“中國房地產的‘黃金時代’已徹底終結”，高盛亞太區首席經濟學家在報告中寫道，這句話揭示了這場結構性衰退的本質。

需求斷崖：從2000萬套到不足500萬套

高盛最新研究報告指出，未來數年（2025-2030年）中國城鎮年均新房需求將驟降至410-500萬套，較2017年2000萬套的峰值縮水75%。

這一斷崖式下跌并非周期性調整，而是由三大結構性因素共同驅動：

人口塌陷：2022年起中國人口連續負增長，2030年代人口減少將直接拖累每年140萬套住房需求。90后群體較80后減少約4000萬人，結婚登記暴跌35%，新生兒數量8年下降40%，剛需群體呈現“斷崖式萎縮”。

城鎮化踩剎車：2024年城鎮化率達67%，距離2030年70%目標僅剩3個百分點，年均增速降至0.5%（不足2010年代的一半）。農村50歲以上人口占比高達41%，年輕勞動力進城潮顯著減弱。

投資需求崩盤：2020年城鎮住房空置率約20%（對應6000-7000萬套空房），高盛預計2025-2030年投資需求將轉為年均凈拋售180萬套。房價下跌預期下，投資客正加速撤離市場。

市場分化：庫存高壓下的“冰火兩重天”

需求萎縮已引發市場連鎖反應：

房企與資本撤退：港股內房股普遍下跌2%-4%，開發商新開工量或降至峰值期的20%。在建項目多依賴政府資金維持，3.7億㎡庫存（約370萬套） 猶如懸頂之劍。

區域分化加劇：一線城市庫存周期約18個月，尚可支撐；三四線城市庫存周期長達28個月，房價面臨30%以上下跌空間，“鬼城”現象蔓延。二線城市人均新房銷量是一線城市1.4倍，庫存壓力更大。

供需嚴重失衡：全國城鎮住宅存量超3.7億套，100戶家庭擁有116套房，山東聊城、河北保定等地戶均住房達1.4套。三四線城市每8套房就有1套空置。

未來十年：重構房地產“新生態”

行業底層邏輯正經歷根本性重塑：

1. 交易結構劇變：二手房崛起成主力，預計2035年新房銷量僅剩2021年峰值的32%，二手房交易占比將升至66%。

2. 房企生存法則：行業洗牌加速，前十大開發商市占率或達50%，國企憑借資金和政策優勢主導市場。

3. 政策托底與風險：政府擬投入10萬億收儲商品房轉公租房，但8萬億資金缺口（含債務化解、爛尾樓續建）仍是巨大挑戰。房貸利率或需從當前3.2%降至2%才能穩定市場。

4. 居住價值回歸：改善型住房需求上升，老舊小區改造、房屋翻新市場將迎來擴容。高盛指出：“房子回歸居住，才是常態”。

上海財經大學研究顯示，全國已有146個地級市出現人口收縮，其中53個城市連續20年流失人口。

這些城市街道上越來越多的“吉房出租”招牌，默默訴說著這場75%需求塌方帶來的真實寒意——一位河北保定的中介在電話里嘆氣，他所在的小城戶均擁有1.4套房，但過去三個月只租出兩套，“房子比人多，已經是常態了”。

未來十年，中國房地產不再是“造富機器”，而是“財富過濾器”。能適應新生態的企業和投資者才能生存，而這場轉型的代價，最終將銘刻在無數空置的窗格與寂靜的工地之上。

責編：李霞

編審：莫 非

監制：張立果

出品：城樓網/城樓財經