先看下表，這是最新全國主要城市二手房價格冰山指數：

正如表內所示，全部下跌，0城市上漲？！

再看下表，這是國內主要成房價回撤排名，最大幅度回撤居然高達54%？！

當然，以上數據僅供參考，非官方統計數據。

但我相信各位對照自己所在城市，體感應該是和上述數據是一致的。

也就說，如果你正好買到了歷史峰值（高點），上述數據基本可以反映各主要城市房價跌幅。

以回撤幅度第二的鄭州為例，其峰值出現在 2017年8月 ，如果你是在2016年8月——2018年8月之間買房的，基本上總價200萬的房子，目前總價是93.6萬。

可以這么說，首付+過去7-8年還進去的所有月供全部虧掉，還有30-40萬的虧空。

所謂的割肉賣房，已經不是總價便宜十萬二十萬，少賠點賣出去，而是真的再從自己身上再割一塊才能賣出去。

2025年5月鄭州二手房成交6501套，這背后有多少家庭是這樣割肉賣出去的？

現在放眼 整個鄭州主城 大部分區域都回到了1萬以下，90%的區域回到了1 6 年 之前，樓齡超過15年的遍地是五六千。

公平一點講， 作為河南省會，背靠1億河南人，國家中心城市，中部核心城市，房價回撤至此，真的合適嗎？

以下是鄭州主城各區近7年峰值跌幅：

鄭東新區：近7年最高成交均價2017年為23981元/平，2024年成交均價13986元/平，峰值跌幅-41.7%。

惠濟區：近7年最高成交均價2017年為17653元/平，2024年成交均價10431元/平，峰值跌幅-40.9%。

二七區：近7年最高成交均價2018年為13727元/平，2024年成交均價8783元/平，峰值跌幅-36%。

管城回族區：近7年最高成交均價2017年為16006元/平，2024年成交均價10559元/平，峰值跌幅-34%。

中原區：近7年最高成交均價2018年為14340元/平，2024年成交均價9805元/平，峰值跌幅-31.6%。

金水區：近7年最高成交均價2017年為18347元/平，2024年成交均價12670元/平，峰值跌幅-30.9%。

鄭東新區的跌幅居然高達41.7%。

按照現在的房產市價，一個拉布布玩偶就能在鄭州全款買套房了。

一根粗點的金項鏈就能在鄭州輕松付個首付買套房了。

當然，并不是只有鄭州如此。

青島、石家莊、天津、武漢、福州、重慶、長沙和鄭州情況類似，都是省會及以上城市，

都是17年、18年之后再無行情，房價已經連續回撤六七年了。

可以說這幾年這些城市二手房業主度日入年。

除了房價的回調，他們還要面臨兩個方面的壓力：

一個是來自開發商“無理取鬧”。

另一個是來自銀行“既得利益者的債務BQ”！

比如，這兩天廣州 荔灣 某盤 業主跟開發商吵起來了 。

原因就是23年至，銷售中心 同戶型降價至少60萬+ ， 但是交房 面積補差 卻是按照7.4萬的單價補差價（遠高市場價）。

這合理嗎？

買房人氣憤的質問開發商：“房價下跌，只跌買房人的房價嗎？”

這和某些城市，按照歷史最高價計算個稅是一個道理，房價都腰斬了，交稅指導價還停留在歷史最高，這合理嗎？

在同一個市場內，針對同一套房子，它們的價格同步一下很難嗎？

其實對于二手業主來說，相比房價回撤的30-40%，這點錢對買房人真不算什么，但就是有點氣不過。

相比開發商的“無理取鬧”， 銀行大幅度調低二手房評估價，才是對二手房業主的絕殺。

比如原評估價200萬的房產，原貸款140萬。

現評估價一刀切打七折，評估價變成140萬，可貸款額度是98萬，那么請問，貸款額從140萬降到98萬，這中間差額的42萬，怎么補呢？

以廣州為例，下面是廣州部分小區評估價變化匯總：

金碧世紀花園 ， 下調約3 5%。

萬科東薈城 ， 下調約4 0%。

中國鐵建國際花園， 下調約4 0%。

中海花灣壹號 ， 下調約36 %。

銀禧花園 ， 下調約3 1%。

蘭亭盛薈 ， 下調約4 0%。

萬科歐泊 ， 下調約4 2%。

在過去幾年，銀行不斷調低房產評估價，直接導致二手業主房產的現金價值實質性縮水，無一幸免。

按照行規，銀行參照小區最低成交價為其評估價主要參數，究竟合理嗎？

有點經濟學常識的都知道，房價是三維。

有掛牌價、有成交價，還有有非上市交易業主房產的市價。

銀行僅僅參照某幾位業主割肉的價格就調低整個小區的評估價，對小區其他業主公平嗎？

他們什么也沒干，就因為他的鄰居破產了，割肉賣了房，然后他們第二天一睜眼，天塌了，銀行調低了整個小區房產估值，他們的資產就縮水了！？

房產天然具有 居住、交易、金融 三種屬性。如果不承認房產的金融屬性，那么一開始銀行就不該推出和房產捆綁在一起的房貸。

上面三令五申的要求房價止跌回穩，怎么止跌回穩？

第一步就是銀行應該先穩住房產評估價。

我知道某些人總愛說自作自受，愿賭服輸，誰讓他們去買房？ 但，這些人卻選擇性忽視這套規則本身的公平和合理性。

你們有沒有想過，當一個人因為失業還不起房貸背上巨額債務了，當一個創業的小老板失敗了，當千萬普通人在經濟周期波動中陷入債務泥潭，要不要給他們一 個 機會呢？

很多人會說不應該，不公平，不能兜底。

但有一個事實是， 大企業大公司是有限責任，而普通人的借貸承擔的是無限責任。

當某些人可以用公司破產切割風險，離岸信托轉移資產，可以把個人財產保護的密不透風， 而普通人卻要為房貸、抵押貸負責到底。

看看各地失信名單就知道， 70%的老賴實際上是創業失敗者，90%的法拍房背后實際上是中小微企業創業失敗者。

更諷刺的是80%的老賴是負債30萬以下，他們不是不想還，是根本還不完。

因為某些方面的BUG，以及對貸款缺乏規劃，利滾利， 最后還的利息早都是天文數字了。

更要命的是當他們需要抵押房產緩解困境的時候，卻發現房子評估價打骨折，根本沒什么現金價值？

作為普通人最主要的財富載體，銀行看似按規則把房產評估價打骨折，實際上這骨折的背后是數以百萬計在債務壓力下掙扎的個體。

歷史經驗告訴我們， 落井下石，兩敗俱傷。

歷史的經驗還告訴我們， 只有讓跌倒者能爬起來，才能真正釋放創新的洪荒之力。

根據市場的統計數據，房地產行業爆雷至今，房價縮水已讓居民財富丟了120萬億，相當于全國平均每個家庭硬生生地虧了40多萬 。

房價下跌導致居民財富虧掉的120萬億是個什么概念 ?！ 中國2023年的GDP是126萬億， 這相當于 14億人一年不吃不喝干出來的經濟成果都沒了。

當上面再一次提出，“ 更大力度推動房地產市場止跌回穩 ”，我們該如何理解這件事？

歷史的經驗還告訴我們， 如果存量財富（房子、股票等）都保不住，很多努力都會無濟于事。

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THE END