計容新規審批收緊，樓市又要變天了？

　　最近，市場瘋傳廣州將嚴查“偷面積”，高使用率產品即將收緊，業內人士也表示相關執行文件已經基本制定完成。

　　廣州、佛山兩城聯系如此緊密，佛山是否會有跟進動作？來聽樓市君細細道來~

　　嚴控“偷面積”、砸飄窗

　　廣州計容新規收緊！

　　廣州這一波計容新規收緊，總結下來就是，整治開發商在報建時“打擦邊球”、變相增加使用面積的行為。

　　這波政策，主要針對幾個建筑部位：

　　1、飄窗結構上，禁止通過內凹方式變相增加室內面積。

　　2、建筑外立面的結構柱，全部計入容積率面積。

　　這是因為，廣州有些項目開發商會在報建時，把承重柱等關鍵結構，偽裝成“裝飾柱”，以規避計容建面計算。

　　但這種做法，可能會帶來建筑安全隱患，因此相關部門在驗收階段嚴格檢驗，也能讓住宅質量更有保障。

　　｜廣州城市景觀圖

　　| 佛山樓市發布 攝

　　3、花池方面，40米以上樓層不允許改動花池。

　　所謂花池，一般是在陽臺外圍設計一圈高于陽臺地面綠化種植區，不納入計容建面范圍。

　　而在實際操作中，部分項目會依靠花池來增加陽臺進深，后期再一起改造成功能空間。

　　這種操作看似是增加了室內使用面積，但其實會引發高空墜物的風險，也存在一定安全隱患。

　　｜廣州城市景觀圖

　　| 佛山樓市發布 攝

　　4、建筑內部天井的寬度、高度必須符合消防規范，禁止為增加戶型數量而壓縮天井尺寸。

　　目前市面上，有個別新盤為了增加戶型數量或在客廳位增設飄窗，而壓縮天井尺寸，容易使得不同房源之間的窗口間距狹小，存在一定的消防安全風險。

　　按5月1日起執行的國家標準《住宅項目規范》，新建項目樓高100米內，天井寬度不能小于2.4米；100米以上的，不能小于6米，以確保住戶的安全性。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　樓市君也收到風，目前相關文件已經制定完畢并下發到各區。

　　佛山住宅迭代走出穩健路線

　　買房人還要再觀望嗎？

　　一直以來，廣佛兩城的政策總會互相影響。這次也有不少人好奇，佛山是否也會跟進收緊計容新規？

　　在聊這個問題之前，我們需要先厘清，為何廣州要收緊相關政策？

　　2023年起，廣州陸續放寬了容積率新規，將陽臺占比從15%提升至20%，飄窗深度從60cm增加到80cm。

　　｜廣州樓市發布 制圖

　　可以說，現在很多城市的計容新規，都是廣州開的頭。然而最近兩年來，廣州部分項目為了追求高使用率，到了一種“卷無止境”的地步。

　　不僅僅是過度的“偷面積”引發房屋安全相關隱患，也讓買房人、存量房業主和開發商缺乏安全感。

　　因此，這股瘋狂卷使用率的風，確實是該剎剎車了。

　　我們再來看到佛山的情況，佛山對于戶型、計容情況等的迭代，其實一直都是走的穩扎穩打的路線。

　　目前來看，佛山的新規主要依靠以下幾種方式執行：

　　一是飄窗的改造。

　　佛山不少項目提高使用率，都是在飄窗下功夫，比如采用飄窗上飄騰出地面空間，或是直接做成可落地的飄窗PLUS。

　　｜技術生成，僅供參考

　　二是陽臺率的變化。

　　從最初的18%的陽臺率，到新規后佛山不少項目采用20%陽臺率，再慢慢升級到部分超新規宅地陽臺率可達到30%。

　　｜佛山陽臺占比示意圖

　　| 制圖：佛山樓市發布

　　三是四代宅的戶型迭新。

　　第四代住宅，層層有花園，戶戶有庭院，很多不算近計容面積的部分，贈送空間更高。

　　目前，佛山五區均有四代宅試點項目。可以看出，佛山的四代宅也并非盲目跟風扎堆供應，而是在綜合考慮地塊特性后再均衡地做出規劃。

　　四是建筑內部挑空設計。

　　區別于大多項目擴展平面空間來增加使用率，佛山部分項目另辟蹊徑采用室內挑空設計，向高度要空間。

　　像招商華璽二期，客廳創新挑高約6.3米，比普通的3米層高高出一倍， 既解放了豎向視野，又做出了別墅級“雙面屏”采光。

　　因此，從方方面面來看，佛山的住宅迭新整體是在有序推進，主打穩健向前。

　　那么依此來看，佛山并沒有像廣州一樣收緊計容新規的迫切性，畢竟無序競爭的現象也暫時沒有出現。

　　不過需要注意的是，縱觀佛山目前這些新規或是超新規項目，不難發現他們往往在城市核心區出現。

　　而核心區向來是寸土寸金，以后還會不會像近兩年一樣釋放如此多的新規宅地，也是大家買房時需要考慮的問題。

　　從前的樓市，總是認為等等黨最終迎來勝利。但從這一次廣州突然收緊新規來看，在恰當的時機進場才是贏家。

　　｜佛山城市景觀圖

　　| 佛山樓市發布 攝

　　如果你對新規產品情有獨鐘，佛山目前新規產品供應處于高峰期，不妨抓住當下機會積極入場。

　　比如今年幾個新入市的新規項目，還是很值得一看的。

　　禪桂交界的保利錦鯉堂悅主打新中式風格，在售約88-108㎡三四房新規產品；

　　斷貨多年的大瀝城央區域，正升華府首開爆火后又緊急加推4棟新品，目前在售約110-160㎡產品；

　　原城市廣場黃金位置上，宏宇瓏熙推出約139-196㎡產品，均為4房戶型，很適合主城置換；

　　|建面約139平板房實景

　　| 來源：項目供圖

　　千燈湖板塊則有越秀星匯燈湖，首開樓棟一批次已售罄，目前再次加推，在售約86-106平產品。

　　最后，樓市君想說幾句心里話，買房子最終還是要回歸到居住舒適度、地段等等硬邏輯，而不是一直空等更高的贈送率。

　　畢竟大多數普通人買房是用來住的，適合自己的才是最好的。