這可能是物業競爭最具像化的小區。競爭從大門口開始，兩個物業公司的保安同時在此站崗。一組靠外，著黑襯衫、綴金色流蘇，戴黑大檐帽，雙手背后筆挺站在自己搭的崗亭上。另一組站住行人入口，著黑襯衫、配黃色反光條，戴黑單檐軟帽。驅車駛近大門，兩組保安將同時向業主敬禮，表情莊重。

園區內的競爭同樣激烈。兩家物業的保潔人員輪番打掃主干道，到業主家收走垃圾，力爭幫業主攬收快遞。就在半個月前，兩家物業還曾在小區門口對峙：新物業公司等待進入園區接管服務，老物業公司排出人墻阻止其進入。直到鎮政府出面協調，老物業才允許新物業入駐小區外圍區域，但仍牢牢把握通向住宅區的“二道門”，不允許新物業進入。

這場鬧劇發生在北京郊區的一個高檔別墅小區。近幾年來，業主逐漸不滿原物業服務質量下降，組建物業管理委員會招標更換了新的物業公司。然而，老物業公司不認同業主的決議，從工作程序等多個角度提出質疑，堅持繼續提供服務拒絕退場。這就有了兩家物業公司爭相“上崗”的獨特景觀。

一位熟悉物業行業的人士表示，隨著增量房源逐漸放緩，存量小區成為物業公司的“必爭之地”。但此事同樣折射出“基層自治”之難：一群專業知識、人脈資源、經濟實力都還不錯的業主，在小區治理中同樣困在更換物業的泥沼。

君山小區大門口，兩個物業公司的保安同時在此站崗。

高檔別墅小區業主的一場“自救”

君山別墅的業主，將這次換物業的集體行動稱之為“自救”。

君山小區地處北京市密云區。開發商官網描述：項目地處密云生態涵養區，周邊云蒙山、云佛山、燕山三山環抱，白河、京密引水渠兩水環繞，密云水庫及高達45%的綠化率，讓這里成為北京難得的低密山水墅區。公開資料顯示，小區從2007年開始交付，并不斷建設最終形成了今天的規模。白河從小區中穿過，將其分為東西兩部分，最早開工建設的東區為美式建筑風格，此后建設的西區為西班牙式建筑。

這座高檔別墅小區的住戶也有特點。從北京市區到君山小區，不堵車至少需要一小時車程，住戶中有不少是已退休或臨近退休的老人，小區實際入住率并不高。多位業主表示，他們買房時就是看中了這里優越的自然環境，可以在郊區過個周末和假期。然而，在多位業主眼中，近幾年來小區綠化環境和物業服務質量不斷下降：大面積綠化植被枯死、公共設施維修緩慢、監控設備大面積故障、設備老化幾次停水停電、泳池管理不善老人游泳身亡等問題。去年，小區還出現了安全生產事故，導致兩名工人身故。

業主不滿小區內逐漸荒廢的綠化區域。

該小區物業服務原本由北京豪斯凱賓物業管理有限公司提供（下稱“北京豪斯凱賓”）。多位業主談到，入住小區以來，隨著北京豪斯凱賓公司的持有方幾次變更，服務范圍與質量逐漸出現爭議。

公開資料顯示，君山小區最初由北京慧誠房地產開發有限公司（下稱“北京慧誠”）建設，當時北京豪斯凱賓是其自有的物業服務公司。2017年，陽光城集團股份有限公司以人民幣64.50億元收購北京慧誠房地產100%股權及債務。君山小區的開發以及提供物業服務的北京豪斯凱賓一并轉入陽光城旗下。2021年，萬科集團旗下物業服務品牌“萬物云”，以“換股并購”的方式，獲得陽光城旗下的物業管理公司“上海陽光智博生活服務集團股份有限公司”100%股權。自此，提供物業服務的北京豪斯凱賓并入萬物云旗下，君山小區的開發商仍為陽光城。

天眼查股權穿透圖。

不滿于物業服務水準，在多次溝通、并給北京豪斯凱賓公司下達整改通知無果后，小區居民們決定召開業主大會、組建物業管理委員會，推進物業更換程序。業主大會是重要的業主自治組織之一，由小區全體業主組成，有權利決定小區多類管理事項。物業管理委員會則是臨時機構，通常用于難以成立業委會的情況下，用于共同決定物業管理事項，保障小區居民的合法權益。

按照民法典規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。對于這樣入住率不高的高檔別墅小區，湊齊法定投票人數并不容易。物管會幾位牽頭業主反復做900多戶業主的工作，請絕大部分小區居民親自到場或委托他人現場投票。還有法律專業背景的業主為此設計了嚴格的決策程序，并邀請北京市漁陽公證處及所在地密云溪翁莊黨委、政府領導現場監督，見證關鍵的投票和決策程序。

