中指研究院每年發布城市開發投資吸引力報告，本報告為節選

近期，中指研究院發布了《2025中國地級以上城市房地產開發投資吸引力研究報告》，通過對多維度數據的深入分析與總結，構建形成了包括2大維度、10個方面，40余項具體指標的“城市房地產開發投資吸引力評價模型”，基于此模型，對全國31個省（直轄市、自治區，不含港澳臺地區）的297個地級及以上城市進行投資吸引力評價。

人口聚集是城市競爭力的最直接體現。作為房地產市場的關鍵支撐要素，人口的規模、流向及年齡結構深度影響不同城市的住房需求潛力。在人口總量回落及城鎮化趨緩背景下，持續的人口凈流入成為衡量城市發展韌性和市場活力的關鍵指標：一方面，持續的人口流入為城市提供了穩定的住房基礎；另一方面，高素質人才聚集也將帶動改善性住房需求釋放，為市場長期發展提供支撐。

2024年，全國年末總人口為14.08億人，較上年減少139萬人，連續三年小幅回落，城鎮化率提升至67.0%。伴隨著人口規模回落及城鎮化放緩，中長期住房需求有所減少，但我國人口總量大，城鎮化水平較發達國家仍有差距，房地產市場仍有發展空間。值得注意的是，近幾年人口流向趨勢總體表現為少部分核心城市憑借經濟、資源優勢保持較快增長，三四線城市整體人口外流加劇，城市分化加劇，這也意味著不同城市之間住房需求差異增大。一二線核心城市因人口持續流入，住房需求相對穩定，同時改善性需求釋放支撐市場韌性較強，仍具備一定開發潛力；而對于大部分三四線城市而言，房地產高速增長的時期已基本結束，未來這些城市的住房將回歸消費屬性，城鎮化及購買力將主導市場走勢，尤其是人口持續流出，住房供應過剩的三四線城市可能會長期面臨樓市有效需求不足的情況，市場調整的時間也會更長。

人口流向：近幾年大部分城市人口增長相比上個十年有所放緩；2024年貴陽人口增量居全國首位，深圳、廣州人口連續兩年保持較快增長，合肥、長沙、南昌、杭州增長超10萬圖：全國商品房銷售面積與城鎮人口對比

圖：2011-2020VS2021-2024年重點城市常住人口年均增量對比

注：部分城市2024年常住人口數據尚未公布，采用2023-2021年均人口增量代替

數據來源：各城市統計局，中指數據CREIS

伴隨著我國城鎮人口的高速增長，房地產市場也經歷了持續20多年的快速擴張階段，但2017年以后，我國總人口及城鎮人口增長速度開始逐年放緩，直至2022年總人口規模出現下降，每年城鎮人口增量降至1200萬人以下，全國商品房銷售面積也在2021年見頂后逐步回落。

對于不同城市而言，在人口總量趨緩背景下，多數城市最近幾年人口增長速度也有所趨緩，對比來看，上個十年（2011-2020）全國共有約30個城市常住人口年均增量超10萬，而最近四年（2021-2024）年均人口增長超10萬的城市降至9個。其中，武漢受2021年人口大幅增長120萬帶動，近四年年均人口增量超上個十年，而多數城市人口增長有所放緩，如深圳、廣州、成都等城市在2011-2020年期間常住人口保持年均50萬人以上的增長，而近4年則回落至年均不足15萬，杭州、長沙、鄭州也從每年30-40萬增量降至10萬+量級，盡管這些核心城市人口增長放緩，但仍是人口最具吸引力的區域。此外，重慶等城市過去人口增長較快，但近幾年人口整體有所減少，北京、上海在人口政策約束、產業結構調整等因素影響下，近幾年常住人口同樣小幅回落，但京滬城市能級高、高素質人才較多，人口由規模擴張轉向結構優化。

表：2024年重點城市常住人口增量及城鎮化率

注：哈爾濱、北海為2023年數據。

數據來源：各城市統計局、統計年鑒

從2024年最新數據來看，一線城市中廣州、深圳人口保持正增長，其中深圳增長近20萬人，廣州增長15.1萬人，而北京、上海人口由增轉降，分別下降2.6、7.2萬人。中西部省會城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續保持較強吸附力，其中貴陽人口增長明顯，2024年貴陽常住人口增長19.96萬人，增量居全國首位，長沙、南昌人口增長均超10萬人；長三角、珠三角城市憑借自身產業優勢及人才政策，多地人口多年呈凈流入，如2024年合肥、杭州、溫州、寧波人口增量在8~10萬左右，佛山、東莞2024年人口增長均超8萬人。京津冀、山東半島城市群除個別城市增長外，多數城市人口面臨下降壓力。

