要說這幾年，地產行業最出圈的一家房企，不是國央企，也不是規模化民企，而是來自河南的一家小型房企——金沙。

在2024年的地產銷售百強榜上，甚至看不到金沙的身影。金沙所處的城市，也不是熱門的一二線，而是三線城市商丘。

就是這樣一家房企，卻吸引了全國各地同行前往“取經”。

據說，幾乎每天都有參觀團到訪金沙。

由于參觀者太多，他們甚至專門做了參觀證和講解用的耳機。

金沙為什么成為一個“現象”？

最近，由明源地產研究院、明源數字營銷院、明源云客組織的“2025標桿房企品質力與營銷力探訪”活動，明源君和一百位地產人一起走進了金沙。

在探訪金沙之前，明源君特地跟幾位商丘本地人聊了一下。

明源君重點問兩個問題：

第一，本地人買房喜歡買哪家開發商？

他們不約而同地說：金沙。

第二，為什么喜歡買金沙？

回答也很一致：房子好、景觀好、物業好。

認可度如此之高，屬實令明源君吃驚。

那么，金沙的產品和服務，究竟好在哪？

花了那么大力氣去做產品和服務，金沙靠什么賺錢？

今天，明源君就將此次探訪的成果分享給大家，相信大家能從中會找到答案。

“泥瓦匠”金沙

做設計做工程都很“另類”

從規模為王，到產品至上，房地產行業進入深度轉型期。

經過這些年的洗牌，大而不倒神話破滅，快周轉成了過去式，而像金沙這樣小而美的房企，反而成了大家推崇的對象。

金沙之所以能穿越行業周期，并活成“現象級”房企，有2個優點最難得：

第一，清晰的戰略，以及驚人的戰略定力。

金沙自己定義的“六維能力建設”中，第一維便是穩健端正的經營理念。

穩健，就是不追求規模，不跨界別亂跑。

即便是在高周轉時代，金沙也堅持不欠賬不借錢；也不大肆擴張，堅持區域深耕和領域深耕，不盲目跨界。

端正。金沙從來不認為房地產應該是類金融行業。他對自己的定位是“泥瓦匠”，只管把房子蓋好。

最難得的是，自15年前確立了這條戰略之后，金沙便沒動搖過。無論行業如何起起落落，他都始終心無旁騖地走自己的路。

第二，強大的執行力，能夠做到知行合一。

在參觀金沙項目的時候，金沙人員明確告訴大家，其實金沙做的大家都能做，區別無非是能否落地。

明源君深以為然。

房企從來不缺產品體系，不缺管理標準，也不缺管理制度，更不缺高大上的口號。真正把大家拉開差距的，是落地能力。

金沙是怎么做到的？我們從設計和施工兩個維度來說。

1、舍得給設計時間，也舍得為設計花錢

你家項目的首開周期多長？明源君見過不足兩個月示范區開放的，也看見過很多拿地即開工的項目。

而金沙的項目從拿地到開工基本上要半年。這半年是用來給設計做研發的。

金沙“慢”，是因為每個產品都不是簡單復制，而是一直保持升級迭代，相當于每個項目都是全新打造的。

除了建筑和景觀外，金沙還有很多專項設計。

比如，地庫坡道口、地庫管線、地庫智慧燈光、標識標牌等都有專項設計。每一個戶型除了請專門的戶型優化公司進行優化之外，還要要求做BIM設計，在沒有建成之前就要在圖紙上看看戶型有什么缺點。

