作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

是時候該對品牌祛魅了。

注水的新房

要說深圳的開發商，既高調也低調的是誰？

非本土的開發品牌鴻榮源莫屬。

在房地產起伏的這30多年中，不僅不上市不發債靠著商業和物業持續造血，還一直持續高調造城。

如位于龍華中心的壹城中心、寶安沙井的珈譽府、龍華觀瀾的鴻榮源觀城都是區位中顛覆性的規劃項目。

但高調賣房后，卻出現明顯的數據“注水”。

今年5月17日鴻榮源首推位于龍華觀瀾的未來平方云山府（即鴻榮源觀城），312套建面約88-117㎡3-4房備案均價約45813元/㎡，單價區間約4.22萬-5萬/平，總價區間約372萬~575萬。

根據開發商公開的銷控數據以及海報，賣了約279套，去化約九成。

如今距離開盤即將滿月，據深圳房地產信息平臺，未來平方云山府剩102套未售，實際去化僅約67.31%，遠不及項目官方公布的“勁銷9成”。

正常來說開盤后，雖然存在一定的認購合同簽署和備案時間差，加上5月端午假期，備案數據可能存在一定的滯后性。

但經歷了一個月的備案時間，備案延遲這個理由已經很難合理解釋數據的差距。

因為如無特別的意外，深圳的新房都會正常在短時間內迅速備案，尤其是在新房市場競爭如此激烈的市場情況下。

一方面，加快備案可避免購房群體后悔毀約，保障購房群體的合法權益。

另一方面備案通常與預售資金監管掛鉤，加快備案意味著購房款更及時進入監管賬戶，同時縮短貸款審批時間，讓開發商可更早確認銷售收入，加快資金回籠。

更重要的是，項目開盤給出了“VIP凍資96折，認購98折，開盤98折，7天準時簽98折”，若無法準時簽約則無法享受相應的優惠。

那么，到底何種情況才會導致將近70位業主放棄優惠延遲簽約？

若非夸大了去化數據，如何解釋將近70套房源的備案差距？

而這樣的去化成績，還是在鴻榮源砸了大量的經費，邀請了明星嘉賓站臺，開了演唱會讓項目登上熱搜的結果。

難道鴻榮源這塊“招牌”已經不如過去的好用了？

事實上，這已經不是第一個鴻榮源銷售業績有“注水”之嫌的項目了。

曾經位于龍華中心2023年7月入市的鴻榮源尚云就曾被質疑過開盤數據。

有媒體披露，鴻榮源尚云二期2024年3月入市，612套住宅，開發商宣稱開盤當天銷售200多套，去化率高達85%，但銷售一個多月后實際備案和簽認購書的房源僅110套，去化率約17.97%。

再如位于寶安沙井的鴻榮源珈譽府2期（1、4棟），2024年3月9日開盤，共計1067套房源，開盤宣布大賣645套，去化達60.4%，實際上開盤一個多月已備案和已簽認購書的套數僅487套，去化率約45.64%。

而2023年9月2日鴻茉源珈譽府(7～8棟)加推的818套房源，開發商宣布銷控596套，銷售金額約28億。

但截至2025年6月16日據深圳房地產信息平臺，鴻茉源珈譽府(7～8棟)剩余157套房源。

這就意味著，時隔620多天，鴻茉源珈譽府(7～8棟)銷售僅增加了65套。

是何種銷售力度才會在歷時近一年八個月，增加不到70套的銷售業績？

如今未來平方云山府（即鴻榮源觀城）去化還不到七成，后期項目整體還剩余九千多套房源，且無論是鴻榮源珈譽府還是其他大規模的舊改項目都存在大量的庫存，鴻榮源該如何銷售？

昔日崢嶸，已是過去

鴻榮源不僅數據出現了注水，似乎也正在失去了往日的“榮光”。

過去鴻榮源通過一個又一個項目堆砌出了“深圳不能沒有鴻榮源”的口碑，依賴的是如香蜜湖熙園、寶安壹方城等品質過硬的區域項目。

但隨著鴻榮源這幾年新房項目接連入市及交付，年品質和口碑似乎開始走下坡路，市場信任也在一次又一次的質量以及宣傳下被打破。

如位于南山南頭的鴻榮源尚璟公館，2022年4月入市，備案單價約8.59萬—9.21萬/平，但在業主等待了兩年多后，收房發現存在一系列的問題。

曾有業主2024年9月在社交平臺上表示，驗收過程中出現墻體空鼓，木質地板作響，門縫石材開裂，玻璃出現開裂等問題，與期望的交付品質存在落差，且報修出現拖延。

（圖片來源：網絡）

再比如位于龍華中心的鴻榮源尚云，最近被曝光涉嫌違規改建宣傳。

近期有業主在社交平臺上反饋，鴻榮源尚云花園疑似將辦公產品改造成了復式結構公寓產品，還配上了室內洗衣機、熱水器、抽油煙機、帶淋浴的獨立衛生間、榻榻米衣柜、床以及沙發，儼然一個“拎包入住”的公寓樣板間。

（圖片來源：網絡）

且宣傳海報也包裝成了全新精裝精品小戶型，多出了800多戶。

（圖片來源：網絡）

不僅如此，鴻榮源尚云項目還曾出現交付失約。

今年4月有業主曾在社交平臺透露，在銷售信誓旦旦的承諾以及鴻榮源猛烈的宣傳攻勢下滿懷期待購置了房產，結果原本宣傳今年6月交付，卻一拖再拖，確定到2025年9月交付，與承諾的時間相差甚遠。

（圖片來源：網絡）

更有業主表示，2023年購置鴻榮源尚云房源，若非銷售宣傳2024年年底交付，可提前交付，按照購房合同約定的2025年年底交付日期根本不會考慮購房。

（圖片來源：網絡）

這就意味著，業主購房后相比預期的交付時間晚了一年的時間。

對于購房者而言，越晚交付承擔的風險就越多，如被占用的資金時間長，需要付出的租房成本更多，居住安排被打亂，產權辦理延遲帶來的落戶、房屋抵押、交易等權益滯后的風險。

而實際情況是，鴻榮源尚云2023年7月開盤之初，實地項目進度已經快到封頂的狀態。

交付延遲的背后一般來說，都離不開幾個核心問題。

要么是房企資金管理緊張，需要延緩施工，要么工程管理能力欠缺，小區內外配套設施建設滯后。

交付延遲反映的本質是開發商履約能力、項目管控水平與外部環境壓力的綜合體現。

如今項目接近清盤的狀態，但兩次推盤共1278套，深圳房地產信息平臺顯示，還剩余69套房源，并且這些剩余房源在原來備案價85折的基礎上再作優惠處理。

近期，鴻榮源尚云更是拿出部分房源做促銷活動，如三棟三單元401房源，初始備案總價約860.275萬，折后總價約662萬，降價近198.275萬；三棟二單元706房源，初始備案總價約862.64萬，折后總價約677萬，降價近185.64萬。

（圖片來源：網絡、深圳商品房預售價格備案系統）

若非為了快速賣房回流資金，正常情況下，開發商很少會在“割肉”的情況下，甩賣項目。

另外值得注意的是，未來平方云山府（即鴻榮源觀城）的開發公司深圳市嘉創投資有限公司在項目開售前，拖欠了巨額的契稅。

天眼查顯示，今年4月18日，未來平方云山府的100%控股公司深圳市嘉創投資有限公司拖欠契稅總額達到了3389萬元。

而鴻榮源一直被外界視作資金穩健，資金實力彪悍的代表，如今也拖欠稅額，難道資金也開始緊張起來了？

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場