最高法院：執(zhí)行程序中，對分別辦理登記的房屋與土地，可以分別處置嗎？

分別處置不符合“房地一體”規(guī)則，在具體執(zhí)行中也難以落實

閱讀提示：

房地產(chǎn)交易中，房屋與土地使用權(quán)遵循“房隨地走”“地隨房走”的規(guī)則，但這并不意味著房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人始終保持一致登記。執(zhí)行程序中，對于分別辦理登記的房屋與土地，是否應(yīng)當分別處置？李營營律師團隊長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

分別處置不符合“房地一體”規(guī)則，在具體執(zhí)行中也難以落實。

案件簡介：

1.1997年12月15日，原金元貿(mào)易公司成立，股東為匯業(yè)貿(mào)易公司與永興儀器廠。

2.1998年6月11日，原金元貿(mào)易公司取得案涉某地集體土地使用權(quán)及對應(yīng)房屋所有權(quán)。原金元貿(mào)易公司注銷后，未約定案涉土地使用權(quán)及房屋歸屬。

2.2007年9月18日，新金元貿(mào)易公司（與已注銷的原金元貿(mào)易公司名稱一致）成立。

3.2011年12月19日，案涉房屋經(jīng)多次處分后登記在新金元貿(mào)易公司法定代表人孫某某名下，案涉土地使用權(quán)仍登記在原金元貿(mào)易公司名下。

4.2018年11月19日，因某房產(chǎn)公司對新金元貿(mào)易公司、孫某某享有債權(quán)，長沙中院輪候查封案涉房屋。期間房屋征拆，長沙中院裁定查封補償用地，要求征拆部門協(xié)助提取征拆款。匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠不服，在執(zhí)行異議被裁定駁回后，向長沙中院提起執(zhí)行異議之訴。

5.原告認為，原金元貿(mào)易公司注銷后，房屋、土地及征收對價均屬于股東（也即原告），新金元貿(mào)易公司無權(quán)取得征拆款，且長沙中院僅查封房屋，故不得執(zhí)行征拆款中涉土地部分。

6.2020年9月7日，長沙中院認為，征拆款包含房屋與土地兩部分，房屋歸屬孫某某，土地雖歸屬原告，但原告與新金元貿(mào)易公司人格混同，不能排除執(zhí)行，一審駁回原告訴訟請求。匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠上訴至湖南高院。

7.2020年12月14日，湖南高院認為，上訴人對孫某某名下房屋及對應(yīng)征拆款無實體權(quán)利，但人格混同缺乏依據(jù)，上訴人對土地及對應(yīng)征拆款的權(quán)利可以阻卻執(zhí)行，二審判決停止執(zhí)行案涉土地及對應(yīng)征拆款。被告某房產(chǎn)公司認為二審判決違反“房地一體”處分原則，向最高法院申請再審。

8.2022年1月14日，最高法院再審判決撤銷湖南高院的二審判決，維持湖南中院的一審判決。

爭議焦點：

匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠對案涉房屋、土地使用權(quán)、臨時建筑及相應(yīng)拆遷補償是否享有民事權(quán)益？

裁判要點：

一、對分別登記的房屋與土地分別處置雖有一定道理，但不符合“房地一體”處分規(guī)則。

最高法院認為，基于案涉《征地拆遷補償協(xié)議》，對于登記在原金元貿(mào)易公司名下的4棟房屋、土地使用權(quán)及臨時建筑，金元貿(mào)易公司可獲得總面積8510.855平方米的物業(yè)和征地補償款2400萬元，其中金元貿(mào)易公司已經(jīng)實際取得1200萬元。鑒于案涉訴爭5849.385平方米集體土地使用權(quán)與地上4棟房屋系分別辦理的不動產(chǎn)登記，一、二審判決分別對其進行分析論述有一定道理，但沒有充分考量“房地一體”的處分規(guī)則。

