親愛的粉絲朋友們：

最近幾天，我只要回想起過去五年來房地產的經歷就會失眠，我是藏不住事的人，憋著不說出來，我一直會有心理負擔，怕會一直睡不好。

雖然寫這篇文章是自揭傷疤，可能喪失你們對我的信賴，但我還是要反思自己，坦誠的向你們吐露我的心聲，給這些年一直關注我的人一個交代。

我是2017年開始從報社辭職干自媒體，從櫻桃小房子到2018年的櫻桃大房子，有的人已經伴隨我走過了8年時間，感謝大家的陪伴，很多人都很信任我，所以我不能辜負大家的厚愛。

作為記者出身，我始終覺得不管在哪里，講真話，說實話，實事求是，帶有正義感和公德心是最起碼的職業道德。

我最初做自媒體的目的也很簡單，就是希望能有更廣闊的職業發展空間，賺更多錢，我覺得賺錢并不丟人，但必須是有底線的去賺錢，不擇手段敲詐勒索得到的財富，終有一天會還回去。

不管是不是迷信，我一直都相信天道有輪回，善惡終有報，做人做事憑良心，始終秉持一顆善心，給自己和家人積德，這也是我的信仰， 我可以接受別人對我專業度水平的批評嘲笑，但我很難承受別人對我人格的指責。

我可以保證，今天我講的每一句話都是發自內心的肺腑真言，我想回顧一下過去這些年，特別是最近五年，房地產從頂峰自由落體式的跌落過程，大家跟著我買房的過程，也是對自己對錯的一次反思。

太久的就不啰嗦了，也沒證據，最早有記錄的是我發微信朋友圈，2014年樓市見底的時候我在朋友圈說可以買房了，2015年330政策后我判斷樓市會大漲，但也沒想到會翻倍，一直到2016年調控大棒下來，2017、2018、2019三年都是在橫盤調整期，這三年剛好也是我在公眾號唱空樓市的三年。

那幾年我賺的錢也不多，基本上都是靠一點雜七雜八的廣告，有人嘲笑我賣酒賣茶葉的廣告都非常LOW，但我覺得比靠寫負面去拉房地產廣告要光彩，我最鄙視走這樣的野路子，也不是謀生的長久之計。

后面隨著我的號在市場慢慢做起來，開發商也愿意主動投我地產廣告了。

我開始賣房應該是從2019年，估摸著調整時間差不多，價格已到位可以買了。

按照以往規律，一般來說，房價漲一兩年，跌兩三年，比如09、10年漲，11、12年跌，13年漲，14年跌，15、16年漲，17-19年跌，漲多了就調控，接著房價下跌，跌多了就放松，然后房價上漲，大體就是四五年左右一個周期。

當時主要是推深圳和珠海，不過我也沒有自己的銷售團隊，都是跟外面的中介合作，那時候還在限購，一年成交的房子也沒幾套。

2019年11月深圳樓市調控小幅放松，樓市又迎來了上漲預期，我自己也在深圳2019年底投了一套，現在還算是賺的。

那一撥核心地段普遍漲了50%。

到2020年7月深圳開始史無前例的收緊調控，當時我條件反射的做出判斷，樓市應該會等來下跌10-20%。

但當年下半年，樓市還在慣性上漲，市場信心十足，哪怕是2020年8月三條紅線出爐，哪怕是恒大在9月開始向ZF求救釋放暴雷信號，也沒人意識到大廈將傾。

那時候大家都沉醉在財富增長的喜悅氣氛中， 我主要也是看空二手房，以為 新房有倒掛安全墊比較高問題不大。

所以 2020年11月我老公還用別人名額合伙投了一套萬人哄搶的網紅新盤，因為跟旁邊二手房價格倒掛5萬一平，人人都喊著搶到就賺500萬，我心想后面就算跌一些，應該也不至于虧。