貴陽：2024年貴陽常住人口660.25萬人，比上年末增加19.96萬人，增長3.12%，常住人口增量位居全國首位。究其原因：

一是強省會政策支持下，吸引人口持續流入，2021年貴陽開始實施“強省會”戰略，相比省內其他城市，貴陽就業機會、資源優勢明顯，能夠吸引周邊城市人口流入。與之形成對比的是，2024年貴州省常住人口比上年末減少5萬人，省內其他城市如畢節減少11萬人，遵義下降8.6萬人，銅仁下降5.2萬人。

二是經濟發展與產業集聚吸引人才流入，貴陽2024年GDP增長6%，六大重點產業（裝備制造業、磷及磷化工、鋁及鋁加工、電子信息制造業、健康醫藥、生態特色食品）增加值同比增長18%；同時數字經濟不斷壯大，大數據產業憑借自身優勢形成完整產業鏈；同時依托資源優勢加快發展汽車制造業，新能源汽車產量突破10萬輛（貴州磷礦資源儲量位居全國第三，其中磷富礦查明資源儲量12.49億噸，占全國的56%，信息顯示，全國電動汽車中每三輛就有一輛的電池用了貴州的“磷元素”；其中貴陽的開陽縣被譽為“儲能之都”），產業快速發展為當地提供了豐富的就業崗位，吸引了大量省內外勞動力人口流入，2024年貴陽新增產業人才5.46萬人。

三是，人才政策帶動高校畢業生留筑人數增加，貴陽2021年底啟動實施高校畢業生留（引）筑行動，2022年留筑人數顯著增加，達11.08萬人，2023年為12.07萬人，2024年達到了13.06萬人。此外，貴陽市區房價在八九千水平，房價收入比合理，氣候優勢突出，這也是吸引人口流入的重要原因。

深圳：2024年深圳常住人口增量為19.94萬人，以微弱差距位居全國第二，連續兩年人口增量在10萬以上。深圳作為經濟特區，經濟發展水平高，2024年規上工業總產值達5.4萬億元，規上工業總產值、工業增加值連續3年實現全國城市“雙第一”。

同時，深圳的創業氛圍濃厚，政府大力支持創業，創業孵化器、投資機構等配套設施完善，PCT國際專利申請量連續21年居全國城市首位。科技、金融、現代服務業等產業為各類人才提供了發展機會，吸引了眾多企業和外來人口流入。

此外，深圳的戶籍政策相比京滬較為寬松，對高層次人才還提供住房補貼、子女入學優先權等優惠政策。作為移民城市，深圳文化包容性強，這些因素共同影響下，深圳成為人口流入的熱門城市。

城鎮化進程中，區域中心城市憑借資源及產業優勢，人口有望持續導入

表：2024年主要省份及其省會常住人口、城鎮化水平

注：哈爾濱常住人口為2023年數據。

數據來源：各城市統計局、統計年鑒

從城鎮化進程來看，2024年，全國常住人口城鎮化率67.0%，較上年末提升0.84個百分點，較“十四五”規劃提到的“2025年我國常住人口城鎮化率將提高到65%”已高出2個百分點，城鎮化進程的加速推進預示著當前我國城鎮化發展已進入中后期，但結合發達經濟體70%-80%水平來看，我國城鎮化率仍有一定發展空間。2024年8月，國務院印發的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》提出發展目標，“未來5年我國常住人口城鎮化率提升至接近70%”。

從主要省份來看，廣東、江蘇、浙江、遼寧、福建城鎮化率較高，2024年城鎮化率均在70%以上。山東、河北、安徽、湖南、四川、河南等省份常住人口規模較大，但城鎮化率仍低于全國平均水平，其中河南省擁有近1億常住人口，城鎮化率僅59%；四川省超8000萬人口，城鎮化率僅60%；另外，西南的廣西、貴州、云南等省份城鎮化率均低于58%，未來這些省份城鎮化仍有較大提升空間，在此過程中，區域中心城市有望成為人口主要流向地。

