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一直以來，航天有著“小曲江”的別稱，除了緊貼曲江的地緣優勢外，航天自身多公園，少住宅，多產業的特性，也給房價提供支撐。

過去的時間里，更是誕生融創攬月府、招商華宇長安璽、龍湖云河頌、鑫苑府等多個改善紅盤。

（西安航天基地實景）

在那個曲江無房可選的時代，改善住航天，幾乎是唯一選擇。

但2025年的6月，伴隨航天熱門小區二手房的跌跌不休，這房價著實讓人看不懂了。

從綠城春和印月的15385元/㎡成交價，綠城紫薇公館的12717元/㎡的掛牌價，再到如今鑫苑府13181元/㎡的成交價新低。

成交案例

曾經扎堆搖號的網紅改善小區，挨個破發，航天是怎么了，業主是怎么想的？

（鑫苑府二手房成交情況）

就在上周，航天鑫苑府迎來二手成交新低，建面232㎡戶型，中間樓層，精裝，業主掛牌12天，又降52萬后，以307萬總價成交，單價僅有13181元/㎡。

（鑫苑府新房備案價格，來源：房天下）

根據2021年六月備案價，14號樓，該戶型備案價為19704元/㎡，入手總價近460萬，不算交易稅費，大修基金，中介費等成本，2021年買，2024年收，2025年賣，賬面損失就超過150萬。

過去，這種次新房超百萬的損失也有過先例，但都在西咸外圍區域，諸如海逸長洲的大戶型，但航天腹地，又是主城區，純改善的次新房，鑫苑府怕是頭一遭。

（鑫苑府二手歷史成交情況）

同時，小區其他戶型，在近一年的成交情況也不容樂觀，2024年，還有16000+的成交價，但到了今年，普遍在13000+的門檻，且越大戶型，價格越低。

而從貝殼掛牌信息看，均價仍在18919元/㎡，在售47套，近期成交不多，但月帶看次數高達3596次，非常夸張。

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實際的掛牌價里，以140㎡戶型為例，便宜的賣199萬，貴的賣253萬，實際成交192萬，單價也只有13714元/㎡。

