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當千萬債權遇上個人居住權益，法院該如何權衡？恒遠公司申請執行的一套房屋，因林陽提出執行異議引發訴訟。這起案件不僅關乎多方利益，更暗藏執行異議之訴的法律玄機。今天，專業律師帶您深入解讀，看法院如何判定房屋能否繼續執行！

一、案情梳理

（一）案件背景與執行依據

恒遠公司與昌盛公司、華鑫公司等多家企業及個人的融資租賃合同糾紛，經北京市第二中級人民法院判決，昌盛公司需在 76916708 元范圍內承擔共同還款責任 。判決生效后，恒遠公司申請強制執行，法院查封了登記在宏遠公司名下的一號房屋（海南省）。此后，林陽對該房屋提出執行異議，法院裁定中止執行，恒遠公司不服，提起申請執行人執行異議之訴 。

（二）各方主張與爭議焦點

恒遠公司訴訟請求：

撤銷執行裁定書，準許執行一號房屋；

訴訟費用由林陽承擔 。

恒遠公司認為，林陽不滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第 28、29 條情形：查封前未簽有效合同、未合法占有房屋、未付全款、未過戶系自身原因，且林陽非商品房消費者，無權排除執行 。

林陽抗辯理由：

無證據證明一號房屋屬昌盛公司，不應在昌盛公司為被執行人的案件中執行；

即便昌盛公司是權利人，其符合第 28、29 條規定：查封前已簽合同、支付超半數房款且已付清、合法占有房屋、未過戶非自身原因，且作為商品房消費者權利優先于恒遠公司債權 。

昌盛公司支持林陽，稱房屋已售予林陽，林陽支付全款且已合法占有，未過戶系公司間內部原因，應停止執行 。

（三）法院查明的關鍵事實

房屋交易情況：2017 年 2 月，林陽委托哥哥林川與宏遠公司簽訂《認購協議書》，同年 4 月林陽與宏遠公司簽訂《萬寧市商品房買賣合同》，約定以 30 萬元購買一號房屋，林陽于 2017 年 4 月 22 日前付清全款 。

款項支付憑證：林陽通過本人及他人賬戶向宏遠公司支付購房定金及房款，宏遠公司出具收據確認收到 30 萬元 。

房屋占有證明：2017 年 12 月，林陽接收房屋，與物業公司簽訂協議并交納物業費、水電費等，實際占有使用房屋 。

未過戶原因：宏遠公司與昌盛公司存在合作開發糾紛，因雙方賬務問題及備案系統關閉，導致房屋未辦理過戶登記 。

權屬相關事實：生效判決未認定昌盛公司對一號房屋享有權利，房屋登記在宏遠公司名下 ；林陽在海南無其他住房，且購房行為發生在 2018 年海南全域限購政策之前 。

二、案件分析

（一）法律適用與舉證責任

本案屬于申請執行人執行異議之訴，依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》，林陽需舉證證明其對一號房屋享有足以排除強制執行的民事權益 。法院參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第 28 條進行審查 。

（二）林陽權益的合法性認定

合同效力判定：《認購協議書》具備商品房買賣合同主要條款，且宏遠公司已收受購房款，應認定為有效合同；《萬寧市商品房買賣合同》雖無簽訂日期，但結合《認購協議書》可確認在查封前已形成買賣關系 。

款項支付認定：林陽提供的轉賬記錄、代付說明及收據，形成完整證據鏈，足以證明其已支付全部購房款 。

房屋占有認定：物業費、水電費等交納憑證，能夠證實林陽在法院查封前已實際占有使用房屋 。

未過戶原因認定：宏遠公司與昌盛公司的糾紛及相關判決，印證了未過戶非因林陽自身原因，林陽對此不存在過錯 。

三、裁判結果

法院經審理認為，林陽符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第 28 條規定情形，享有足以排除對一號房屋執行的權益 。最終判決駁回恒遠公司的訴訟請求，維持中止執行一號房屋的裁定 。

四、案件啟示

（一）申請執行人風險防范

強化財產權屬調查：執行前需全面核查被執行人財產權屬，避免因權屬不清引發執行異議糾紛 。

關注執行異議程序：對執行異議裁定及時審查，若有異議應在法定期限內提起執行異議之訴 。

（二）購房人權益保障

規范合同簽訂流程：購房時務必簽訂書面合同，明確房屋信息、價款、交付及過戶等關鍵條款 。

保留交易證據：妥善保存付款憑證、交房手續、溝通記錄等，為可能出現的糾紛提供有力證據 。

（三）法律風險警示

執行異議之訴涉及多方利益與復雜法律關系，無論是申請執行人還是案外人，都應充分了解相關法律規定 。遇到爭議時，建議及時咨詢專業律師，通過合法途徑維護自身權益，避免陷入不必要的法律風險 。

如果您正面臨類似法律問題，歡迎留言或私信咨詢，專業律師將為您提供一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）