每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

幾天前，Z先生又聯系了花姐。

上一次聊天，還是兩個多月以前。他是北京國賢府一期老業主。

“地下車庫1.4萬元/平米，套內面積只有50%。”他覺得有點不劃算。一個標準車位的建筑面積為14.25平米，總價就是19.95萬元。

這還不打緊，他發現北京國賢府二期——在一期西面的一路之隔，比一期的售價便宜不少。

花姐查了查網簽業績，二期的成交均價比一期低了2371元/平米。兩者拿預售證的時間，相差了18個月。

這個現實，他坦然接受了，房子終究是商品，沒有固定的價格，有浮動是很正常的事情。

在他心里，一期地塊更加方正些，是最棒的。正所謂是：知足常樂。

和Z先生心態一樣，一期絕大部分業主，并沒有因此而產生太大的落差。

去年12月30日，中建智地+未來科學城置業聯合體，以21.143億元斬獲CP01-1503-0002、0008、0009地塊，溢價率0.31%。它就是北京國賢府二期。

在北京樓市，北京國賢府屬于一個“另類”的存在，雖然地段一般——位于昌平區、不臨地鐵；但操盤者中建智地很努力，憑借產品力出圈。

一期于2023年11月拿證，供應822套住宅，至今已經網簽663套，成交均價5.56萬元/平米，總金額46.41億元，地價覆蓋率172%。

二期于2025年4月拿證，供應850套住宅，至今已經網簽236套，成交均價5.33萬元/平米，總金額12.94億元，地價覆蓋率61.2%。

如果以拿證三個月內的網簽數據來對比，二期賣得好于一期的178套。

簡而言之，二期的流速更快。

花姐認為原因有三：1、二期的戶型更小、總價低；2、每平米單價更低；3、二期的贈送面積更勝一籌。

先來看看北京國賢府一、二期的戶型配比。

一期為79平米、100平米、115平米、125平米、143平米、163平米和至180平米七款戶型。

二期為72平米、90平米、102平米、103平米、116平米、133平米、166平米和168平米八款戶型。

北京國賢府一二期戶型組合在一起，形成了一個從剛需到改善、再到終極置業的閉環。

它們的詳細分布，請看下面的戶型分布圖。

售價方面，北京國賢府一、二期90平米以下戶型，售價拉開的比較大：

80平米以下戶型，一期賣5.47萬元/平米，二期賣5.18萬元/平米；80-90平米戶型，一期賣5.57萬元/平米，二期賣5.2萬元/平米。

但大戶型的售價縮小了。一期180-190平米戶型賣5.66萬元/平米；二期賣5.58萬元/平米，相差只有800元/平米。

有關售價的詳細對比，請看一二期成交情況表。

花姐重點來聊聊一、二期的贈送面積，舉三款面積相似戶型來作比。

1、一期100平米VS二期102平米

這兩款戶型差異不大，南向客廳+臥室設置了內嵌式陽臺，贈送一半面積；南向有個臥室都送了飄窗；北面臥室有個設備平臺，全贈送。

花姐測算了一下，這兩款戶型的贈送面積都是9.5平米。

唯一的差異是，二期南向次臥的門朝北開，保證了客廳的電視墻的完整性。

2、一期115平米VS二期116平米

二期戶型稍強于一期。在贈送面積上，二期北面多了一個挑空陽臺，總贈送面積為12.8米；一期送9.2平米。

戶型南向，最大的差異是客廳的面寬，一期達到4.8米，二期只有3.9米，但一期的電視墻和沙發背景墻過短。

另一個差異是，一期的廚房在北面兩個臥室的中間，而一期的臥室在進門處。

3、一期163平米VS二期166平米

二期戶型壓倒性超越一期。贈送面積上，二期送了17平米；一期只送了13平米。

這兩款戶型最大的差異在于飄窗，二期側面是通面飄窗。

而且二期還有一個最大的殺手锏，那就是入戶光廳：電梯廳出來后，是一個L型的落地玻璃入戶廳——約8平米，令人心情愉悅。

反觀一期的電梯廳，是暗的。

花姐點評：

北京國賢府二期產品對一期，談不上背刺。

但從性價比上看，二期確實更高。

當然，從交付的時間上，二期比一期晚了一年多。

在定價上，中建智地應該是搞了個平衡，二期拉高性價比，快速走貨。如果參照一期售價，反而會讓購房者猶豫。

在地塊上，一期的確優于二期，二期北地塊西北角有座幼兒園，有點吵鬧，也影響樓棟排布。二期的南地塊，南北較一期明顯要更窄些。

這也是一期Z先生很自信的地方，二期跌價，他也認了。