二、根據(jù)“房地一體”規(guī)則，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠對房屋及土地使用權(quán)喪失實體權(quán)利，故亦無權(quán)主張因此所得的拆遷補償。

（一）“地隨房走”的“房地一體”是法律規(guī)定的處分原則。

最高法院認為，原《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”；第一百八十二條規(guī)定：“建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押”；第一百八十三條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。”上述規(guī)定明確了“地隨房走”的“房地一體”處分原則，即在房屋等地上物權(quán)利處分時，房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之被處分。

（二）案涉房屋經(jīng)多次處分，其所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)亦隨之被處分。

最高法院認為，本案中，案涉4棟房屋經(jīng)過抵押、拍賣、轉(zhuǎn)讓等多次處分，其所占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)亦隨之被處分。2010年1月27日，雨花區(qū)法院作出（2008）雨執(zhí)字第313-4號執(zhí)行裁定書，裁定案涉4棟房屋的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸卜勝華、文春泉、李玲香所有，4棟房屋所有權(quán)及所占用的土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移；2011年12月19日，孫某某以金元貿(mào)易公司法定代表人的名義與卜勝華、文春泉、李玲香簽訂《和解協(xié)議》，自愿以1200萬元回購上述4棟房屋，并已實際支付1200萬元。

（三）房屋所有權(quán)人孫某某因其取得房屋的行為，對房屋及土地使用權(quán)享有實體權(quán)利，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠對房屋對房屋及土地使用權(quán)喪失實體權(quán)利，故亦無權(quán)主張因此所得的拆遷補償。

最高法院認為，即便如二審判決所述，2016年1月20日雨花區(qū)法院作出的（2016）湘0111執(zhí)3-1號執(zhí)行裁定，將案涉4棟房屋過戶到孫某某名下不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果，但孫某某基于其與4棟房屋所有權(quán)人（卜勝華、文春泉、李玲香）簽訂的協(xié)議以及雨花區(qū)法院的裁定并支付了全部對價，已經(jīng)對該4棟房屋及所占用土地的使用權(quán)享有實體財產(chǎn)權(quán)利。匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠作為原金元貿(mào)易公司權(quán)利義務(wù)的承繼人對該4棟房屋及所占用土地的使用權(quán)已無實體財產(chǎn)權(quán)利，對因此所得拆遷補償亦無權(quán)主張權(quán)利。

（四）處置房屋時的程序瑕疵，并不必然產(chǎn)生房地分開處理的法律效果。

最高法院認為，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠再審中認可“房地”依法應(yīng)一體處理的規(guī)則，但同時主張依據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號）第二十四條第二款關(guān)于“對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理”的規(guī)定，在涉及集體土地時，房地可以分開處置，本案即屬此種情況，并提交了雨花區(qū)法院（2010）雨執(zhí)字第25號執(zhí)行裁定書和長沙市中級人民法院（2011）長中執(zhí)監(jiān)復(fù)字第0024號執(zhí)行裁定書予以佐證。本院認為，《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第二十四條并未否定“房地一體”處理的規(guī)則，只是基于當時集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的法律限制而作出的特殊程序規(guī)定，若雨花區(qū)法院在拍賣案涉4棟房屋時未與國土資源管理部門協(xié)商一致，屬于程序瑕疵，但并不必然產(chǎn)生房地分開處理的法律效果。