而且，堅持先有設計，后有招采，再有施工。

金沙的總裁張永濤說，金沙的項目在市面上很受歡迎。但如果原地踏步，很快就會被大量模仿和同質化，金沙必須一直在創新的路上。

這是明源君在金沙天悅拍到的一張照片。這個古樸的亭子，是金沙的董事長在江蘇旅游時相中的，于是輾轉將它運回商丘，并要求項目以它為核心來設計金沙天悅的景觀。

這樣的產品，在市面上怎么可能找到同款？

金沙給設計的預算，也很不“常規”。

舉個例子，金明書院均價為11000塊，項目可售面積每平米設計費成本高達200塊以上。金明書院的大門景觀和裝飾的成本支出總和1800萬，遠超市場上同類產品。

金沙認為產品“品質”的“質”是質量，“品”是品位。產品必須既有質也有品。而這，需要通過對設計投入才能實現。

和金沙合作的設計師，有眾多國內外知名機構和大師，比如日本的枡野俊明、琚賓、匯張思、徐輝、柏濤、山水比德、藍調等等。

設計師負責創作優秀方案，金沙則負責竭盡全力把它實現。

很多人可能聽過，金沙對工程的要求，是“實景圖超越效果圖”。金沙會主動在項目上擺放效果圖照片，和實景做對照。

主動讓別人“找茬”，這種底氣正是來自金沙的工程精細化。

2、產品對標人品，對質量瑕疵零容忍

在金沙工地入口不遠處，有這樣一句標語：

這就是金沙對工程質量的要求。

金沙相信“精細化就是砸出來的”。

這次明源君參觀的項目之一金沙東院，之前景觀墻就兩塊由于石材開槽出現了錯層沒有通縫，就被砸掉重做。

△金沙東院地庫入口

在金沙，已經做好的工程因為不滿意而砸掉，是司空見慣的事。對于工程質量瑕疵，他們堅持能砸掉重做的堅決不修補。

這種近乎苛刻的自律，成就了金沙的精細化。

當然，工程管理是個系統性工程。光有精神引領還不夠，還得配套一系列的管理制度。

①“檢”出來的工程質量

金沙制定了嚴格的管理標準，并且有一個運行機制保證它落地。

比如合同交底標準，每個班組來到工地上，都會明確告知他們驗收標準是什么，達不到驗收就通不過；

再如，樣板先行制度，再小的工藝都要求樣板先行，樣板點評過了，才展開大面積施工。

此外，還有嚴格的檢查制度。

金沙的檢查制度有3個特點：

第一，檢查多。

有飛檢、月檢、季檢、付款節點聯合驗收等等。

第二，有外援。

除了季檢的第三方檢測機構外，還請了兩家日本公司做工程管理顧問，參與工程檢查。

第三，檢查驗收標準高。

金沙付款條件遠好過行業平均水平，主體施工階段就能付合同總價的50%?！?第一個付款節點，再往上每5層設一個付款節點。

付款的提前，是工程驗收通過。

△項目現場實拍

而金沙的檢查驗收，也比同行要“苛刻”得多。

例如，閉水試驗。金沙要求，毛坯交付的項目在主體施工階段就達到結構閉水，閉水驗收通過了才能付款。如果還沒有拆模，沒有達到條件的，可以先付一半，閉水試驗過了再付另一半。

再如門窗淋水試驗。一開始金沙對窗戶抽檢15%，發現有漏網之魚后，改成了窗戶全檢。

去年商丘遭遇了史上最大臺風雨，造成項目一些外墻滲漏。金沙排查發現，是螺桿孔洞封堵出了問題。盡管是小概率事件，金沙對此卻是“零容忍”，要求各項目將全外墻納入淋水試驗。

△工地實拍

窗戶和外墻全部做淋水試驗，這是行業內估計找不出第二家。

②一支長期磨合出來的管理團隊

金沙認為，品控的核心是人。

金沙有一支長期磨合出來的品控管理團隊。

比如，工管中心總經理已在金沙工作15年，從一線工程師一路跟著金沙成長起來；很多工程經理也在金沙工作七八年甚至10年以上，這支團隊是金沙品控落地的關鍵。

③還有一套行之有效的獎懲制度

金沙的獎勵更多的針對施工方。比如對總包團隊，金沙有一項彈性結算制，如果工程進度質量安全達到了金沙的要求，可以在合同約定計價基礎上上浮三個點。另外也有針對班組技術人員和普通工人的獎勵。

一系列制度，目的就是鼓勵所有人參與精細化工程的落地，保證金沙的知行合一。

3、全鏈條自營公司，不為盈利只為做工程

一系列的制度讓金沙的品質達到了一定高度。

但金沙并未止步于此。

在和第三方公司合作過程中，金沙發現，彼此間的目標無法完全統一。第三方公司往往追求的是經濟效益，而金沙要求的是完美落地。

因此，從景觀公司開始，金沙逐步建立起了裝飾裝修公司、建筑公司、門窗廠和科技公司等專業公司，全力保障精細化理念落地。

最值得一提的是，這些公司不以盈利為目的，不設利潤指標。由于沒有經營壓力，這些公司都將全部心思放在怎么樣做好工程上。

比如建筑公司在選材用料就很舍得花錢，單是混凝土招標就比市場價貴20塊/m3。

為什么這么貴？因為指定水泥品牌，指定石子品質，指定沙子品質，指定添加劑種類。因為要求太“另類”，供應商不得不用專用料倉來存放金沙原材料。

同時，供應商也要接受金沙監管，在打混凝土的時候要派人去旁站，把好材料關。

除了金沙工管中心的標準外，建筑公司也形成了自己的管理標準。比如主體工程三大類27項強制要求，防滲漏5大部分，67項細部工藝做法，防空鼓防開裂5大部位，18項強制要求。

再舉一個景觀公司的例子。

其他項目景觀空間的井蓋基本大同小異。而金沙景觀公司則會主動琢磨怎么樣能讓井蓋更好看。這是金沙2025年最新版的井蓋。

裝飾裝修公司同樣有很多創新。

過去他們要求墻壁磚滿粘，從去年開始改成全干掛，并拿到了設計專利。這種工藝是干法作業，施工方便作業快、成本低。更重要的是，一旦墻磚出了問題，物業普通工作人員就能把磚換掉。

