最高法院：房地產(chǎn)合作開發(fā)項目中的新增土地，是否屬于合作開發(fā)范圍？

合作協(xié)議未作特殊約定，當(dāng)事人也未另外達成合意的，新增土地不屬于合作開發(fā)范圍

閱讀提示：

房地產(chǎn)合作開發(fā)過程中，如果項目土地規(guī)劃發(fā)生變動，對于納入整體開發(fā)范圍的新增土地，當(dāng)事人是否有權(quán)主張分配利潤？這部分土地是否屬于合作開發(fā)范圍？李營營律師團隊長期專注研究與合伙有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高人民法院處理的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

合作協(xié)議未作特殊約定，當(dāng)事人未就新增土地合作開發(fā)、利潤分配達成新的合意、未實際共同開發(fā)的，即使新增土地規(guī)劃納入案涉項目，也不屬于合作開發(fā)范圍。

案件簡介：

1.2010年1月13日，玖鑫公司與弘峰公司簽訂房地產(chǎn)《合伙開發(fā)協(xié)議》，約定玖鑫公司提供兩宗土地使用權(quán)，弘峰公司籌集資金并開發(fā)。

2.2011年10月21日，玖鑫公司持有的兩宗土地使用權(quán)（總面積6421.49㎡）全部變更登記至弘峰公司名下。

3.2012年6月26日，畢節(jié)市國土局將部分地塊轉(zhuǎn)讓給弘峰公司（新增面積1900.61㎡）納入案涉項目整體開發(fā)，項目總面積變更為8322.10㎡。

4.之后，弘峰公司未如約支付合作開發(fā)利潤，玖鑫公司訴至畢節(jié)中院。畢節(jié)中院一審判決弘峰公司向玖鑫公司支付案涉項目（總面積8322.10㎡）合作開發(fā)利潤。弘峰公司不服一審判決，主張新增土地1900.61㎡系弘峰公司單方取得，玖鑫公司無權(quán)分得相應(yīng)利潤，上訴至貴州高院。

5.2019年12月31日，貴州高院撤銷畢節(jié)中院一審判決，在扣除相應(yīng)面積比例后判決弘峰公司支付合作開發(fā)利潤。玖鑫公司不服二審判決，主張新增土地屬項目整體合作開發(fā)范圍，向最高法院申請再審。

6.2020年9月27日，最高法院再審裁定駁回玖鑫公司再審申請。

爭議焦點：

玖鑫公司是否有權(quán)主張分配新增土地所產(chǎn)生的利潤？

裁判要點：

一、共同投資是合作開發(fā)的前提條件，也是共享利潤的基礎(chǔ)。

最高法院認(rèn)為，玖鑫公司基于與弘峰公司之間的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系請求分割案涉房地產(chǎn)項目利潤。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同以共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險為基本特征。而共同投資既是合作的前提條件，也是共享利潤的基礎(chǔ)。

二、新增土地不是《合伙開發(fā)協(xié)議》約定的合作開發(fā)內(nèi)容。

最高法院認(rèn)為，案涉《合伙開發(fā)協(xié)議》約定，玖鑫公司以其享有使用權(quán)的6421.49平方米土地入股與弘峰公司進行房地產(chǎn)開發(fā)，項目建成后，玖鑫公司可分得規(guī)劃手續(xù)辦理后51%的實際建筑面積。《合伙開發(fā)協(xié)議》及其后簽訂的補充協(xié)議均未提及項目開發(fā)過程中新增土地面積事宜，合同內(nèi)容并未顯示雙方締約時已預(yù)見到項目開發(fā)過程中土地面積會增加。因此，《合伙開發(fā)協(xié)議》中確定的規(guī)劃手續(xù)辦理后的實際建筑面積應(yīng)指協(xié)議訂立時可供開發(fā)土地辦理規(guī)劃手續(xù)后的建筑面積，并不包括協(xié)議訂立后增加土地面積納入規(guī)劃后增加的建筑面積。

三、新增土地不是項目實際開發(fā)過程中新增的合作開發(fā)內(nèi)容。

（一）玖鑫公司不是新增土地的原使用權(quán)人。

最高法院認(rèn)為，根據(jù)已查明事實，案涉項目新增土地是弘峰公司繳納土地出讓金后從畢節(jié)市國土資源局受讓所得，玖鑫公司并非該土地的原使用權(quán)人。