三、分別處置不符合“房地一體”規(guī)則，在具體執(zhí)行中也難以落實。

（一）原審法院主張對房屋與土地分開處置，有悖于“房地一體”的處理規(guī)則。

最高法院認為，雨花區(qū)法院于2010年1月27日作出（2008）雨執(zhí)字第313-4號執(zhí)行裁定書，裁定案涉4棟房屋的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸卜勝華、文春泉、李玲香所有，此時依法產(chǎn)生4棟房屋所有權(quán)及所占用土地使用權(quán)由原金元貿(mào)易公司轉(zhuǎn)移給卜勝華、文春泉、李玲香的法律效果。但在匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠基于上述程序問題提出執(zhí)行異議的情況下，雨花區(qū)法院又作出（2010）雨執(zhí)字第25號執(zhí)行裁定，長沙市中級人民法院作出（2011）長中執(zhí)監(jiān)復(fù)字第0024號執(zhí)行裁定，認為“執(zhí)行中拍賣的上述房屋是生效法律文書所確定的標的物，并未涉及到房屋所占用的土地的處置事宜”，明顯與原《中華人民共和國物權(quán)法》關(guān)于“房地一體”處理的規(guī)定相悖。

（二）原審法院判決對房屋與土地分開處置，在具體執(zhí)行中難以落實。

最高法院認為，關(guān)于案涉4棟房屋所占用土地的具體范圍，因4棟房屋所有權(quán)證并未具體載明占地面積，房屋也早已被征收拆除，雙方對于4棟房屋實際占用土地具體范圍的核算也無法達成一致，考慮到當時房屋和土地使用權(quán)分別登記的客觀情況，以及案涉5849.385平方米集體土地使用權(quán)之上除少量臨時建筑外，只有案涉4棟房屋，故在無相反證據(jù)的情況下，4棟房屋的拍賣處置應(yīng)同時包含5849.385平方米集體土地使用權(quán)更符合本案實際。而且，在案涉5849.385平方米集體土地使用權(quán)及地上4棟房屋、臨時建筑被征收拆遷給予補償時，亦未具體核算各自的價值并區(qū)分各自的補償款物，而是一并給予2400萬元拆遷補償款和8510.855平方米物業(yè)的補償。鑒于匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠認可金元貿(mào)易公司已經(jīng)從總的拆遷補償中支取了1200萬元，對于剩余的1200萬元拆遷補償款和8510.855平方米物業(yè)，匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠已無實體權(quán)利，若該部分補償款物經(jīng)處置償付某房產(chǎn)公司后尚有剩余，亦應(yīng)歸還給孫某某或金元貿(mào)易公司，而非匯業(yè)貿(mào)易公司、永興儀器廠。二審法院將案涉4棟房屋與5849.385平方米集體土地使用權(quán)分開處置，判決停止對案涉5849.385平方米集體土地使用權(quán)及臨時建筑的拆遷補償部分的執(zhí)行，適用法律有誤，在具體執(zhí)行中也難以落實，應(yīng)予糾正。

綜上，最高法院認為上訴人不享有排除執(zhí)行的實體權(quán)利，再審判決撤銷湖南高院的二審判決，維持湖南中院的一審判決。

案例來源：

《湖南金園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、湖南省匯業(yè)貿(mào)易有限公司等案外人執(zhí)行異議之訴》[案號：最高人民法院(2021)最高法民再342號]

實戰(zhàn)指南：

一、如何理解房產(chǎn)交易中的“房地一體”？

“房地一體”主要運用在房地產(chǎn)交易流通過程中，這一處分規(guī)則能夠有效避免土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)在交易過程中分離，防止權(quán)利沖突。但是，這一處分規(guī)則并不意味著房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人始終為同一主體，實踐中，房屋與土地登記在不同權(quán)利人名下的情況并不罕見。

二、如何理解執(zhí)行程序中的“房地一體”？

執(zhí)行程序畢竟不同于普通房產(chǎn)交易，法院在鎖定被執(zhí)行人責任財產(chǎn)的同時，也要防止侵害案外人利益。具體到本案，一審、二審法院的判決結(jié)果雖不一致，但審理思路相近，對于登記在不同權(quán)利人名下的房產(chǎn)、土地進行“分開論述”“分別處理”，這樣處理有一定的道理，主要是考慮到對責任財產(chǎn)明確劃分、保護案外人利益。因此，最高法院并未在判決中全然否認這一思路的合理性，而是認為這種思路畢竟有欠妥當，未充分考量“房地一體”的處分規(guī)則，也不利于執(zhí)行措施的實際落實。

