內容提要：

俄羅斯5月新建住宅銷量同比暴跌40%，1-5月累計下降16%，創俄烏戰爭以來最低。經濟制裁、資源向軍工傾斜導致經濟扭曲，通脹高企、利率達19%-21%、收入增長放緩，重創房地產市場。開發商收入銳減，部分企業瀕臨破產，新項目減少26%。俄央行認為行業尚可支撐，但建設和住房部門警告，房地產與建筑業困境已隨經濟惡化加劇。

一、5月份俄羅斯新建住宅銷售額同比下降40%， 1月至5 月累計下降16%。

入侵烏克蘭帶來的一輪又一輪的經濟制裁，將所有的資源向軍事部門和軍事工業傾斜所造成的經濟結構的嚴重扭曲，對俄羅斯宏觀經濟的損害，已有越來越多的信號在顯露。除了持續的惡性通脹，持續的超高利率，越來越高的稅率和越來越高的公用事業價格，越來越多的企業陷入虧損，經濟衰退紋路已經傳導至房地產市場。

根據俄羅斯在國有土地和房屋壟斷性的國有企業Dom.rf（相當于我們的土地收儲中心加各地的經濟適用房中心）最近公布的數據，今年以來俄羅斯的住房市場繼續萎縮。5 月份俄羅斯人購買了170萬平方米新建住房，比4月份的200萬平方米減少了30萬平方米，環比下降15%；比3月份少了20萬平方米，下降了10.5%，創下俄烏戰爭三年多來的最低銷售量。Dom.rf 在公布五月份的房地產數據時明確指出：“在建建筑物的公寓銷售速度持續放緩”。

上圖為Dom.rf公布五月份房地產數據的網頁截圖，有興趣的可以查詢。

Dom.rf公布的數據中，5月份俄羅斯新建住宅銷售額比去年同期下降40%，下降幅度比4 月份的23%擴大了17個百分點。1月至5月以來累計銷售額同比下降16%，比1月至4月的下降幅度10%擴大了6個百分點。

Dom.rf在公布這些數據時還專門指出，在2024年的4月至6月，為刺激低迷的房地產市場，俄羅斯央行出臺了為期三個月的“特惠按揭”優惠貸款政策，在該計劃中，任何人都可以以每年8%的利率獲得住房抵押貸款，這比市場正常利率優惠了三分之二，因而刺激去年二季度的住房銷售比平時多了15%至20%。所以5月份同比下降40%存在高基數效應，但從7月開始，這種統計效應將消失。

2025 年1月至5月，開發商共售出900萬平方米（住宅和非住宅），比2024年同期減少16%，而按貨幣計算，開發商的銷售額為1.9 萬億盧布，同比下降20%）。

分地區看，所有聯邦區的一級市場交易量均有所減少，除了莫斯科所在的中央聯邦區銷售330萬平米下降2%，展示了穩定的動態之外，其他地區下降幅度都超過了10%。其中南部地區下降了31%，西伯利亞下降30%，烏拉爾下降29%最為明顯。

二、俄羅斯房地產行業的衰退，不僅表現在銷售額下降，新項目的推出也下降，已經在建設中的項目的調試也被推遲。

房地產需求迅速衰退，迫使開發商將資源集中在最有前途的項目上，或者那些已經開工并取得足夠進展的項目。俄羅斯聯邦副總理馬拉特·庫斯努林擔心這可能會導致2026年至2027年出現住房短缺。

俄羅斯建筑綜合體評級機構（RASK）總經理費奧多爾·維洛莫夫 （Fyodor Vylomov）表示，20%-25% 的房地產公司和建筑公司遇到了財務問題，主要是小型區域公司。他還披露，早些時候，總統普京發布了多項指示，包括降低住宅建設公司破產的風險。

但第一季度，建筑公司的總收入900 億盧布，比一年前減少了三分之一，而2024年1月至 3月為1340億盧布。由于收入大幅下滑，建筑公司已經失去了利潤。大多數公司存在一定的困難和現金缺口。維洛莫夫還提請注意這樣一個事實，即對于一些公司來說，債權人顯然開始提交破產程序申請。

俄羅斯全國建筑商協會負責人Anton Glushkov也指出，要防止區域承包商破產，為加強行業競爭力和恢復投資者信心。

三、收入增長迅速放緩和政策利率持續高企是房地產市場惡化的主要原因。

俄羅斯的住房需求的快速下降，主要的原因有兩個：

一是收入增長迅速放緩。

在入侵烏克蘭第一年、第二年，雖然俄羅斯的通脹嚴重，但名義工資增幅大體高于通脹，俄羅斯人可以獲得實際的收入增長。但隨著俄羅斯財政和企業存量財富的消化殆盡，制裁和經濟結構扭曲導致的經濟衰退，俄羅斯人的名義工資從去年四季度開始不敵通脹，即使重點保證的軍事部門，今年一季度開始工資增長也明顯放緩。

二是利率高企。

入侵烏克蘭以后，由于為了確保軍事部門，消費品的生產與進口的顯著減少，導致俄羅斯持續處于惡性通脹之中，俄央行為控制通脹繼續攀高，在大部分時間都實施了10%-21%的超高政策利率。2024年下半年開始，政策利率從16%持續攀升至21%，直到5月份才下調至19%。住房抵押貸款的實際利率一直都在20%左右。如此之高的利率，一般人很難承受。

四、俄羅斯央行認為房地產行業困難但可以支撐，俄建設和住房與公用事業部則認為房地產和建筑業的困難已經和當前的經濟形勢一樣惡化。

俄羅斯央行也在2025年一季度的財務穩定信息和分析材料中承認，越來越多的公司瀕臨破產。但他們在報告中稱，其壓力測試顯示，大多數開發商今年將保持財務穩定。央行行長Elvira Nabiullina表示，他們在抵押貸款繁榮的這些年里創造的安全邊際將使他們能夠維持生計，直到央行降低關鍵利率。

但與此同時，俄央行在另一份報告中承認，負債最嚴重的公司將不得不出售部分資產。Elvira Nabiullina在2024年12月20日俄羅斯銀行董事會會議后的聲明中稱，由于優惠抵押貸款導致市場過熱后，銷售額下降已恢復正常。

Sberbank 高級董事總經理 Anastasia Belyanina也談到了同樣的事情：“許多開發人員在前幾年創造的緩沖具有非常好的利潤率。現在我們看到以平方米為單位的銷售額有所下降（價格下降）。盡管如此，收入正在下降，但并沒有那么劇烈......每平方米的價格下降不多。也就是說，我們已經在某種穩定的狀態中生活了幾個月”。

俄羅斯的房地產行業主管部門對房地產的形勢比俄央行要悲觀很多。4月8日，俄羅斯建設和住房與公用事業部副部長 Nikita Stasishin 表示，建筑業在很長一段時間內都沒有像當前經濟狀況那樣困難。但這一情況正在迅速改變。據他介紹，一季度，該國啟動的房地產項目減少了26%，這是自2021年以來的最低數字。這意味著房地產和建筑業的正在迅速惡化。

【作者：徐三郎】