（二）雙方未就新增土地的利潤分配進行過約定。

最高法院認(rèn)為，就案涉項目而言，新增土地應(yīng)屬于弘峰公司的投資。雙方當(dāng)事人并未就新增土地所產(chǎn)生的利潤分配進行過約定，玖鑫公司沒有理由依據(jù)《合伙開發(fā)協(xié)議》約定的其對自己投入土地可享有的利潤分配比例主張分配弘峰公司所投入土地產(chǎn)生的利潤。

（三）雙方未就新增土地合作開發(fā)達成過合意、未實際共同開發(fā)的，即使新增土地規(guī)劃納入案涉項目，也不屬于合作開發(fā)范圍。

最高法院認(rèn)為，玖鑫公司未能提供證據(jù)證實雙方對合作開發(fā)新增土地達成過合意或者其提供了資金、勞務(wù)、技術(shù)等對該土地進行開發(fā)。因此，雖然新增土地規(guī)劃納入案涉項目進行開發(fā)，但現(xiàn)有證據(jù)不足以證實該土地屬于弘峰公司與玖鑫公司的合作開發(fā)范圍。

綜上，最高法院認(rèn)為玖鑫公司無權(quán)主張分配新增土地所產(chǎn)生利潤，再審裁定駁回玖鑫公司再審申請。

案例來源：

《貴州玖鑫醫(yī)藥有限公司、畢節(jié)弘峰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛》[案號：最高人民法院(2020)最高法民申3250號]

實戰(zhàn)指南：

一、如何理解本案的裁判思路？

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同以“共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險”為基本內(nèi)容，當(dāng)事人可以通過提供土地使用權(quán)、資金等參與合作開發(fā)，項目完成后，當(dāng)事人可以請求分配土地增值部分產(chǎn)生的收益。但是，用于投資的土地使用權(quán)以合作協(xié)議的明確約定為基準(zhǔn)，如果雙方在訂立合同時未預(yù)見到土地面積可能發(fā)生變更，在合同履行過程中也未就新增土地開發(fā)達成新的合意，此時的新增土地面積不能當(dāng)然歸屬于合作開發(fā)范圍內(nèi)，當(dāng)事人自然也無權(quán)就新增面積部分請求利潤分配。

二、為避免后續(xù)投資收益分配爭議，合作開發(fā)房地產(chǎn)項目當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)尤其注意合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性。

房地產(chǎn)項目可以分地塊合作開發(fā)，也可以整個項目共同合作開發(fā)，合同當(dāng)事人可以約定按一定比例分配項目利潤，但應(yīng)盡可能明確合作開發(fā)的具體內(nèi)容與范圍界限。如合作項目收益分配條件已成就，通常應(yīng)按照合同約定進行收益分配。因此，如果項目開發(fā)過程中所涉土地面積可能發(fā)生變更，進而可能影響項目成本、收益的，建議當(dāng)事人事先以合同文本形式固定相應(yīng)內(nèi)容，避免后續(xù)就新增部分面積產(chǎn)生收益分配爭議。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條　本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的合同。

2.《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條　投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的違約情況確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的違約情況無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。

1.房地產(chǎn)合作開發(fā)項目完成后，土地增值部分收益應(yīng)按照合伙份額予以分配。

案例1：《張緒華、大冶市煒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合伙協(xié)議糾紛》[案號：湖北省高級人民法院(2017)鄂民終271號]

湖北高院認(rèn)為，“睦居園”商業(yè)項目已經(jīng)開發(fā)完成，分配合伙收益的條件已經(jīng)成熟，張緒華基于對G04022號地塊的前期投入有權(quán)向合伙人請求分配就土地投入享有的收益。因煒業(yè)公司系張緒華、徐某某合伙關(guān)系的載體，且合伙投入的土地也由該公司直接支配，合伙投入產(chǎn)生的收益亦由煒業(yè)公司享有，故張緒華可向煒業(yè)公司及徐某某主張分配其就土地投入享有的收益。經(jīng)查，張緒華出資投入的G04022號地塊價值在“睦居園”商業(yè)項目開發(fā)期間已獲大幅升值,本院（2014）鄂民一終字第00031號民事判決已確認(rèn)G04022號地塊增值部分為650.9646萬元。煒業(yè)公司及徐某某應(yīng)將該增值部分按合伙份額予以分配，按照張緒華在該土地中所占有25％的份額，其應(yīng)分得土地增值部分的收益為162.74115萬元,因張緒華要求煒業(yè)公司支付1152.23萬元訴訟請求中包含土地增值部分的162.74115萬元,對張緒華訴訟請求中的該部分收益本院予以支持,對于其他訴訟請求因無事實與法律依據(jù),本院不予支持。

