二手房有沒有機會呢？

　　今天就看看日光新盤旁邊的二手房到底怎么樣了。

　　（篇幅有限，挑部分項目進行分析）

　　楊浦濱江-保利海玥外灘序98

　　5月27日外灘序98開盤，223套房源當天售罄。

　　產品是8F洋房，1梯2戶，主力面積100平、130平，均價12.6萬/平。

　　100平戶型三開間朝南的三房兩衛，1200-1500萬。

　　130戶型是四開間朝南的3+1戶型，1600-1900萬。

　　這個戶型是有獨立電梯廳可以用的。

　　項目的賣點是低密洋房，飄窗多贈送多，以及楊浦濱江的規劃。

　　是離美團、嗶站等大廠最近的新房規劃區域。

　　接下來我們看看項目周邊的不同類型二手房商場情況如何。

　　1、陽光城檀悅101

　　嚴格來說，陽光城在東外灘板塊。

　　但這是離外灘序98最近的一個次新房，2019年交房，不過小區是18F的高層小區。

　　小區115平、145平的戶型也不差，外立面也是干掛石材。

　　2022-2024年有少量的成交，均價在12-13萬之間。

　　魔都財觀制圖

　　2025年以來，還沒有成交。

　　現在在LJ能看到的掛牌有12套，除了70平小戶型，其余總結段和外灘序98是差不多的。

　　魔都財觀制圖

　　屬于是高層和外灘序98洋房的價格差不多。

　　看得出在掛牌的房東心態還是比較高的。

　　2、東外灘1號

　　東外灘1號位于內江路，主要是28-33 超高層。

　　建筑面積：約110000 ㎡，總戶約880戶。

　　算是同一板塊內，但是位置上更靠近中環。

　　戶型有93㎡和106㎡的2房，兩邊約133㎡的3房，145㎡的3房，161㎡的4房。

　　成交也不算特別活躍的，目前能看到LJ有10套歷史成交，不過只有1套是2025年成交的。

　　這套還是個小戶型，9萬單價。

　　如果是看掛牌情況，小區90-146戶型的2房、3房整體均價在9.2萬/平。

　　和外灘序98的均價相比，外灘序98價格要比東外灘1號貴37%。

　　考慮到業態、容積率、產品、房齡、位置等因素差異，價差還行，不過還能更大。

　　魔都財觀制圖

　　2房、3房如果誠意賣的情況下，成交價大概率能低于9萬。

　　價差能拉到40%以上。

　　3、農房萬豐公寓

　　周邊成交比較活躍的次新農房萬豐公寓，是一個動遷房。

　　不過戶型多是50-80多平的1房、2房，2梯5戶。

　　小區2024年LJ成交記錄19套，均價6.8萬/平。

　　2025年目前成交了6套，均價5.9萬/平。

　　較去年的均價是跌了13%。

　　魔都財觀制圖

　　從今年的成交均價看，只有外灘序98的46.8%。

　　單價45折的價格能買同樣地段的動遷房。

　　不過成交流速上和去年似乎變化不大，平均的成交周期也還是3-4個月變化也不大。

　　萬豐公寓現在還有17套掛牌，最低掛牌價是一套低樓層5.5萬/平，倒是沒有繼續創新低。

　　外灘序98的熱銷，并沒有實質性影響周邊次新房的成交，反而是優質的次新房降價的熱情降低了。

　　對于動遷房這樣價差極大的產品，可能有拖底的作用。

　　普通桃浦-潤云金茂府

　　5月18日，潤云金茂府開盤，88套疊墅產品當天售罄。

　　170平、200平的下疊；190平、217平的上疊。

　　均價是8.9萬/平。

　　下疊地上2層，地下1層，送地下室、花園。

　　170平下疊總價1600-1700萬，200平下疊總價1900-2000萬。

　　上疊送頂樓露臺、夾層地下室15平左右，以及北向的入戶花園。

　　190平上疊1500-1600萬，217平上疊1700-1900萬。

　　潤元金茂府是桃浦板塊賣的最好的新房項目了。

　　從地段上講，和桃浦智創城那塊其實關系不大了，是桃浦、南大、大華、大場四板塊交匯的邊緣地帶。

　　地段的能級不高，好在離15號地鐵線祁安路近，周邊還有個上外普陀9年一貫學校。

　　我們來看他周邊二手項目近況如何。

　　1、復地香梔花園

　　這和潤云金茂府一墻之隔的小區，容積率1.29，基本和潤云金茂府差不多。

　　小區總建筑面積約8萬平，有3000平米會所，全干掛石材。

　　2014年交房至今有11年了，交付時候是毛坯。

　　小區的產品有：

　　疊加別墅：180-280㎡；

　　聯排別墅：240-430㎡。

　　今年3月，小區有一套下疊成交。

　　360平，總價1790萬，據說是房東當時出國急賣。

　　如果是這個價格，那比潤云金茂府要便宜太多了。

　　不過小區目前有13套在掛牌，2套是聯排，剩下的是疊墅。

　　最便宜的一套1728萬，總價進一步降低。

