代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

最近，一向低調(diào)的長嶺居板塊，市場聲量開始逐漸增強(qiáng)。

先是小編在網(wǎng)上沖浪的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，長嶺居的不少新房項(xiàng)目開始打起了價(jià)格戰(zhàn)。

長嶺雅居總價(jià)450萬起買160㎡大平層，折合均價(jià)2.81萬元/㎡，而且還是準(zhǔn)現(xiàn)樓。

高新仕林苑最新特惠單位，99㎡戶型總價(jià)最低僅需262萬元，折合均價(jià)2.65萬元/㎡，總價(jià)較年初優(yōu)惠近20萬。

不僅如此，還額外贈(zèng)送家電、物業(yè)管理費(fèi)、5年指定車位使用權(quán)等。

作為黃埔房價(jià)標(biāo)桿的長嶺居，為何開始集體降價(jià)？

01

月均個(gè)位數(shù)去化，降價(jià)早有前兆？

因?yàn)樵诰W(wǎng)簽數(shù)據(jù)上，確實(shí) “差強(qiáng)人意”。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近一年長嶺居商品住宅成交153套，成交均價(jià)42583元/㎡，

其中五月成交均價(jià)34904元/㎡，環(huán)比下跌21%，跌幅為70板塊最大，同比下跌18%，均價(jià)創(chuàng)近一年新低。

不僅均價(jià)下滑，整個(gè)板塊月均個(gè)位數(shù)的流速屬實(shí)“不夠看”。

擴(kuò)大范圍看歷年長嶺居的成交情況，克而瑞監(jiān)測到，在樓市上行期間，長嶺居的成交均價(jià)也在一路高歌，從2020年的3字頭漲至2023年的最高峰5字頭，漲幅達(dá)到了42%。

但成交量卻沒有水漲船高，在2021年以后長嶺居板塊商品住宅成交量急速下滑，尤其是近三年年均成交量僅有一兩百套。

也正因流速的放緩，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至2025年5月長嶺居商品住宅庫存1079套，按照當(dāng)前流速，需要大約9年才能消化完畢。

成交結(jié)構(gòu)方面，以去年為例，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，長嶺居商品住宅成交主力面積段以120㎡以上戶型為主，共成交89套，占比58%。

而整個(gè)黃埔區(qū)2024年商品住宅成交主力面積段90-100㎡，共成交1760套，占比28%。

02

三大原因，揭秘長嶺居降價(jià)真實(shí)因素

從上述市場表現(xiàn)可見，“反其道而行”的長嶺居，或許就是造成目前在售項(xiàng)目降價(jià)的原因之一。

根據(jù)官方定位，總規(guī)劃投資約500億的長嶺居組團(tuán)定位為東部山水宜居示范區(qū)，深受科學(xué)城、知識(shí)城雙城利好輻射，承載科學(xué)城、知識(shí)城高凈值人群居住需求。

據(jù)了解，該片區(qū)森林覆蓋率高達(dá)60%以上，負(fù)氧離子含量高達(dá)每平方米3000個(gè)，擁有多條河涌和水庫，居住舒適度高。

長嶺居登山步道航拍 來源：黃埔發(fā)布

優(yōu)渥的居住環(huán)境，確實(shí)是打造改善項(xiàng)目的必要條件。

畢竟廣州的改善項(xiàng)目，大多數(shù)與云山珠水有一定的聯(lián)系。

對(duì)此，在早年地塊出讓時(shí)對(duì)建設(shè)要求做出明確的規(guī)定：

“150㎡以上的大戶型不能少于30%，層高不能低于3.1米…50%房源必須出售給首次置業(yè)者。”

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2024年長嶺居144㎡以上戶型成交均價(jià)40333元/㎡，套均價(jià)770萬元。

大戶型+高總價(jià)，無一例外的把剛需置業(yè)者拒之門外。

而770萬元的總價(jià)，天河、海珠已經(jīng)能買入絕大多數(shù)項(xiàng)目。

加上本不占優(yōu)的地理位置，讓長嶺居的在售項(xiàng)目出貨更加艱難。

目前的長嶺居，與珠江新城直線距離超30公里，依舊處于“手無寸鐵”的狀態(tài)，無大型商業(yè)體，公共交通配套有待加強(qiáng)……

與此同時(shí)，長嶺居的競爭對(duì)手也在不斷地對(duì)購買力進(jìn)行分流。

不僅有同板塊的二手項(xiàng)目，還有區(qū)域內(nèi)同類型的一手住宅項(xiàng)目。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-5月黃埔商品住宅新增供應(yīng)2599套，為全市最高，而與長嶺居板塊同類型項(xiàng)目，舊黃埔板塊、科學(xué)城板塊、均有分布，位置上更近中心城區(qū)，價(jià)格也更具優(yōu)勢(shì)。

例如舊黃埔去年入市某個(gè)改善項(xiàng)目，現(xiàn)特惠單位最低僅需3.9萬元/㎡起。

二手房方面，根據(jù)貝殼上統(tǒng)計(jì)，截至2025年一季度長嶺居二手房成交均價(jià)2.37萬元/㎡。

這樣一對(duì)比，二手房的性價(jià)比也就顯而易見。

產(chǎn)品力方面，因入市較早，長嶺居板塊目前在售項(xiàng)目產(chǎn)品力存在一定的缺陷。

以某項(xiàng)目的190㎡戶型為例，餐廳位于正中間，三個(gè)臥室位于廚房后方，沒有實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分區(qū)。

加上主臥與L型陽臺(tái)相連，隱私性不足。

總的來說，如何將價(jià)格與生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，在群雄爭霸的黃埔區(qū)跑贏其他板塊，這是長嶺居板塊在售項(xiàng)目非常值得思考的問題。

畢竟長達(dá)九年的去化時(shí)間，加上后續(xù)源源不斷的舊改項(xiàng)目入市，若不做出改變，處境將會(huì)更難。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。