目前這個盤因為投資客太多，總有人撐不住拋盤，基本沒賺錢。

一直到2021年2月，深圳出臺二手房指導價，當時我也寫了文章，只要銀行按指導價評估貸款，就是降杠桿，房價鐵定會降。但還是 沒人相信調控能帶來多大效果。

在2021年的一篇年度預測的付費文章里，我明確預警，深圳二手房非常危險，已經是階段性頂部，千萬不能再追高了，要買也只能買還有倒掛的限價新房。

坦白說，我知道要跌，但也沒料到，后來房價跌幅會這么大。那時候流行一種說法，房價跌30%，銀行也不答應，否則大家首付跌沒了斷供，受害的還是國家金融系統。

當然現在來看，房價即便真跌了四成，不到萬不得已，中國的業主也不會斷供，因為都知道斷供意味著什么，所以都是默默承受財富的損失。

2021年5月恒大正式暴雷，雖然震驚市場，但好像并沒有讓大家失去信心，否則2021年的房地產銷售額也不可能創出18萬億，成為中國房地產歷史上銷售額最高的頂峰。

也許大家還是篤定，房地產一直是中國經濟的頂梁柱，中國老百姓財富都在房子里，國家不會動真格，一定不會見死不救。

后來接二連三的大中民營房企都跟著暴雷了，前三十強民營房企基本無一幸免。但民企無從救起，這面臨著道德風險，國家只能救市場，保交房。

房地產關聯的產業鏈如此龐大，房企倒下會牽連無數供應商陷入困境，但我們的經濟數據好像并沒有受到太大重創，這可能也是國家堅定轉型的一個原因吧。

2022年是分水嶺，整體來說，在2022年之前，這些年我對全國樓市的預判還算是比較準的，大家都可以去回看我的文章，只是有些比較敏感的文章在公眾號都刪了，在知乎上都有。

但之后的市場我照搬歷史規律來預判，就失效了。

2022年，四個一線城市中，深圳早已開始下跌， 上海也持平漲不動了，反應遲鈍的北京才開始那一輪上漲。

廣州也還在繼續漲，市場信心還在， 根本不受房企接二連三暴雷的影響。

正是那年，我跟外面的公司合作賣房，那一年推了燕郊和佛山，加起來應該有幾十套，因為 沒有自己的銷售團隊，我只選城市，導流客戶，其他全由合作方干。

有人罵我推燕郊沒良心，這種靈魂拷問，如針扎一樣刺痛了我的內心。

我帶領大家去買房，不光是我自己賺傭金，我肯定還想帶著大家一起投資賺錢，買房本身就是個中長期投資，我認為沒人能完全采準最低點，但只要不買在高點，在相對低點買都是劃算的。

我為什么會推這兩個地方，當時有幾個邏輯。

一是當時北京和廣州都還在漲價，這兩個地方毗鄰北京和廣州，屬于熱點城市群， 北廣漲完了，按以往的規律，需求自然會外溢到旁邊的城市，輪動上漲。

燕郊緊挨著北京，都是北京剛需來買，板塊已經很成熟，而且燕郊房價本身已經調整了五年時間，從三四萬腰斬到兩萬了，我認為泡沫很小。

佛山挨著廣州，我推的是臨廣片區，有大量廣州人來買，不用擔心沒人接盤。2021臨深的東莞都漲到了三四萬，佛山2萬左右，我覺得還有上升空間。

另一個是限購開始變相放松了，這兩個地方是為數不多有買入的資格，當時全國絕大部分一二線城市都還在限購，其他三四線雖然不限購，但我肯定不會去推。

同行大V也都在推這里，如果客戶不認同升值邏輯，即使帶他們去也不會買。

特別是關注我的粉絲，大家都有較高的認知，不是我想推什么就會買什么，所以我需要精挑細選。

2022年底疫情全面解封，市場又開始迎來信心，都認為疫情解封后市場就會變好。

我也開始組建自己的銷售團隊， 沒有再和外面的機構合作了。

果然很多城市在2023年迎來了一波小陽春，上半年成交喜人。

我定了選城市的標準，必須是一二線熱點城市，主要是GDP排名全國前十的，這個其實也是所有經濟學家都認同的，任澤平已經給過很多數據佐證了。

畢竟有14億人，哪怕全中國房子夠了，但大城市的住房供給還是不夠的，始終存在結構性的機會，而且90后還有2000萬人口，房子又是個折舊品，永遠有改善群體，這都是支撐樓市的一個龐大需求。