　　似乎是新房出來后，二手的價值反而下降了。

　　尤其面積越大的，單價折讓的越多，以避免觸碰板塊總價天花板。

　　2、安居金祁新城

　　動遷房，分東西兩區，西區2005年交房，東區2011年交房。

　　其中西區緊鄰15號線祁安路站。

　　此外，小區綠化率高達43%，還有河道貫穿而過。

　　產品是45-95㎡1-3房，得房率估計在70%左右。

　　這個小區屬于是潤云金茂府附近成交最活躍的。

　　今年前5月LJ已經成交了23套， 均價4.1萬/平，是桃浦新房高層價格的一半，是南大華潤新房價格的60%左右。

　　去年全年是45套，成交量趨勢是在放大的，而且成交的周期普遍不算很長。

　　魔都財觀制圖

　　從成交來看，60-80平兩房是小區的主力成交戶型。

　　既能居住，又兼具學區功能。

　　不過2房的價格似乎還在下降中。

　　魔都財觀制圖/2025年各房型成交均價走勢

　　如果來看小區整體的均價，急跌的時候過去了。

　　現在小幅度震蕩下降的過程，價格像是比較到位了。

　　魔都財觀制圖/成交均價走勢圖

　　套均總價已經從最高400萬一套，降到了現在270萬左右一套。

　　盡管絕對的品質和地段比不上很多小區，但是低總價，實用性高的產品還是比較受剛需客戶歡迎。

　　靜安曹家渡-康定壹拾玖

　　5月18日康定壹拾玖開盤，92套房源當天售罄。

　　小區的容積率偏高是2.68，產品是19F、26F高層，1梯2戶和類1梯1戶。

　　均價16.8萬/平。

　　主力面積120平三房總價1800-2100萬，193平四房總價3100-3500萬。

　　項目在老靜安曹家渡，屬于鬧中取靜的地方。

　　裝標也比較高，用到的衛浴是高儀、唯寶等，廚電都是嘉格納。

　　1、公寓/大廈老破大

　　康定壹拾玖周邊叫公寓、大廈類型的房子特別多。

　　鴻力公寓今年無成交，去年也就成交1套；

　　聯業公寓近2年無成交；

　　瑞麗公寓也只有去年成交1套；

　　康定汽車公寓僅去年成交1套……

　　公寓類型的產品，成交量極其低，一套也要800萬+，甚至1000萬朝上。

　　單價大概6-7萬/平，盡管只有新房價格的40%，但是市場接受度不高。

　　新房火熱也毫無影響。

　　2、姚西小區

　　同樣單價水平的老破小，成交情況會好一點。

　　姚西小區房齡30年朝上，全6-7層步梯房。

　　今年前5月小區在LJ已經成交了4套，去年全年是11套。

　　最近的兩套成交：

　　一套低樓層2房，5.6萬/平；一套高樓層2房6.6萬/平；

　　整體單價也就是康定壹拾玖新房的三分之一。

　　康定壹拾玖的熱銷對量或許有影響，但是價格止跌并不明顯。

　　不過顯示出來也是降價趨緩的節奏。

　　魔都財觀制圖/成交均價走勢圖

　　成小區掛牌情況看，最低單價6.4萬/平。

　　小區現在的32套掛牌，近一半要超過同類型最低價20%以上，屬于無效掛牌了。

　　決定小區房價走勢的就是最便宜能成交的那幾套。

　　沒有急賣殺跌的房東出現，小區成交價格有機會穩定在6萬以上。

　　魔都財觀制圖/小區掛牌情況

　　3、金融街靜安中心

　　金融街靜安中心是綜合體項目，包含2棟辦公、1 棟住宅、1 棟50 年產權公寓，總建筑面積76632 平方米。

　　小區2016年交房的，總高21F，2梯2戶。

　　精裝交付，房子品質還是可以的。

　　戶型150、180平大三房。

　　近兩年LJ無成交記錄。

　　掛牌價，金融街靜安中心的總價段略高于康定壹拾玖120平的三房。

　　單價大概是康定壹拾玖的8折。

　　魔都財觀制圖/小區掛牌情況

　　掛牌價不算便宜，看得出房東心態都挺好。

　　二手次新價格不夠低話，看來買家還是更青睞新房。

　　總結

　　當下的市場新房的熱銷，對于二手的整體帶動不大。

　　比起新房熱銷，地王出來可能對于二手交易的提升更明顯。

　　出地王相當于利好剛釋放，有預期在；新房熱銷就已經是預期消失了。

　　如果賣房想蹭日光新盤的流量，那最好價格跟隨，不要輕易漲價，要給下家流出空間，才能吸引他們下手。

　　總結來說：

　　1、日光新房旁，房齡新品質好的二手房東心態高，價格不便宜，成交量起不來；

　　2、日光新房對周邊各類型產品的催化作用有限，沒有足夠的價差，銷量起不來；如果有優質學區資源的那還行；

　　3、老破小和新房的價差越來越大，銷量也很穩定。

　　4、塔樓老破大就算是價差大，現在還是不好賣。

　　5、正在賣房的房東，如果你周邊有熱銷新盤，而且存在競爭，新房一定是第一選擇。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。