01

2025，北京樓市最大的競爭，莫過于海淀樓市與朝陽樓市的競爭。

比如，上半年海淀樓市持續(xù)發(fā)力，永豐南頤海云頌（海開）、功德寺雙子星（綠城、越秀）、朱房村雙子星（華潤、建發(fā)）......還有即將入市的中海樹村項(xiàng)目，一時間，海淀風(fēng)頭無倆。

而到了下半年，將會是朝陽的主場。

以中海萬吉九序?yàn)殚_端，三間房雙子（保利、金茂）、朝青黃衫木店項(xiàng)目（中建智地），以及即將土拍的太陽宮、永安里地塊，下半年朝陽樓市將與海淀“硬碰硬”。

與此相對應(yīng)，北京頭部房企之間的競爭，也會更加激烈。

例如，上半年北京發(fā)力最大的房企，主要是華潤、中建智地、中海和越秀這四家房企。憑借著核心區(qū)域尤其是海淀的豪宅項(xiàng)目，TOP4已經(jīng)將北京保利遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。

而保利，前兩年還有兩個熱銷盤保利天匯、朝央和煦，但從去年下半年開始，北京保利的運(yùn)勢急轉(zhuǎn)直下，在核心區(qū)已經(jīng)許久沒有拿到靚地。

也正因?yàn)槿绱耍?strong>北京保利，無疑是今年核心區(qū)拿地欲望最強(qiáng)的房企，沒有之一。

02

等等，保利不是有嘉華天珺、朝觀天珺在售嗎？那為什么還說保利拿地欲望最強(qiáng)？

這主要是，嘉華天珺實(shí)在不爭氣，網(wǎng)簽成績非常慘淡。而朝觀天珺其實(shí)賣得也一般。

以嘉華天珺為例，這個項(xiàng)目早在今年1月份就已開盤，但目前僅網(wǎng)簽了170多套，全盤去化率還不到14%；網(wǎng)簽金額大約15億元，約為拿地成本的17%。

要知道，這170多套網(wǎng)簽中，有113套是開盤前兩個月完成的——也就是說，自3月份頤海澐頌以及功德寺項(xiàng)目開盤以來，近3個月，嘉華天珺只有不到60套網(wǎng)簽，平均每月僅有20套。

這可是海淀吶！作為北京少有的房價(jià)高地，嘉華天珺的這個成績，實(shí)在是出人意料。

而對于朝觀天珺，據(jù)了解，6月份項(xiàng)目官宣開盤銷售額是21億元，約為首批取證房源貨值的4成，即大約賣了200多套房。

我們知道，官宣業(yè)績、海報(bào)刷屏往往不靠譜。此前嘉華天珺首次開盤，聲稱賣了322套，銷售金額31.66億，結(jié)果半年過去了，認(rèn)購轉(zhuǎn)網(wǎng)簽才50%多一點(diǎn)，我們就知道北京保利的慣常操作有多牛。

更何況，朝觀天珺此次明面上的網(wǎng)簽金額，只有推售貨值的4成......

所以，嘉華天珺和朝觀天珺，很難扛起保利爭霸北京的大旗，保利急缺重量級的項(xiàng)目來拉業(yè)績，是說得通的。

03

整體看過去三年，保利的拿地態(tài)勢是低門檻改善，這跟保利缺少拿到類似朱房村、功德寺、太陽宮、酒仙橋這種核心項(xiàng)目的運(yùn)氣有關(guān)，也跟其產(chǎn)品營造能力是相匹配的。

然而，隨著樓市下行，低門檻改善盤也一路看跌，市場的目光幾乎都集中在核心高端改善盤上。北京保利囤的那些低門檻改善項(xiàng)目，銷售逐漸顯露疲態(tài)，權(quán)益排名一路下滑，幾近要跌出北京前8了。

例如，順義頤璟和煦，賣了一年，去化率只有45%。石景山璟山和煦，去化率稍好也不過55%，還有300多套庫存。朝陽的和光煦境，賣了兩年甚至賣成了現(xiàn)房，還因?yàn)楝F(xiàn)房比期房價(jià)格低約8000/㎡，以及可能減配等因素，一度引發(fā)業(yè)主抗議維權(quán)。