（鑫苑府掛牌二手房價格）

對于現在看房的，200萬買小區二手，就能住140㎡，300萬，更是能住230㎡大平層，單從二手房性價比看，甚至超過了曲江二期。

很多人對13000+的均價沒有概念，同類價格在西安，基本就是三橋萬科金色悅城、浐灞御錦城，浐灞半島，城東辛家廟，城西大興新區的房價水平。

但上述區域，小區都是剛需為主的大高層住宅區，而鑫苑府所在位置，既是航天的腹地，小區也是清一色大戶型。

剛交房一年，跌成這樣，多少人都是一頭霧水！

鑫苑過往

作為較早進西安的民企，鑫苑2014年進西安，在西二環豐禾路開發鑫苑大都匯，2016年售罄，在西安房價飛漲的五年時間里，卻毫無動靜。

航天鑫苑府地塊，2011年鼎潤置業拿地后一直未開發，17年被鑫苑中國收購后，又因為文物保護延期三年，2021年面世的時候，恰好趕上西安房價最高點。

小區占地121畝，2.8的容積率，規劃11棟高層，包含高層，洋房，高層面積140-223㎡，洋房230-260㎡，即便放在今天，這都是總價門檻極高的小區。

（鑫苑府位置示意）

位置上，也相當不錯，小區一公里內，15號線皇子坡站、4號線東長安街站，星河運動公園，航天中湖公園，航天三小等配套完善。

更關鍵的是，周邊住宅很少，是密集產業園區，包括煙草公司、賽能機器人、隆基綠能、中煤、海升集團等一圈高收入公司，吸納最強購買力。

備案價格上，精裝交付，高層16700元/㎡，洋房20700元/㎡，總價門檻200萬，最貴的超500萬，妥妥的改善社區房價。

（鑫苑府開盤現場）

在當時的市場情緒下，輕松實現五開五罄，在2022年的西安房企1-5月業績榜中，銷量13.1億，位列第八，甚至超過天地源丹軒坊。

原本到這里，故事應該是很圓滿的，在航天腹地，民企純改善小區熱銷，業主，開發商各自收獲驚喜。

（鑫苑府交房部分精裝問題）

真正的變數出現在2024年收房時期，業主與開發商的矛盾，包括但不限于簡單綠化，室內精裝瑕疵。

當時陪朋友去收房，現場還挺震驚的，五花八門的精裝瑕疵，園區里過大面積的草坪，被業主稱為內蒙古開發商，實際鑫苑來自河南鄭州。

是不是降標簡配，沒有統一定論，但倉促趕工交房，還是能坐實的，后續在業主強烈抗議下，小區也進行了二次維修，目前不少業主已入住。

（鑫苑府交房景觀實景）

再往后，隨著樓市降溫，航天龍湖云河頌、保利星河天匯的四代住宅面世，持續熱銷，一代新神換舊神，三代的鑫苑府也沒了聲音，直到現在看到的，二手房如此降價賣房。

不知是業主確實不看好航天發展了，還是投資心態，身負債務，扛不住了？借今天的機會，不妨探討下。

降價困惑

從新房2021年的極熱，到2025年的遇冷，影響航天的房價走勢，大概逃不開一下的幾個原因：

1、區政合一對航天是利好還是利空？

航天基地成立于2006年，2010年升級為國家級開發區，類似曲江，高新脫胎于雁塔，經開，脫胎于未央一樣，開發區長期以來，熱度是高于行政區的，很多人買航天，是因為這里是航天，不是長安。

（長安航天區政合一）

今年5月19日，繼閻良區和西安航空基地之后，長安和航天基地正式“區政合一”，而早在2023年，航天內的社會事務，以分別移交雁塔和長安區管理。

此次合一后，有些人擔心自己又變長安人，對區域發展，房價預期不足，體現在二手房上，降價出手。

2、市場下行，航天房價含金量到底如何？

在2017年西安房價普漲前，航天由于交通，商業不變，熱度極為有限，此后由于曲江斷供，需求外溢，房價，地價迅速拉高，頻現萬元地。

對于很多剛需，對航天并不感冒，更愿意在配套，人氣成熟的曲江二期，反而是曲江外溢的改善，就地換房，去買航天碧桂園，融創，保利，招商，鑫苑。

（西安航天基地）

其次就是航天公司的各個單位產業人群，就地換房，鑫苑府就是例子，有需求但沒有大家想象的那么多。

外加長安學籍問題，也限制了不少學區房買航天的需求，航天到底是地利優勢，還是本就宜居？環境好，但缺商業，少人氣現狀如何改變。

今年，曲江南湖，二期二手房陸續降價，文教園，CCBD新房頻繁供應，當年無房選航天的，現在又留在了曲江。

3、是航天普降影響，還是鑫苑府產品過時？

目前，除早期富力城，龍湖花千樹外，次新房價格窘境的小區，主要是紫薇公館，春和印月，鑫苑府，12000-15000+不等，相比業主最貴超過20000+的購入單價，跌幅明顯。

小區本身，是三代住宅不假，但并不過時，綠城位置好，公園，學校就在家門口，景觀，公區也不錯，鑫苑大平層，大樓間距，精裝交付，配套齊全，戶型也不算過時。

（鑫苑府建面223㎡戶型圖）

以建面223㎡戶型為例，當年常見的橫廳+四室組合，由于舊規范，南向沒有陽臺，但在北向做了生活陽臺。

戶型方正，客餐廳尺度開闊，尤其是客廳面寬，做到了7.6米，不足在于沒有太多贈送面積，且兩個暗衛。

屬于典型的為小衛生間，小廚房，大臥室，超大客廳結構，不算出彩，但也不算落伍。

（鑫苑府精裝交付實景）

精裝交付，中央空調新風，廚房，衛生間全配，普通裝修，交付時趕工，瑕疵較多。

小區其他部分，景觀一般，草坪太多，苗木有限，外立面審美優秀，公區開闊敞亮，樓間距優秀。

以上的三點原因，到底是哪一個，還是綜合因素，促使大戶型業主低價賣房，還是說普跌行情下，航天的大戶型，就只值這個價格。

（西安航天基地實景）

而對于航天而言，后續還有龍湖，保利，招商等大戶型次新房交付，航天的全新規劃里，還有大量住宅用地，在東南方向陸續供應。

曲江是否持續外溢航天（長安），區域房價能否穩住，大家怎么看，評論區聊聊！

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：晴明

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