作者 I 宋溪 選址960

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葡萄串效應？

繼傳出后，近日，“血透之王”費森尤斯醫療中國總部官宣入駐浦西這座新樓。

圖源：費森尤斯醫療官方

根據費森尤斯醫療官方介紹，此次選址契合“本土化創新，全球化協作”定位，不僅標志著費森尤斯醫療在華發展的全新里程碑，更體現了公司以核心商圈賦能創新生態，對醫療行業未來趨勢的前瞻洞察。

工商信息顯示，費森尤斯醫療投資（中國）有限公司注冊地址已由隔壁的港匯中心二座變更為徐家匯中心三期A座22層05-11室。

值得關注的是，此次搬遷之前，費森尤斯醫療裁員超8000人，經歷重組不久。

圖源：醫療器械商業評論

公開資料顯示，費森尤斯集團成立于1912年，是一家大型跨國世界500強醫療企業，總部位于德國巴登洪堡，由四個在世界范圍內獨立運作的業務板塊組成：費森尤斯醫療、費森尤斯卡比 、費森尤斯赫里奧斯 、費森尤斯奧美德 。

其中，費森尤斯醫療專注透析醫療領域，是全球最大的一家為慢性腎臟衰竭患者提供全方位服務的腎科公司，是提供血液透析機、透析器和相關耗材的全球制造商和領導者，被譽為“血透之王”。

不過，2023年，費森尤斯集團宣布，由于收益下滑，集團決定放棄曾是“扛把子”的費森尤斯醫療透析業務控制權。官方文件顯示，彼時費森尤斯醫療年度凈利同比下跌33.5%。

放棄控制權后，費森尤斯醫療轉為獨立股份公司，由自由流通股東和機構投資者共同主導決策。此后，為了扭虧為盈，費森尤斯醫療經歷了換帥、重組、裁員一系列優化步驟。

今年2月，費森尤斯醫療發布其2024年財報。財報顯示，2024年公司全年營收193.36億歐元（約1585億元人民幣），同比略降1%；營業利潤為13.92億歐元（約114億人民幣），同比增長2%；凈利潤為5.38億歐元（約44億人民幣），同比增長8%。

報告同時顯示，費森斯醫療2024年剝離了大量資產，涉及230家設施、8200名員工、約3.3萬名透析患者。其目標是到2025年節約7.5億歐元（約61.5億人民幣）成本，利潤率提升至11%-12%。

此次選址，或如其搬遷公告所示，是其在華發展新的里程碑。

徐家匯中心ITC三期 圖源：網絡

由于接連兩家巨頭醫藥公司總部選址徐家匯中心ITC三期A座，這棟新建成的辦公地標在寫字樓市場去化承壓背景下再次引發關注。

徐家匯中心項目位于徐家匯商圈心臟地帶，被稱為“上海市中心面積最大、最后一塊黃金地塊”，由新鴻基于2013年9月獨資217.7億總價拿下，樓板價3.7萬元/平米，溢價24.21%。彼時，超出該地塊高價的僅有廣州亞運城。與新鴻基同場舉牌競爭的是九龍倉、香港怡和、綠地等。

2014年，項目開工。公開資料顯示，徐家匯中心項目東至恭城路，南至虹橋路，西至廣元西路、宜山北路，北至名仕苑，占地19.84萬平方米，總建筑面積90余萬平方米，整體由華山路地塊、恭城路地塊、宜山路地塊和虹橋路地塊4幅組成，分三期建設。

徐家匯中心ITC規劃效果圖與實景

其中2017年落成的華山路One ITCB座整棟為萬豪集團亞太總部；2018年落成的恭城路Two ITC寫字樓整棟為阿迪達斯中國總部；3號地塊宜山路去年6月剛剛竣工，涵蓋9層辦公塔樓、4層商業裙房和4層地下室空間，作為離核心相對較遠的子項目，其與第三期ITC主地塊-虹橋路地塊通過人行空中連廊連接。

徐家匯中心三期是四幅地塊中最大的核心部分，定位為“上海第一城市綜合體”，地下部分與軌道交通1、9、11號線相連，建成后將與南京西路、陸家嘴形成互補，總建筑面積逾70萬平方米，包含兩棟超高層寫字樓、以及1座高層酒店、7層商業裙房和6層地下室。

A座寫字樓即默沙東和費森尤斯中國總部最新選址的地方，高220米，共43層，目前已經全部啟用；B座總高37層，共70層，竣工交付后將刷新浦西天際線，成為“浦西第一高樓”，預計將在2025年年底交付使用。據悉，完全建成后的徐家匯中心，容量相當于徐家匯商圈現有商業辦公面積總和，正式完成新鴻基“再造一個徐家匯”建設目標。

徐家匯商圈與南京東路、淮海中路、四川北路等并稱為上海十大商業中心之一，集中了東方商廈、太平洋百貨、港匯恒隆廣場、匯金百貨等知名商廈。

根據上海寫字樓市場透露消息，三期A座目前已接近滿租，入駐中八成為跨國公司總部，以默沙東為代表的最后一批大客戶也將于年內遷入；在建的B座也已經簽了一些大客戶，市場單價報到10-12元/天/平方米。

除了大型跨國企業青睞，徐家匯中心ITC三期寫字樓項目引起關注的原因，還在于其與目前上海辦公市場高空置引發的焦慮形成反差。

2025年一季度上海核心區寫字樓平均租金 圖源：高力國際

高力國際數據顯示，2025年一季度，上海寫字樓凈吸納量約為3.5萬平米，環比下降44%，空置率至20.0%。全市甲級寫字樓租金持續跌至6.43元每平方米每天，同比下降7.3%。

預計未來三年內仍有超過300萬方新增供應入市，寫字樓市場供過于求態勢延續。

觀點指數發布的《經營活動承壓| 2025年5月商辦與辦公空間發展報告》認為，寫字樓市場仍面臨投資收縮、需求疲軟、庫存高企等困境，短期復蘇需依賴宏觀經濟回暖與企業信心修復，長期則需通過產業升級、資產優化與模式創新等重構市場平衡。