增長潛力：小學在校生數量保持穩定，廣州、成都、武漢、合肥等城市小學生在校人數同比增長較快

圖：歷年全國人口出生率及幼兒園在園人數、小學生在校生人數

數據來源：國家統計局

隨著2018年以來我國出生人口明顯下降，幼兒園在園人數自2021年也開始逐年回落。根據國家統計局數據，2018年我國人口出生率降至10.86‰，2020年開始降至10‰以下，2022年開始出生人口降至1000萬以下。出生人口的減少逐步在幼兒園在園人數有所體現，2021年開始連續4年下降。2024年全國人口出生率為6.77‰，出生人口為954萬，2024年我國在園幼兒3584萬人，較2023年減少509萬人，2024年小學在校生人數為10584萬，較上年減少252萬。“全面二孩”政策實施后，2016-2017年出生人口出現一定增長，適齡兒童入學仍支撐近幾年小學在校生保持一定規模，但預計未來幾年小學生規模也將出現下降。不同城市來看，2024年，已公布數據的GDP超萬億及常住人口超千萬的26個城市中，幼兒園在園人數均出現回落，多數城市小學在校生保持一定增長。

從對房地產的影響角度來看，在園幼兒和小學生規模大意味著城市擁有更多的年輕家庭，隨著孩子成長過程中對居住空間需求的變化，更多改善性購房需求將得到釋放，進而對城市房地產市場形成更強的支撐。其中，一線城市在較大人口基礎上，在園幼兒及小學生規模均較大，廣州、深圳在園幼兒均超50萬，小學生數量分別達133萬和124萬人，規模全國領先，相對京滬更寬松的人口政策，為廣深帶來較為充足的人口潛力，除上海外，北京、廣州、深圳小學生規模保持增長。二線核心城市中，重慶城市體量相當于中等省份，幼兒園在園人數和小學在校生人數分別達77.8和203.2萬人，均居全國首位，但2024年出現明顯下滑，尤其是在園幼兒減少近10萬；成都規模同樣較大，幼兒園人數位居全國第二位，達56.3萬人，小學在校生位居全國第三，超過130萬，且2024年同比增長4.4萬，在核心城市中增量最大。此外，2024年鄭州、西安小學在校生規模也超過百萬，在園幼兒規模超35萬，人口規模突出；武漢、合肥、佛山、杭州、青島等城市小學生增量超2.5萬，人口活力較強。

注：蘇州、常州未公布數據

數據來源：各城市統計局

人才優勢：廣州、武漢、北京、上海等地高校資源及在校生規模優勢明顯，人才支撐力強

注：統計口徑為本專科在校生，南昌、哈爾濱、濟南為高校全部在校生人數，*為2023年城市統計年鑒數據

核心城市憑借豐富的教育資源，高校在校生規模突出。2024年，廣州本專科在校生人數達到149.8萬人，鄭州本專科在校生143.2萬，位列全國前二位；武漢、成都、重慶高校在校生人數也突破110萬人，西安、南京、長沙、南昌、哈爾濱在校生人數均超80萬人，規模也較大。學校所在地是大學生畢業后的就業首選地，充足的人才供給為城市未來的產業發展提供了良好基礎。當然，其中也有不少城市雖然高等教育資源較豐富，但畢業生留存率相對偏低，核心原因仍在于當地未能提供承接大學生的就業崗位。

此外，相比本專科在校生，研究生規模往往更能代表各地教育質量。根據《2024年全國教育事業發展統計公報》，2024年我國在學研究生409.54萬人，其中共有10城在學研究生數量超過10萬人，分別是北京、上海、南京、武漢、西安、廣州、成都、杭州、重慶和天津，其中北京研究生在學數量已達47.5萬，遠高于其他城市。龐大的研究生群體為這些核心城市的高端產業布局和創新發展提供了強勁的人才支撐。

數據來源：國家統計局

結語

我國正經歷從“人口規模紅利”向“人口質量紅利”的轉型期，盡管在全國人口連續三年回落背景下，核心城市人口增長也有所趨緩，但憑借資源優勢及產業升級帶來的發展紅利，核心城市仍吸引大量人口聚集。尤其是近幾年多地提出的“強省會”戰略初見成效，除東部核心城市外，中西部的貴陽、長沙、南昌等省會城市也實現人口較快增長，而人口聚集又為城市發展帶來規模經濟及創新活力，同時也為房地產市場提供了潛在需求支撐。

本文源自：金融界