另外我選盤的標準，一個是板塊要相對成熟，并且是熱點核心板塊，樓盤要有地鐵、商業、學校配套。因為未來市場會走向分化，遠郊地帶機會少。

2023年上半年，我主打的是放松限購的成都和武漢，蘇州斷斷續續推的不多，一個是西部第一，一個是中部第一。

成都推的是高新區和天府新區，武漢推的是光谷，這些區域都是當地大家公認的好區。

成都樓市相對比較抗跌和穩定，這幾年一直是排全國成交量的榜首，而且我也看好成都發展前途。

所以2023年3月，我花了一萬多塊解決名額問題，在成都高新區買了一套3萬左右的新房，當時這個價格我覺得也不高，即使現在房價也沒怎么跌，當然也沒賺， 作為長期投資，我是期待 3萬漲到5萬。

武漢在2020年漲了一波，大概從2021年開始下跌，到2022年底，光谷從3萬多跌到了2萬出頭，如下圖，如果按照2017-2019年的下跌幅度判斷，我感覺武漢應該也跌差不多了，繼續下跌空間有限。

誰又能想到武漢在2023上半年回暖之后，下半年繼續下跌呢？

客觀地說，任何投資都有風險，沒人可以百分百保證買了一定賺。

只是我認為，在中國，房子是更適合普通老百姓的一種資產，至少能租能住能貸，而且無數發達國家的經歷已經告訴我們，哪怕是城鎮化結束，房地產依然有周期性和結構性機會。

而在股市，散戶十有九虧，如果帶人買房就叫沒良心，那帶人開戶炒股和其他任何投資，虧了呢？都是沒良心嗎？

我也深知，房地產的黃金時代過去了，所以我這兩年會跟粉絲一再強調，買房子只能是作為5-10年的長期投資，一種對抗通脹的資產，不要指望買到就能馬上大漲發財，這不現實，所以我從來不會給大家畫大餅，閉眼瞎吹房價三年五年要翻幾倍，10年能翻倍都算是幸運了。

