太魔幻了，最近照母山一個新房項目打出8800/㎡的骨折價售賣，看到這消息時，我其實都有些不敢相信。

要知道，這個項目位置相當(dāng)好，就在照母山金州大道與金開大道的十字交匯，挨著藍(lán)湖郡，屬于正宗的商圈購物中心上蓋；

交通、商業(yè)、環(huán)境視野、圈層，一個不缺。

建筑本身也是玻璃幕墻設(shè)計，非常漂亮。

從位置上看，這里要優(yōu)于龍湖云河頌，比起金茂璞印金開更是方便了好幾倍。

并且和斜對面最近華潤置地拍下的地塊形成了接近5000元/㎡的“反向倒掛”。

斜對面地價13519元/㎡

這里修成房子了賣8800元/㎡

而這令人詫異冰火兩重天現(xiàn)象，卻恰恰是從市場分化、資本邏輯和政策博弈等維度上，揭示出現(xiàn)在以及未來樓市的走向！

以下分析，值得每個有產(chǎn)者，細(xì)細(xì)品讀、思考。

3個現(xiàn)實問題

現(xiàn)實1：遺留問題，仍在沖擊市場

相信大多數(shù)人的第一個疑問就是上述玻璃幕墻大平層那么好的位置，為什么骨折價啊？

首先，最主要的因素，是歷史遺留問題。

這個英文名叫MARRIER，中文名叫萬瑞開頭的項目，原本屬于紅星地產(chǎn)與力帆集團(tuán)計劃斥資100億元打造的大型綜合體項目中的第四期。

在2018年那個房地產(chǎn)仍然浮夸的年份，100億都是灑灑水。計劃引進(jìn)喜來登五星級酒店及重慶首個萬豪行政公寓共同打造的MARRIER，是能比肩ONE57和海德公園的超豪。

但是呢，一說紅星，還有力帆，大家應(yīng)該就懂了。

幾年間，項目跌落云端，歷經(jīng)曲折，當(dāng)年的豪言壯志早已不復(fù)。現(xiàn)在只想著能收回多少是多少。

越快套現(xiàn)越好！

這是典型的“遺留問題”。而恒大、融創(chuàng)、世茂們手上或好或差的地塊、開發(fā)暫停的樓盤、剪不斷理還亂的債務(wù)...

這些都在持續(xù)沖擊，擾亂市場正常定價體系。

但這樣的房子就是“大漏”嗎？

不見得。因為他有各種各樣的問題。

現(xiàn)實2：供需結(jié)構(gòu)性矛盾

現(xiàn)在復(fù)盤一下，會發(fā)現(xiàn)過去20多年，房地產(chǎn)行業(yè)真是跑的太快了！

“過度金融化”導(dǎo)致房企高杠桿運營，“投資炒房”觀念盛行導(dǎo)致家庭高杠桿買房，風(fēng)險不斷積累：

同時，人口結(jié)構(gòu)已發(fā)生顯著變化，老齡化加劇、出生率下降從根本上削弱了住房需求。

再疊加產(chǎn)品因素，直接導(dǎo)致目前早期規(guī)劃容積率高、梯戶比差的房子，如果位置配套還不好，就會一跌再跌、無人問津！

為了避免被這些老房子拖累，目前的新房普遍只能孤注一擲，利用“好房子”“四代宅”等政策便利，大幅提升空間得房率、舒適性，為新房建立護(hù)城河。

并試圖在需求邏輯上與二手房徹底決裂。

賣8800的MARRIER，盡管位置很好，但容積率高、梯戶比差，沒贈送空間，品質(zhì)和服務(wù)也幾乎忽略不計；

以及大量的純剛需二手房和郊區(qū)低入住率次新房，都成了上述被“新時代拋棄”的住宅。

市場上房子很多，可越便宜的房子，吸引力反而越有限；

新房少，并且價格貴，但卻具備了十足的吸引力。

表面看，是供需關(guān)系的結(jié)構(gòu)性矛盾，深層次，是住房已經(jīng)妥妥的成了消費品。

困境3：開發(fā)商“夾縫”生存

過去開發(fā)商拿地，是賭未來，拍腦袋報個預(yù)期利潤就能拿地。

現(xiàn)在開發(fā)商賭不起了，拿地大多看三個因素：

1、競品新房賣多少？當(dāng)前售價決定拿地價上限。比如房價能賣20000，那么地價可能就得控制在8000左右，安全墊要夠厚；

2、房企產(chǎn)品能力。市場好的時候誰都能掙錢，而現(xiàn)在對所有環(huán)節(jié)要求更高了，尤其是產(chǎn)品兌現(xiàn)能力。

3、營銷能力。

就像前面那塊13000元/㎡的樓面價，他做豪宅，做四代宅，開盤價預(yù)期我估計至少得定在30000-35000元/㎡以上。

壓力不可謂不大。

當(dāng)“面粉貴過面包”成為常態(tài)，這就成了一場裂縫中淘金的游戲。

面對撕裂的市場，躺在8800的臥室躺椅上的 MARRIER，低頭望著斜對面的35000 的大陽臺，心里說“人傻...錢多...”。

在35000 陽臺上剛澆了花，正閉眼做練瑜伽的Resources Land，聽到保姆阿姨問“對面房價8800，怎么比我們低那多？”極輕微的“哼”了一聲，心里只有不屑和無視。

20 萬照母山山民，已經(jīng)成了平行世界。

買東西從不看價重慶jack，重慶Pony住在照母山；

9點25從輕軌站出來，一盤12.8元的麻辣燙就是晚餐的阿莉，也住在照母山。

某一刻他們還可能在光環(huán)1F擦身而過。

宇宙中心照母山，已經(jīng)率先兌現(xiàn)了“新加坡”模式。

人人都在這里找到了快樂的生活。

但假如你要問在照母山買什么樣的房子，未來會更有前景？升值潛力更大？

那么答案是：樓市的問題早已不是樓市的問題。

正如不是因為大家都沒錢而導(dǎo)致不買房，而是因為大家都不積極買房了，所以很多人才覺得沒錢了。

“信心缺失-銷售低迷-資金緊張-品質(zhì)落差-信心缺失”，是一種負(fù)向循環(huán)。

“信心十足-銷售火爆-資金充盈-品質(zhì)兌現(xiàn)-信心十足”，是一種正向循環(huán)。

現(xiàn)在仍然有做的好的開發(fā)商，做的好的項目，他們給到了消費者信心，銷售往往也不會差。

這幾年諸如觀宸、啟元、長嘉匯、龍湖御湖境、海成云湖郡、聯(lián)發(fā)嘉和府、華潤悅府等等項目，都是這樣的正向循環(huán)。

因此，現(xiàn)在買房的邏輯也變得非常簡單：

剛需多看二手，改善只看新房。

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