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花 67 萬租套農村房，合同寫著 “租期長期”，住了 8 年想辦過戶，卻被告知交易無效！這到底是租房還是買房？今天就結合真實案例，帶大家看清農村房屋買賣里 “以租代售” 的法律陷阱。

一、案情梳理

（一）合同簽訂與履行

2017 年 7 月 9 日，購房者陳明和甲房地產開發有限公司（簡稱甲公司）簽了份《房屋租賃協議》，約定租賃甲公司在某甲村的一號房屋（建筑面積 123㎡，占地面積 99.6㎡） 。但這份協議疑點重重：

巨額 “租金”：陳明一次性交了 67 萬，還約定租期內租金不變，這和普通租房按月、按年付租金完全不同；

超長租期：協議寫著 “年限：長期”，直接突破了法律規定租賃合同最長20 年的限制；

特殊權利：陳明不僅能轉租，還享有房屋 “所有權”，遇到拆遷能拿土地和房屋補償，這妥妥是買賣房屋才有的權益。

其實早在簽約前（2017 年 6 月 10 日），甲公司就給陳明開了 “房費” 收據，后續陳明也交清了全款。可這么多年過去，房子一直沒辦過戶。

（二）糾紛焦點與各方主張

陳明把甲公司告上法庭，提出訴求：

確認《租賃協議》無效；

甲公司返還 67 萬及利息（從 2017 年 6 月 11 日起算）；

如果合同有效，那就解除協議，甲公司返還房款并支付資金占用費 。

甲公司卻不同意：

堅稱這是租賃協議，不是買賣，協議里沒寫過戶；

認為協議合法有效，房子是合法建筑，公司有權出租；

強調合同履行 8 年了，陳明現在反悔違背誠信原則；

就算合同無效，陳明也該付 6 萬房屋占有使用費 。

（三）案件關鍵事實

土地性質：房屋建在農村集體土地上，陳明不是該村集體經濟組織成員；

背景協議：甲公司和某甲村委會合作，約定房屋經營權、使用權是2016 - 2066 年；

交易本質：協議條款、付款方式、權利約定都表明，這看似租賃，實則是房屋買賣 。

二、案件分析

（一）協議性質認定

從法律和交易常理來看，這份協議就是 “以租代售”：

價格與租期不合理：67 萬租金遠超農村租房市場價，“長期租賃”明顯違規；

權利轉移特征：陳明享有類似房屋所有權的權益，這不是租賃該有的；

證據佐證：“房費” 收據和曾簽過買賣合同的經歷，都證明雙方真實目的是買賣 。

（二）合同效力判定

根據《土地管理法》，農村宅基地只能在本村集體成員間流轉 。陳明不是本村人，卻通過 “長期租賃” 的形式變相買房，這是在故意繞開法律規定，損害了農村土地制度和集體利益，所以協議無效。

（三）責任劃分與風險

甲公司過錯：作為專業企業，明知法律限制還搞 “以租代售”，負主要責任；

陳明過錯：看到 “農村宅基地” 還簽協議，沒盡到謹慎注意義務，也有過錯；

法律后果：合同無效后，甲公司退錢，陳明退房，雙方的資金占用費和房屋使用費相互抵銷 。

三、裁判結果

法院判決：

確認陳明和甲公司的《租賃協議》無效；

甲公司 7 天內返還 67 萬，陳明 7 天內退還一號房屋 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

查清土地性質：買農村房屋前，一定要確認土地是集體所有還是國有，自己有沒有購買資格；

警惕異常條款：遇到 “長期租賃”“一次性大額租金”“贈送所有權” 這類條款，建議咨詢專業律師；

保留關鍵證據：合同、收據、聊天記錄都存好，萬一出問題，這些就是維權關鍵 。

（二）法律救濟途徑

要是遇到類似糾紛：

盡快起訴確認合同無效，減少損失；

和對方協商退錢退房，談不攏就走法律程序；

找專業律師幫忙，制定合適的維權方案 。

農村房屋買賣水很深，“以租代售” 的坑千萬別踩！要是你也有類似困擾，歡迎留言或私信咨詢，專業律師幫你避開法律雷區！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）