少有的兩個亮點(diǎn)項(xiàng)目，便是前面提到的保利天匯和朝央和煦。保利天匯是東壩的龍頭，而朝央和煦，更是保利近兩年在京最熱銷的項(xiàng)目。

而也正是因?yàn)檫@兩個項(xiàng)目的熱銷，使得保利有意無意之中重倉朝陽，但如今朝陽樓市的內(nèi)部競爭局勢，已遠(yuǎn)比過去激烈。

從去年開始，朝陽總計(jì)有二三十宗的土地出讓，比如十八里店、小紅門，就有接近2000套房源在售；朝觀天珺所在的三間房，除了金茂的直接競爭外，還面臨朝青黃衫木店地塊的競爭。

所以，重倉朝陽的保利，無論是基于內(nèi)部的弱勢存量項(xiàng)目，還是基于外部激烈的競爭態(tài)勢，都必須尋找下一個金礦。

04

除了項(xiàng)目和市場的變化，北京保利掌門的人事變動，也是保利急于“拓地”的關(guān)鍵。

據(jù)了解，去年12月，在北京保利已有3年的劉喜濤，被調(diào)任至河南保利，而接替他的，是2008年加入保利、原保利集團(tuán)董辦副總的李紅亮。

所謂“新官上任三把火”，面對劉喜濤留下的眾多存量弱勢項(xiàng)目，為了打破藩籬，李紅亮只能選擇擁抱既有流速又有利潤的海淀。

為此，5月20日，保利聯(lián)合北京建工以11.95%的溢價(jià)率，耗費(fèi)45.45億拿下“海淀半壁店0003、0004地塊”。

▲對于保利海淀半壁店項(xiàng)目，我的看法是：

這是李紅亮上任以來的第一個重大挑戰(zhàn)！

為什么？半壁店項(xiàng)目交通上并沒有什么短板，環(huán)線區(qū)位還屬于海淀四環(huán)外，但其所在的田村板塊，卻是海淀公認(rèn)的價(jià)格洼地——這里同品質(zhì)房源明顯比海淀其他板塊價(jià)格更低。

其實(shí)在很多海淀人眼里，田村和隔壁的石景山?jīng)]啥兩樣。這里地段和環(huán)境一般，后期也沒有相應(yīng)規(guī)劃，更不會有產(chǎn)業(yè)；

商圈貧瘠，唯一的京糧廣場略顯土氣，也就能滿足基本的餐飲和日常購物需求；

田村所屬的永定路學(xué)區(qū)，整體水平更是屬于中下游梯隊(duì)，大部分房子就是占個海淀學(xué)籍，不存在什么溢價(jià)。

由此，雖說半壁店項(xiàng)目屬于海淀西四環(huán)，但學(xué)校資源和功德寺、朱房村那些網(wǎng)紅盤沒法比，這在極其看重教育的海淀，是一個巨大的負(fù)分項(xiàng)。

而再看土拍單價(jià)和定位。半壁店樓面價(jià)達(dá)到了7.84萬元/㎡，這個單價(jià)意味著，保利半壁店項(xiàng)目要做成10萬+級別的豪宅項(xiàng)目，才不至于虧本。

但田村板塊，很難撐起10萬+的豪宅，同樣的價(jià)格，可能業(yè)主更愿意去買功德寺、朱房村。

而在田村板塊內(nèi)，認(rèn)可度最高的改善樓盤是樂府江南。這是05-07年建成的江南園林風(fēng)格小區(qū)，掛牌均價(jià)9萬左右，人車分流，擁有海淀少見的綠化和水系，搭配仿古的亭臺樓閣，確實(shí)很有辨識度。

▲與半壁店項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)的樂府江南。

因此，保利半壁店項(xiàng)目想要出圈，必須拿出背水一戰(zhàn)的勇氣，把產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營造能力提升上來，以絕對的產(chǎn)品力統(tǒng)治田村——既然半壁店項(xiàng)目不是一個地段型選手，但好歹占著海淀西四環(huán)的區(qū)位，如果能用產(chǎn)品力說話，未嘗不能避短揚(yáng)長。

但問題是，北京保利本身更擅長做改善而非豪宅，旗下10萬+的項(xiàng)目屈指可數(shù)，除了嘉華天珺，上一次在海淀做的豪宅項(xiàng)目還是2014年開盤的保利海德公園。

所以這一次，保利李紅亮能否克服朝陽與海淀客群的巨大差異，突破改善與豪宅群體的藩籬，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與團(tuán)隊(duì)的迭代，值得懷疑。

另外，海淀迄今還沒有“好房子”的寬松新政，也無形中加劇了半壁店項(xiàng)目“產(chǎn)品突圍”的難度。比如半壁店就涉及到空軍機(jī)場限高，建筑高度按照15米控制，做產(chǎn)品會很受限。