行至年中，上海迎來了今年起始總金額最高的一場土拍。

6月19日，上海舉行第五批次土地出讓。根據土地出讓信息顯示，此次共推出六幅地塊，分別位于楊浦區、閔行區、青浦區、金山區、浦東新區以及寶山區。總建筑面積70萬方，起價192.5億元，分兩天舉行。

當天推出的五幅地塊全部成功出讓，總出讓面積為27.17萬平方米，規劃總建面63.85萬平方米，總土地出讓金額191.57億元。

“此次上海土拍吸引了14家企業參拍，其中6家央企，7家國企，1家民企。” 中指研究院上海數據總經理張文靜表示，從報名情況來看，楊浦區東外灘地塊、閔行區顓橋地塊熱度較高；寶山區南大多用途組合用地屬于南大板塊TOD產城融合的地標，涉及超高層商業、辦公建設，對開發商要求較高，低溢價成交；大華在青浦徐涇板塊有項目開發經驗，因此將青浦區徐涇地塊收入囊中，以補充貨值；建發在金山區的市場認可度較高，因此摘下金山區金山新城地塊。

中建八局拿下寶山“巨無霸”地塊

上海年中土拍備受關注，其中一塊“巨無霸”組合地塊更是成為焦點。

這幅地塊是寶山區W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊，是由六幅地塊組合而成，總出讓面積近10萬平方米，總起始價達81億元，是本輪土拍中體量最大、規劃要求最嚴且開發難度最高的一宗地塊。

在六幅地塊中，90-01地塊體量最大，開發難度和資金壓力也最為顯著。該地塊規劃要求建設一棟高達250米的寫字樓，容積率達到7.2，顯示出極高的開發強度。其中，商業部分需100%自持，辦公部分則需40%自持，這對開發商的資金儲備和資產管理能力提出了極高要求。項目建成后，塔樓將作為區域地標，發揮商業導入、辦公集聚及品牌輸出等多重功能。因此，開發商不僅需要強大的前期投資能力，還需具備長期的運營管理和資產增值能力，以支撐項目的可持續發展。

另外五幅地塊為住宅用地，總面積超過8.3萬平方米。這些地塊的容積率普遍位于2.5-2.6之間，限高在60-80米，均為典型的高層住宅配置。地塊出讓條件明確，不僅要求中小戶型占比達40%，還需配建總面積3620平方米的保障性住房。

這宗地僅有中建八局、華潤兩家開發商參與競拍。最終，地塊被中建東孚81.95億元競得，樓面價25488元/平方米，溢價率1.17%。

業內人士表示，這種組合式的住宅地塊雖然開發節奏相對穩健，并不追求過快推進，但卻對產品力提出了很高的要求。從戶型空間設計、面積段配比，到社區公共配套布局，每個環節都需精準規劃。在實際開發中，無論是目標客群定位、功能場景預設，還是開發節奏把控，都需經過精細化打磨，才能滿足市場與政策的雙重要求，這均依賴于高度前瞻性的判斷與細致的策劃能力。大本營位于上海的中建東孚已經在上海陸續打造了超過20個項目，其發展定位即“城市運營綜合服務商”。因此，此次拿下這幅“巨無霸”地塊也在意料之中。

從位置上看，配套較成熟，交通也比較便捷。該組合用地位于15號線南大路地鐵站東側，周邊直線距離1.5千米范圍內云集上海大學附屬寶山外國語學校、南大實驗幼兒園、仁濟醫院寶山分院等配套。

地塊周邊距離較近的項目有中環置地中心、中環金茂府、中環鉑樾等，其中中環置地中心分為潤府、望雲兩個系列，2024年3月首開，至今已加推多次，累計去化率已超90%，均價67404元/平方米。中環金茂府自2024年3月以來已開盤四次，累計去化率已超95%，均價65940元/平方米；中環鉑樾已于6月17日首開，推出148套房源，當天去化近9成，該項目所在的寶山區W12-1301單元99-01地塊由中建七局&中建港航于2024年11月底價摘得，成交總價約10.1億元，成交樓面價33000元/平方米。

在業內人士看來，從區域整體發展規劃來看，住宅地塊的供應節奏已顯著放緩，區域遵循 “產業先行、生活配套跟進”的開發邏輯，住宅新增用地空間日益稀缺。在此背景下，只要項目定位精準、開發節奏清晰，產品扎實，市場潛力非常值得期待。

保利成最大贏家

此次土拍樓面價最高的是楊浦區C090101單元01C5-02地塊，約7.3萬元/平方米，是此次土拍唯一一幅內環內的地塊，可謂熱度空前。

從出讓信息來看，該地塊位于楊浦區內環內的平涼板塊，東至懷德路，南至惠民路，西至許昌路，北至濟寧路；出讓面積14655.15平方米，容積率2.5，建筑面積36637.875平方米，起始價格26.76億元，起始樓面價73039元/平方米。

地塊吸引了上海城建、中海地產、保利發展、越秀地產、招商蛇口、華潤置地和中能建聯合體等多家房企參與。經過95輪廝殺，最終，保利發展以總價35億元拿下該地塊，溢價率30.79%、樓面價95530元/平方米，創造了楊浦地價單價紀錄，成為區域新地王。

該地塊鄰近雙地鐵，周邊路網稠密，生活氛圍濃厚。地塊距12號線和18號線的換乘站江浦公園站以及18號線平涼路站直線距離均在500米以內；距十二年一貫制的區重點學校上海市市東實驗學校直線距離約700米；距百聯濱江購物中心、東方漁人碼頭國際中心直線距離在2千米以內，距三甲醫院上海交通大學醫學院附屬新華醫院、復旦大學附屬婦產科醫院楊浦院區直線距離在1.5千米以內。

地塊附近分布有招商·桐安里、瑞安·翠湖濱江、中信泰富楊浦濱江項目、保利外灘序BUND45等項目。其中，保利外灘序BUND45于2024年12月開盤，推出74套房源，均價12.9萬元/平方米，觸發積分，當日售罄。

保利發展不僅斬獲了此次最熱門地塊，還于當日上午土拍中以總價31.4億元、溢價率12.95%、樓面價約3.88萬元/平方米摘得閔行區MHC10601單元01-22A-10地塊。本次推出的閔行顓橋君蓮社區地塊，臨近15號線雙柏路站，建面約8.1萬/平方米，容積率約2.0，體量適中、地塊方正，較易于操盤。且該地塊周邊生活氛圍成熟，能夠承接上游板塊外溢，因此成為此次土拍中熱度第二的地塊。

此外，建發和民營房企大華也有所獲，分別摘得金山區JSC1-0403單元3-10-12地塊和青浦區QPS8-0101單元A18-12地塊。

值得關注的是，早在今年3月份，大華便以24.87億元的總價成功競得大寧板塊的地王項目，成交樓面價高達92659元/平方米，溢價率達32.31%，刷新了該區域宅地價格紀錄，標志著其正式進軍市區高端住宅市場。令人矚目的是，時隔短短三個月，其再度出手，以30.53億元的總價一舉斬獲大虹橋徐涇核心地塊。從大寧地王的高調入局到徐涇地塊的再度落子，后者雖為底價成交，但考慮到該地塊位于大虹橋核心區域，且緊鄰軌道交通17號線徐涇北城站，其戰略布局意圖明顯。

“上海五批次土拍熱度持續，各優質地塊未來將為區域發展提供高品質住房。隨著優質新房供應不斷加大，疊加政策效應的持續釋放，上海房地產市場或將愈加穩固。” 張文靜表示。