金沙的門窗廠還獲得了日本知名門窗品牌YKK的授權，可以加工YKK的產品，不僅供應自家項目，也能對外供貨。

科技公司主要承擔金沙的弱電類施工。

這么小的分項工程，為什么要專門成立一家公司？

金沙發現弱電工程質量監管起來比較難。弱電的發展快，產品經常迭代，就連網線都有很多標準，而外部供應商未必會及時更新，可能給項目供應的是老產品。建立自有的科技公司，就是為了確保了所用材料都是最新、最好的。

“省出來”利潤

成本控制力超乎想象

看到這里，可能很多地產人都有個疑問，設計和施工投入那么多，專業公司又不盈利，那么，金沙到底靠什么賺錢？

明源君逐一來解開答案。

1、品牌溢價，金沙售價通常能比競品高20%

金沙縵島，就是依靠設計溢價的一個典型例子。

項目拿地樓面價4700元，容積率1.3，限高36米。

區域內洋房均價9000-10000元，通常情況下，金沙有20%的品牌溢價，也就是可以賣到12000元。

不過，這樣的售價也很難算得過賬。

按照傳統的思維，地價既定，房價天花板也擺在那，肯定要從中間環節去控成本，控設計成本、建造成本、營銷成本、管理成本等等。

金沙不走尋常路。他考慮的是，如何通過產品力突破房價天花板。

項目最初的方案，是小區中間做景觀，四面擺建筑。設計機構匯張思建議，把水系的南側的樓棟全部都拿掉，將景觀讓位給城市，景觀上形成了三川一湖，再在島上蓋房子。

這就是金沙縵島的由來。

產品推出之后很叫座，別墅均價18000元，基本都是全款購買，還有很多客戶整棟整棟的買。洋房單價在12500-13000元之間。

算下來，這個盤均價大約13500元，成功突破了房價天花板。

2、對外不欠賬不搞人情世故，幫自己也幫供應商省錢

前面提到，金沙建立完整的供應鏈體系。自有供應鏈的一大好處，就是沒有中間商賺差價，可以省下一大筆成本。

而在對外合作上，金沙也有一套省錢方法。

第一，不欠賬。

欠供應鏈的錢，采購成本肯定高。

用好的付款條件換好的采購價。金沙會在預付款時多付一些，以此降低采購的成本。

第二，平臺意識。

金沙認為，很多供應鏈企業都愿意做精品工程，卻空有一身的本事，沒有平臺讓他們展示自己的才華。

金沙就為合作伙伴提供一個這樣平臺，讓每一個合作伙伴都能在這里實現自己的價值。

因為志同道合，合作方也會用心，這就省了許多不必要的浪費和溝通成本。

第三，廉潔。

金沙要求員工“不抽合作伙伴一根煙，不喝對方一瓶水”。

無論是給金沙供應材料，還是給金沙做工程，都不需要給金沙員工讓一根煙或一瓶水，更不要送紅包或請吃飯，只要安心把工程做好就行。

這些有效降低供應鏈的合作成本。

3、資源復用減少浪費，從營銷“三大件”上省成本

傳統的營銷“三大件”：售樓處、樣板房和示范區，都是房企下大血本的地方。而這三者多數都是臨時建筑，完成營銷使命后便會拆除。

金沙主張，減少不必要的浪費。對于“營銷三大件”，他們有自己獨特的控成本方法。

第一，多項目共用一個售樓處。

金沙深耕商丘，同一片區內通常布局多個項目。由于項目分布半徑小，金沙常常多個項目共同一個售樓處。

舉例來說，金沙壹號院和金沙縵島就共同一個售樓處，金沙壹號院先開盤，賣完之后售樓處繼續賣金沙縵島。

第二，不建臨時樣板房。

這也是金沙的特別之處。金沙的樣板房，真正實現了所見即所得——

不在異地，也不是臨建，而是主體建筑里面一套真實的房源，并且是毛坯呈現，不做精裝裝飾。

恰恰是這種“天然去雕飾”的毛坯房，把金沙的精細化呈現得淋漓盡致。

比如，提前預留的中央空調及新風設備的安裝孔洞、墻面抹面石膏處理、拉絲地坪等等，都為業主后期裝修提供了便利。

當然，金沙并非不重視營銷，相反，金沙對于營銷趨勢的把握非常敏銳。

近幾年，數字營銷發展迅猛，抖音、視頻號等崛起為營銷第二陣地。

金沙也第一時間布局了數字營銷，攜手明源云客搭建了線上營銷矩陣。不僅建立了集團藍V號+員工個人號的獲客矩陣，還借助AI創意工場、AI銷售員等，將產品場景批量搬到線上，實現了24小時不間斷直播，抓住了這一波數字營銷浪潮，為火爆的銷售再添一把火。AI主播24小時營業，留資量蹭蹭漲