2.房地產(chǎn)合作開發(fā)項目的債權(quán)債務(wù)未經(jīng)清理完畢、稅款未經(jīng)清算完畢的，不具備利潤分配條件。

案例2：《胡某根與江西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共青分公司、胡某斌甲等合伙合同糾紛》[案號：江西省高級人民法院(2024)贛民終67號]

江西高院認(rèn)為，胡某某、胡某某某合作開發(fā)房地產(chǎn)，借用了某丁公司的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，成立了某甲公司進行項目開發(fā)。原審認(rèn)為可將某甲公司及合作項目下土地、房屋及其附屬設(shè)施等合伙經(jīng)營財產(chǎn)作為本案合伙項目清算范圍并無不當(dāng)。因雙方對合伙項目開發(fā)成本、債權(quán)債務(wù)、庫存房屋的價值、盈虧的清算存在較大爭議，當(dāng)事人一方有權(quán)申請進行合伙項目清算審計。根據(jù)查明的事實，案涉項目剩余財產(chǎn)涉及債權(quán)債務(wù)雙方未清理及案涉合伙項目土地增值稅未清算繳納完畢，最終無法確定清理債權(quán)債務(wù)和清繳稅款后項目的實際盈虧和剩余可供分配財產(chǎn)的價值，提前分配將存在國家稅收發(fā)生流失的重大風(fēng)險，本案目前尚不具備清算條件和進行可能的利潤分配。待合伙項目債權(quán)債務(wù)清理、稅款清算繳納完畢后，如合伙項目確實存在盈利，胡某某可依據(jù)合伙協(xié)議另行主張分配合伙項目利潤。

專業(yè)背景介紹：李營營，北京云亭律師事務(wù)所高級合伙人，北京企業(yè)法律風(fēng)險防控研究會第二屆理事會理事，畢業(yè)于中國社會科學(xué)院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業(yè)秘密民事與刑事、保全與執(zhí)行等實務(wù)領(lǐng)域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復(fù)雜案件，辦理案件標(biāo)的金額超過百億元。在公司、合伙業(yè)務(wù)、擔(dān)保業(yè)務(wù)領(lǐng)域，李營營律師長期帶領(lǐng)團隊扎根深入研究公司、合伙業(yè)務(wù)、擔(dān)保與反擔(dān)保訴訟案件相關(guān)的法律問題和裁判規(guī)則。在公司、合伙業(yè)務(wù)、擔(dān)保與反擔(dān)保領(lǐng)域，李營營律師根據(jù)長期深入研究專項領(lǐng)域的積累成果，形成了近百篇專業(yè)研究文章，在交出版社陸續(xù)出版成書的同時在平臺上進行發(fā)布，希望讀者能夠更多了解公司、合伙業(yè)務(wù)、擔(dān)保與反擔(dān)保知識，避免使自己合法權(quán)益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額公司業(yè)務(wù)、合伙業(yè)務(wù)、擔(dān)保案件，并取得良好效果。在商業(yè)秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協(xié)助企業(yè)完成與商業(yè)秘密相關(guān)的融資、債股互轉(zhuǎn)等業(yè)務(wù)。李營營律師團隊深耕公司業(yè)務(wù)、合伙業(yè)務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)民事糾紛和刑事犯罪領(lǐng)域多年，對涉合伙業(yè)務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)（尤其是商業(yè)秘密）相關(guān)法律問題均有深入研究。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規(guī)則”“保全與執(zhí)行”等公眾號發(fā)表與商業(yè)秘密、公司實務(wù)、保全與執(zhí)行等話題相關(guān)專業(yè)文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉(zhuǎn)載，廣受業(yè)內(nèi)人士好評。2022年，李營營律師結(jié)合多年來辦理大量執(zhí)行審查類相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，以真實案例為導(dǎo)向，對各種業(yè)務(wù)場景下的主要法律問題、典型裁判規(guī)則、風(fēng)險應(yīng)對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執(zhí)行：執(zhí)行異議與執(zhí)行異議之訴實戰(zhàn)指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續(xù)出版商業(yè)秘密訴訟實戰(zhàn)的相關(guān)書籍、技術(shù)合同糾紛、擔(dān)保糾紛、合伙糾紛、公司業(yè)務(wù)實戰(zhàn)相關(guān)書籍，以更好服務(wù)客戶。