2024年8月，君山小區召開首次業主大會，召集業主就相關文件投票，9月30日投票結束。最終，923戶業主中，有811戶參與投票，約94%的業主同意終止北京豪斯凱賓物業管理有限公司提供的前期物業服務以及其他形式的事實物業服務，并授權物管會招標選聘新的物業公司。

此后，君山物業管理委員會組織公開招標。據物管會成員、業主楊國俊介紹，此次招標有近20家物業公司到場勘驗，其中13家報名參加、12家正式投標。該小區設有兩檔物業費標準，分別是5.9元/平方米·月和6.9元/平方米·月，每年全小區實收總物業費可達2200-2400余萬元左右，這樣的物業費水平在市場上有一定吸引力。經招標專家評審，北京瑞贏酒店物業管理有限公司（下稱“北京瑞贏”）以第一名中標。去年12月末，該項目發布中標候選人公示；今年5月，發送中標確認函。同期，君山物管會與北京瑞贏簽訂物業服務合同。

經過將近一年的投票和招標程序，業主們本以為交接工作將順利完成。君山物管會副主任劉學穎回憶，今年5月7日，北京豪斯凱賓的管家賬號還曾在管家群內發布“交接通知”稱，小區物業服務企業即將進行更替，為確保物業管理工作平穩過渡，請業主明確是否領取托管鑰匙。5月20日召開的多方會議上，約定新老物業在6月5日正式完成交接。

然而，在業主們看來是依法行使業主權利、程序合法有效的“自救”動作，在更換物業的最后一步，也遇到了難題。

物業公司不認可業主大會決議

多位君山物管會成員回憶，5月末，北京豪斯凱賓態度突然轉變，不再認可更換物業的決議。

就在6月5日，新接任的物業公司北京瑞贏組織員工入場，遭北京豪斯凱賓方面阻止：這一天，北京豪斯凱賓的十幾位保安列隊組成人墻攔截。6月5日和6月9日，溪翁莊鎮政府牽頭召開協調會，要求尊重業主意愿，先讓北京瑞贏進入園區，但并未達成進一步決議。

北京豪斯凱賓從兩方面對業主大會的決議提出了質疑。其一是物管會沒有按照法律法規要求，提前六十日書面通知解聘。其二，北京豪斯凱賓認為，君山小區的東西區是兩個獨立的規劃區域應分別成立物管會，不認可現有物管會。

劉學穎說，處于“交接中”的小區，現在陷入雙物業管轄的“怪圈”。剛開始，快遞代送服務一度中斷，而后新老物業相繼開始“搶活”。更明顯的差異體現在“地盤”劃分上，東區和西區兩個住宅區域分別設有門禁（即“二道門”），并共用一個沿街的“一道門”，目前，新物業只能進入“一道門”，但活動范圍被限制在“二道門”外。

這意味著，任何直接接觸業主住宅的服務，都繞不開老物業。園區大門處，兩家物業各自設有禮賓崗，“一道門”和“二道門”之間的景觀大道等公共區域，兩家都在派人打掃，但只有老物業能進入“二道門”服務。新物業啟動了部分景觀的維護和重建工作，但水、電等設備間仍在老物業公司的控制之下。遇到房屋跳閘、維修等情況，業主既要帶新物業過“二道門”門禁，又要聯系老物業操作設備間。這也引起業主們對安全事故的擔憂。

前述書面通知問題，源于民法典第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人員的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

君山物管會認為，此前決定解聘北京豪斯凱賓時，已于去年11月25日在小區公告欄張貼告示，滿足書面告知解聘的條件。同時，北京豪斯凱賓的相關公司北京萬科物業服務有限公司也參加了新物業的招投標，兩家公司擁有共同的法定代表人。物管會認為，綜合招標情況以及日常和管家、工作人員的交流可以證明，北京豪斯凱賓方面已知悉解聘通知。但北京豪斯凱賓強調，張貼告示“并非法律規定或者合同約定的合法送達方式”，因此存在異議。

“遺憾的是，我們至今尚未收到任何符合法定程序的解聘通知……為維護小區物業管理的合法性與穩定性，避免因流程不規范引發管理混亂，我司目前無法按照非合規流程辦理退場手續。”北京豪斯凱賓在近期發送給業主的一份信中寫道，“在過往服務中存在的不足，我們誠懇接受業主的批評與建議，并將以此為契機，持續改進服務質量。未來，我們愿意以更優質的服務回饋大家的支持，與業主共同打造和諧、溫馨的家園。”