我忘記具體是哪一年了，我記得有一個東北的粉絲自己還沒解決自住的問題，就想跟我來投資，我毅然勸退他了，先解決自己住房的問題再考慮投資。

而且投資一定是在自己具備經濟條件，供得起月供的情況下去買，借錢投資就千萬不要買。那些高杠桿欠了一屁股債還想買房的人，我一般都會勸退，現階段要降杠桿，降低風險。

那時候市場對政策還抱有幻想，每次只要有一輪放松出來，成交就會小幅回升。

國家提出止跌企穩，我也對國家通過發債回購商品房，幫助市場去庫存抱有很大期待，只要能落地，樓市挽救有戲。

到2024年，深圳房價普遍大跌30-40%，有的學區房甚至跌了60%，距離2021年2月房價見頂，過去了三年，一般從上漲到下調的完整短周期是5年。

但考慮到中國經濟處在轉型升級期，房價觸底反彈的時間也會比以往任何一個周期都長，不可能再出現2008和2015年那樣的一夜暴漲行情。

從2017年中國提出從高速度向高質量增長轉型以來，已經過去8年，借鑒全球經濟體的經驗，一般轉型8-10年就能走出低谷重新復蘇。

而且我對中國經濟轉型升級成功非常有信心，我認為21世紀一定是中國的世紀，即使是現在我依然這么憧憬，只是不確定這個過程需要多久。

所以基于這兩個因素，我做出了一個簡單的判斷，深圳 2024年止跌，2025年企穩，2026年回升。

2024年9月底，深圳關外終于放開限購了，市場信心明顯提升，深圳出現久違的看房潮，搶房潮，二手房開始提價，這已經是三年多都沒出現過的。

我當時真是松了一口氣，認定煎熬的底部總算熬過去了。

所以我開始主推深圳，我始終堅信深圳普宅一定是將來中國房價最貴的城市（不包括豪宅），甚至比北京和上海還要貴，主要是城市小，基本面也強，已經有房的人不多，未來還有大量要買房的人，需求龐大，但供給有限。

外地看好深圳的人也在去年四季度陸續入手深圳龍華，我還推薦了我老公他親妹和親表哥入手龍華，如果不是我真心看好，我也不會讓身邊的親人買入。

誰知道今年關稅戰意外來襲，出口受阻，再次打亂了市場節奏，川普的政策變化莫測，別說我一個地產博主，就連國際投行對中國樓市何時見底的預測，也是頻繁更改推遲，之前說是2025，現在又說2026。

深圳這樣的城市，本來就是外貿大市，說不受影響是不可能的，所以今年4月過后，市場就開始轉冷，我也停止了推深圳。

我賣房子的原則是，有合適的我認可的房子，我才會賣，去年以來我都是找低首付、能做先息后本，降低持有成本的房子，這樣可以扛更長時間，如果沒有，我寧可休息不賣。

今年我做過一次長沙的推廣，位于德思勤商圈，還可以做到低首付，我覺得投入和持有成本低，長沙租售比較好，我當時就推了一次，但給我的房源有限，還有一些人沒買到，后面因為我一直沒找到其他合適的房源，也就沒再推長沙。

今年政策落地實施的節奏，確實是遠比預期要慢太多，這也是最近私募大佬李蓓在做出反思時提到的一點，為什么她也錯判了房地產市場，就是對政策指望太高了，但實施卻是雷聲大雨點小，基本沒有形成規模。

現在回過頭來看，我對市場復蘇還是偏樂觀了點，提前帶大家入市抄底，這也是讓我很愧疚的一點。

當然去年帶大家買入深圳的是已經大跌過的新房，到現在價格還是穩定的，但未來何時能開始上漲， 我現在也不知道，因為房地產的復蘇，一定是需要經濟復蘇才行 。

中國是一個14億人口的大國，全世界還沒有經歷過一個這么大的國家，是如何從發展中國家升級到發達國家的，沒有范例，中國也是 摸著石頭過河，相比日韓，這個過程也許會更加漫長，也許會更加艱難，誰也說不準。

但我想敞開心扉的告訴大家，我當時為什么會去推這些城市， 我推的城市，都是根據當時的市場去挑選的，也是我發自內心認可才去推的，如果我自己都不認可，我也不會推薦別人去買。

但凡親口咨詢我本人的粉絲，我都會坦誠的回答他們，做一個誠實的人是我的原則，口是心非會讓我感覺是犯罪。

所以從道德上來說，我對得起自己的良心，我問心無愧。

自責的是我的判斷出錯了，我按照歷史經驗生搬硬套的去判斷未來，最后錯判了市場，抄底的時間早了點，沒有讓大家等到市場最低點，這一點還是讓我感到很愧疚，還是怪自己水平不夠，在這里，我要對那些跟著我買房的粉絲說聲對不起。

以后我沒有十足的把握，也不敢再去預判市場了，二線城市租金不能覆蓋持有成本的房子，也不會推薦給大家去投資了。

現在全球風云變化，我們經濟何時能企穩復蘇不可預測，政策效果也不可預測，只能邊走邊看，投資保守一點會更安全。

我想說的都說完了，不管你們以后是否還關注我，還相不相信我的為人，相不相信我的判斷，我都要再次感謝大家過去的陪伴，祝愿每一個關注櫻桃的人，未來都能幸福快樂，健康的活好每一天。