三、“房地一體”對權(quán)利人而言有何意義？

綜合以上，如果權(quán)利人僅就建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)進行登記，法律風險不僅及于交易階段，也會及于執(zhí)行階段。在執(zhí)行程序中，受限于房隨地走、地隨房走的規(guī)則，權(quán)利人可能無法排除強制執(zhí)行。遵循“房地一體”規(guī)則，本身也構(gòu)成對權(quán)利人的自我保護，我們建議權(quán)利人尊重這一規(guī)則，不要“分散登記”，以避免房、地分離狀態(tài)下各種可能的法律風險。

法律規(guī)定：

1.《中華人民共和國民法典》第三百五十六條　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

2.《中華人民共和國民法典》第三百五十七條　建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。

3.《中華人民共和國民法典》第四百一十七條　建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

1.執(zhí)行法院可以對抵押土地上未辦理抵押登記的附著物一并執(zhí)行。

案例1：《蘭州某某股份有限公司五泉支行與甘肅某某煤炭銷售有限公司、王某博等借款合同糾紛》[案號：甘肅省高級人民法院(2024)甘執(zhí)復(fù)224號]

甘肅高院認為，當事人應(yīng)對土地使用權(quán)及其地上建筑物一并抵押，如果當事人未按照該條第一款規(guī)定一并抵押時，則法律直接規(guī)定“視為一并抵押”。本案中，甘肅某某公司與蘭州某某五泉支行簽訂抵押合同時約定其對蘭州某某五泉支行與甘肅某某煤炭銷售有限公司之間的借款債務(wù)提供抵押擔保，抵押物即為案涉土地，擔保范圍為主合同項下全部債務(wù)，包括但不限于全部本金、利息以及為實現(xiàn)主債權(quán)的費用等。抵押合同簽訂時案涉地上附著物即存在，為實現(xiàn)申請執(zhí)行人的債權(quán)，蘭州中院在執(zhí)行中對案涉抵押土地上及地上附著物一并執(zhí)行符合案件實際及法律規(guī)定，并無不妥。復(fù)議申請人提出案涉地上附著物未進行抵押擔保，蘭州中院不應(yīng)將以上未設(shè)定抵押的地上附著物強制執(zhí)行的理由與法律規(guī)定不符，其復(fù)議請求及理由本院不予支持。

2.抵押土地上新增建筑物，該建筑物所有人的權(quán)利不能排除對抵押土地及該新增建筑物的執(zhí)行處分。

案例2：《佛山某某菌業(yè)有限公司、中國某某資產(chǎn)管理股份有限公司廣東省分公司等借款合同糾紛》[案號：廣東省高級人民法院(2024)粵執(zhí)復(fù)209號]

廣東高院認為，抵押的建設(shè)用地上存在新增建筑物的，為實現(xiàn)抵押權(quán)，在處分建設(shè)用地使用權(quán)時，只有將建筑物一并處分，才能實現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)的使用價值和交換價值，并避免建筑物出現(xiàn)“空中樓閣”的現(xiàn)象。雖然新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，抵押權(quán)人就新增建筑物拍賣、變賣或折價所得價款不享有有限受償權(quán)，但是根據(jù)法律規(guī)定的抵押房地一體處分原則，即使抵押土地上新增建筑物，該建筑物的所有人或者案外人亦不能以對該新增建筑物享有實體權(quán)利為由排除對抵押土地及該新增建筑物的執(zhí)行處分。因此，某某公司復(fù)議主張該抵押的工業(yè)用地上，除了案涉三座抵押廠房以外，還有五座建筑物是該土地抵押后建造，債權(quán)人對該五座建筑物沒有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，該公司對該五座建筑物有合法租賃權(quán)、使用權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)足以對抗債權(quán)人的抵押權(quán)，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。

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