如何劃定物業管理區域？

物管會片區劃定的問題更為復雜。北京豪斯凱賓回應南都記者稱，據小區原建設規劃圖，君山別墅項目分為兩個獨立規劃區域（河東、河西區），各自擁有獨立的用地范圍及公共設施系統，屬于兩個物業服務區域。依據《民法典》及《物業管理條例》的相關規定，一個物業管理區域應成立一個業主大會并選舉業主委員會或組建物管會。目前君山別墅項目兩個區域僅成立了一個物管會，鑒于該情況，對物管會成立的范圍、程序、人員組成均不認可。

法律法規是如何確定物業管理區域的劃分原則？《北京市物業管理條例》第十五條規定，物業管理區域的劃分應當符合法律法規的規定，綜合考慮建設用地宗地范圍、共用設施設備、建筑物規模和類型、社區建設等因素，以利于服務便利、資源共享、協商議事。規劃城市道路、城市公共綠地、城市河道等公共區域不得劃入物業管理區域。第十六條規定，新開發建設項目的土地使用權劃撥、出讓前，住房和城鄉建設主管部門應當就物業管理區域的劃分提出意見，納入區域規劃綜合實施方案、土地出讓合同或者劃撥文件，并向社會公布。建設單位應當在房屋買賣合同中明示核定的物業管理區域。

而具體到君山小區，隨著多年來的不斷建設以及北京豪斯凱賓股權變更，購房和物業服務合同中約定的物業管理區域也有變化。

在2008年簽訂的《前期物業服務合同》中，項目范圍劃定為：“東至密溪路，南至北京密云國際會議中心，西至白河東岸，北至慧誠公司項目用地”。彼時，東區的別墅剛開始銷售，項目還在建設中。在2015年簽訂的商品房現房買賣合同中，物業管理區域調整為，“東至密溪路、南至國際會議中心北側、西至京密引水渠東岸、北至龔莊子路”。（注：部分道路此后更名，此處仍引用合同原述文字）大體上看，物業管理區域跨過白河，納入了正在建設、銷售的西區部分范圍。

不過值得注意的是，由于西區為不規則狹長三角形，“南至國際會議中心北側”的描述并不精確。但業主楊國俊強調，他在購買西區房屋時，合同內的物業管理區域已包含東區，且東西兩個區域共用同一個大門，使用相同的街道門牌號，建筑編號為連續數字，說明兩個區域為同一物業管理區。多位受訪物管會成員還表示，自2006年起，君山項目的銷售周期里始終是同一個小區、同一物業公司服務，同時，業主大會是在政府批準下進行、物管會在政府全程指導下組建，其成員涵蓋東西兩區業主，這些都表明君山小區是一個物業管理區域。

從司法實踐看，物業管理區域的劃分強調視現實情況而定，并強調按照法定程序劃定和調整。例如，人民法院案例庫2024年入庫的《某小區業主委員會訴哈爾濱市松北區松祥街道辦事處不履行業委會備案法定職責案》中，即使兩個小區共用一個消防池及相關設施，但因已備案為不同的物業管理區域，仍可分別成立業委會。而在裁判文書網刊登的《泉州市豐澤區香繽某某大會與劉某祥業主撤銷權糾紛再審審查民事裁定書》中，三個小區在項目建設時分別辦理了不同的規劃許可證，且小區間存在空間間隔，但法院認定，綜合考慮涉案小區的規劃用地范圍、社區布局以及物業管理用房配置、共用設施設備等相關情況，三個小區應當劃分為一個物業管理區域。

眼看更換物業的工作僵持不下，近日，君山小區的業主們開始尋求司法救濟，君山物管會將北京豪斯凱賓告上法庭。北京豪斯凱賓則表示，對于區域劃分以及物管會成立的爭議，正在尋求司法途徑去解決，也將依法應訴，一切以法院最終判決為準。業主亦希望，屬地政府盡快介入，明確作出裁量。

小區內兩家物業的僵持與爭相“上崗”似乎還要持續一段時間。6月20日，北京豪斯凱賓發布《致業主的信》，附上表格明確下一階段的重點工作及“提升方案”，涵蓋多項植物補栽、水系維修、照明維修等項目，“讓我們攜手共進，為君山墅小區的美好明天而努力。”

北京瑞贏在君山小區的項目經理則表示，將繼續借用開發商的場地辦公，盡可能提供取送快遞、公共區域清掃、綠地恢復以及維修等服務，但更多的服務還要等完全進場才能開展。

這群專業知識、人脈資源、經濟實力都還不錯的業主，開始擔心陷入漫長的司法流程，更換物業的工作將被拖得更久。一位業主在群內發表聲明，表明“不再接受豪斯凱賓物業服務有限公司的物業服務”，幾天里已有近300人接龍。另一位業主認為群內接龍效力不夠，還打印了“訴求書”挨家簽字，準備申請上級政府裁決。

“我們老哥兒幾個，退休時原本想吃喝玩樂、游山玩水了，結果時間全搭在里頭了。”物管會成員余海說。

采寫：南都記者宋承翰 發自北京