深圳樓市扔出了一顆重磅炸彈，房地產市場怕是真的要變天了。市住建局突然宣布，舊改項目里面的保障房竟然可以直接轉成商品房了，這個到底是啥操作啊？對于咱們老百姓買房來講，究竟意味著啥？

首先呢，我們先來說一說國家為什么要這么干，其實原因也很簡單。深圳現在有很多個舊改項目被卡住了，沒有辦法往下走，為啥呢？就是因為以前規定要建大量的人才房、安居房。開發商的這些房子只能賣5折，而且還要等10年以后才能夠流轉，所以算下來根本就不賺錢。

那這次呢，直接就換了一個思路，從保障房與商品房捆綁開發轉向了分類運營，通過新發的一個文件來實行，這個文件叫《深圳市拆除重建類城市更新單元保障型住房配建規定》。

現在這個政策一落地，40%的保障房就能夠直接轉成商品房去賣了。到底怎么轉呢？對市場又會有多大的影響？咱們先從政策的主要內容開始。這次新政有兩個狠招。

第一招呢，比如說你在福田有個舊改項目，原來有20%是要建人才房的，現在就可以把其中的40%改成商品房，剩下的按60%折算成土地還給政府，不過就是要補點差價而已。

而第二招就是更直接了，50%直接轉成商品房，另外50%改成公租房交還給政府，連地價都省掉了。你知道這意味著啥嗎？以前開發商建保障房是賠錢賺吆喝，現在相當于是把包袱變成了一個籌碼。過去的很多舊改項目一下子就多出來了不少商品房可以出售，這樣的話利潤率馬上就上來了。所以你看，停滯的舊改項目馬上就要復活了，預計在未來的幾年，可以甩出大量的商品房。

那這對咱們現在普通人買房有什么影響呢？直接劃重點。核心區的商品房肯定是變香了。舉個例子啊，在羅湖，如果是某個舊改盤，原來有2000套的保障房，現在800套直接轉成商品房了，而且原來那些保障房都挪到別的地方，整個小區變成了純商品房社區。那你說二手房漲個10%不過分吧。

這里面還有另外一個機會，現在市面上的這些安居房、人才房都要變成絕版了，因為新政里面說了，以后不再新增出售保障型住房，現存的賣一套就少一套了。10年以后補點差價上市就能賺上百萬，后面的申購量肯定會上來。

不過反過來像一些舊改多的地方，政府集中建保障房，那么周邊的這些商品房的租金可能會受點影響了。所以買房千萬不要踏錯區了。

這個時候肯定有人問了，新拍的地也能夠這么玩嗎？打住啊，這次政策只是針對舊改項目，全新的地塊還是按照原來的老規矩來，只能是建公租房、保障型的租賃住房，而且一套都不能轉商品房的。

說白了，深圳現在玩的就是雙軌制，舊改盤活存量，新地強化保障，兩邊是涇渭分明的。

最后還有一個重點，對于大型開發商來說，核心區的舊改項目肯定是搶著干的。而對于中小房企來講，就更加喜歡半轉半租的這種模式了。

那對于咱們購房者來講，記住三個重點：核心區的純住宅商品房，趕緊盯著；現存的這些人才房、安居房，能買抓緊買；遠郊那些跟保障房做鄰居的樓盤，就要非常謹慎了。

深圳的這步棋表面上開始救市，實則是給全國的樓市探路，讓商品房回歸到市場，保障房回歸民生。那接下來的看點就是，其他的城市到底會不會跟進呢？