如果要用一句話來總結金沙的營銷模式，明源君認為，那便是“看似沒有營銷，卻又處處是營銷。”

1、金沙有句話，叫做“不看小區不買房”

金沙把每個已交付的小區，都變成一個廣告位和售樓處。

①不以盈利為目的的物業服務，每天都在給金沙做廣告

其實金沙的發家地并不是商丘，而是一個商丘下轄的一個小縣城柘城。一場突如其來的疫情，給了金沙在商丘立足的機會。

相比于建筑和景觀，金沙的物業更早出圈。

從疫情第一年就開始了，金沙就開始給業主提供蔬菜保障，蔬菜進貨一塊錢，賣給業主9毛錢。

因為舉動，很多業主主動發朋友圈、發抖音，別的小區紛紛喊自家物業抄作業。

金沙的服務在商丘一炮走紅。

而在日常，物業服務也無時無刻不在給金沙打廣告。

其他專業公司一樣，金沙不給物業公司設盈利目標。對物業公司的定位，就是提供好的服務。

而金沙的物業，也確實不負所望。

比如同樣的節日活動，金沙的物業就能比別人走心。

以教師節為例，物業給老師們每人送一斤五花肉。

為什么送這么個禮物？

物業說，古代給老師送的都是束修，也就是肉干，所以他們給老師送一斤五花肉。

再如，金沙物業提供洗車服務，只需10元一次，遠低于市場價。如果業主沒空來提車，物業還能免費把車?；貥I主的車位上。

△金沙的洗車服務

正因為沒有盈利壓力，物業可以最大限度的讓利于業主。

據明源君了解，很多房企的老帶新其實都推進得很難。為什么？絕大部分人并不因為房企一場宴會或者一點物業費，就輕易推薦親戚朋友買房，畢竟購房是個大決策。

而金沙的產品品質，加上物業的優質服務，在老業主心中建立了信任感，他們敢放心的推薦給親戚朋友。

與此同時，物業服務也在潛移默化中，影響著潛在客戶的選擇。

舉個例子，金沙提供的洗衣服務遠低于市場價。經常有些業主的親戚朋友，托業主拿衣服過來洗，金沙既不拒絕，也不會區別對待。享受過金沙服務的人，早已在心目中建立了好感，下一次購房肯定也會優先考慮金沙。

出讓了一些小利潤，卻換來無價的口碑以及源源不斷的客源。

金沙的房子，有大約一半都是靠老業主賣出去的。

在發家地柘城，金沙有60%左右銷售業績靠老業主復購和轉介紹，在商丘，這個數據也能達到50%左右。

這便是金沙“算大賬”的邏輯。

第三，常住常新的小區，也是金沙最好的廣告

金沙對老小區的維護，其實也是一種無形的廣告。

金沙認為，受限于過去的能力或者房價，老舊小區設計的時候會有一些不完善，因此，他們主動對老舊小區進行升級改造，讓老業主共享金沙發展的成果。

明源君在參觀金沙壹號院等小區的時候，就發現很多有意思的設計,比如這張石凳，中間插條可以拉出來，方便凳子安裝新的面板。金沙認為，小區住久了業主會有審美疲勞，提前預留一些變動空間，可以輕松的給小區“換裝”，保持小區的新鮮感。

時間是最好的鑒別師。交付時間越長，金沙和周邊小區之間的差距就拉得越大，金沙“含金量”也就越高。

金沙要求，營銷在賣房的時候，必須帶客戶去看已交付的小區，用事實說服客戶。

2、金沙還有句話，叫做“不看工地不買房”。

除了看已交付小區外，營銷還會帶客戶去看工地。因為，工地是金沙的第二售樓處。

不同于其他房企做工地開放日，金沙的工地每天都開放，隨時接受參觀。工地上也裝有監控攝像頭，業主可以云監工，隨時隨地查看工地情況。

金沙確實有這個底氣。

毫不夸張的說，金沙的工地是明源君迄今為止見過的最整潔有序的工地。

墻上公示的金沙對工程管理制度、工藝做法標準，也是金沙精細化的最好佐證。

工地上，每個精細化工藝，無疑也都是營銷最好的故事線。

看完工地，相信購房者很難不被震撼到。

不做售樓處，不建樣板房，也不打廣告的金沙，其實是最懂營銷的。

小結

其實，這次去金沙，明源君還帶著一個疑問：

那么多房企都去參觀學習，金沙就不怕“教會徒弟餓死師傅”嗎？

現在，這個疑問解開了：金沙不怕被復制。因為，絕大部分房企，學不來金沙。

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