上周，新城發了一筆美元債，消息一出，地產圈瞬間炸開了鍋，這是近4年以來首筆民營房企的美元債券，還是無抵押的信用債。

發行這筆美元債目的是借新還舊，償還2021年發行的，下個月到期的一筆年息4.45%的美元債。

按照當時的匯率，3億美元債相當于融資19億多人民幣，若以今年境內資金換成美元償還債務，連本帶息需要付出將近22億人民幣。

為了謀劃這筆美元債，新城早在兩個月前就開始了行動，幾家參與發債的投資機構給新城美元債初步的利率是 10-11%，期限是2-3年。

當發債計劃最終落地后，新城這筆金額3億的美元債票面利率敲定為11.88%，加之債券是按照98.166的價格折價發行，最終實際的發行利率成本來到了12.95%。

財報顯示，新城控股去年的整體平均融資成本是5.92%，這筆美元債，讓新城付出了國內貸款的兩倍利息。

去年新城控股開發業務毛利率已經跌到了11.7%，上市公司將近890億的營收規模，最后到手的利潤，只有7億出頭，凈利率不足1%。

但不管咋說，在今時今日的環境下，民營房企能夠發行美元債，意義非同小可，雖然利息有點高，但行業的贊歌者還是給予了相當高的評價，他們認為：

新城成功發債向市場傳遞出國際資本已開始重新審視中國民營房企的投資價值。

然而，當大嘴深入探究誰買了新城的美元債時，卻發現了耐人尋味的地方。

路透社顯示，認購新城債券的群體中，基金、資管公司占39%，高凈值客戶/私人銀行占55%，投行占6%。

投行不足一成，高凈值客戶/私人銀行超一半。這不禁讓人懷疑，這難道就是所謂的“國際資本信心回歸”？

高凈值客戶/私人銀行占比55%，他們是膽大的散戶和私銀客戶在刀尖舔血，還是發債和買債就是一群人？

畢竟當年許老板就是通過類似的手段，營造出一種市場信心充足的假象。這種認購結構，很難不讓人覺得這配方好熟悉。

在當前的房企名單，新城是僅次于龍湖、濱江之后，為數不多還保持著財務相對健康的TOP房企。

五年前，新城創始人王振華因猥褻幼女罪，被判入獄五年，王振華的入獄把兒子王曉松推向了前臺，王曉松執掌新城后，立刻讓新城踩下了剎車。

此后的新城在規模上迅速收縮，也不斷的降低負債率，當外界覺得新城會掉隊的時候，房地產市場開始急轉直下，新城反而因禍得福，成功躲過了這一輪的民營房企垮塌潮。

盡管守住了融資信用不暴雷，但在樓市大環境之下，新城的經營還是不可避免的遭受了重擊。

2019年是新城的鼎盛之年，這一年銷售額達到了2708億，位居行業前八，去年，銷售規模萎縮到了402億，相較于歷史最高點，跌去了七成。

今年前五個月，新城實現銷售額88億出頭，對比去年又跌去了近6成，相較于整個行業銷售規模下滑10%左右，新城掉到了平均數以下。

2019年，新城的有息債務規模是741億，2024年，有息債務下降到了537億，減少了28%。

規模下滑了八成以上，債務減少了不足三成，無法同步的降速帶來的自然是資金的壓力和流動性的緊張。

為了緩解資金的壓力，這幾年新城將旗下的吾悅廣場悉數抵押，早期在江蘇常州起家的新城國家大廈都也變賣還錢，甚至還從物業公司悄悄挪用資金。

但這還是無法填補公司經營的巨大窟窿，上門要債的絡繹不絕。

今年以來，位于上海普陀區的新城控股大廈屢遭維權堵門，討債者為了能拿到血汗錢，不惜帶著被子、洗漱用品在新城總部長期駐扎。

上個月26號，新城召開了股東大會，發行美元債是會議的重要議程，有股東承認公司現在確實在應付賬款方面出現了較大的問題。

這位股東說話的時候，新城控股大門口的保安如臨大敵，白底黑紙的討薪條幅在保安與討薪者之間拉扯。

討薪者群體是一群殘疾人，公司是一家河南的材料供應商，是一家受到省、市殘聯甚至國家殘聯嘉獎的殘疾人企業。

居然連他們的錢都拖欠！