房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專(zhuān)業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)代理借名買(mǎi)房、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

全款買(mǎi)房入住 10 年，房子卻突然登記在別家公司名下？這起 “一房二賣(mài)” 糾紛中，法院為何判定第二份合同無(wú)效？專(zhuān)業(yè)律師帶您穿透案件迷霧，看懂背后的法律邏輯。

一、案情梳理

（一）購(gòu)房過(guò)程一波三折

2007 年，購(gòu)房者陳磊在甲公司開(kāi)發(fā)的 A 派公寓尚未竣工時(shí)，便與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人周明達(dá)成購(gòu)房意向，預(yù)定一號(hào)房屋 。此后 4 年間，陳磊通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬 28 次向周明支付 428 萬(wàn)元，另以現(xiàn)金支付 333,525 元，累計(jì)付清 461.3525 萬(wàn)元房款 。2011 年 12 月 18 日，陳磊與甲公司第一分公司簽訂《A 派公寓認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，同日拿到由甲公司蓋章的《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》及補(bǔ)充協(xié)議 。協(xié)議約定房屋單價(jià) 24,737.40 元 /㎡，總價(jià) 461.3525 萬(wàn)元，交房時(shí)間為 2010 年 12 月 31 日，房產(chǎn)證應(yīng)在交房后 24 個(gè)月內(nèi)辦理 。當(dāng)月，陳磊順利入住一號(hào)房屋，并持續(xù)繳納水、電、物業(yè)等費(fèi)用。

（二）房屋權(quán)屬突生變故

2014 年 2 月 6 日，甲公司與乙公司簽訂合同，將包括一號(hào)房屋在內(nèi)的 41 套房產(chǎn)以單價(jià) 9653.62 元 /㎡、總價(jià) 180.04 萬(wàn)元的價(jià)格出售 。2015 年 2 月 13 日，一號(hào)房屋過(guò)戶至乙公司名下 。陳磊發(fā)現(xiàn)后提起訴訟，主張甲乙兩公司惡意串通，該交易嚴(yán)重?fù)p害其權(quán)益：一是房屋售價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)，且乙公司未實(shí)際付款；二是甲公司原負(fù)責(zé)人周明同時(shí)在乙公司擔(dān)任監(jiān)事，兩公司存在人員混同 。

（三）法庭上的激烈交鋒

原告主張：陳磊請(qǐng)求法院確認(rèn)甲乙公司關(guān)于一號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 。他提交認(rèn)購(gòu)協(xié)議、付款記錄、居住證明等證據(jù)，證明自己才是房屋實(shí)際購(gòu)買(mǎi)人 。

被告抗辯：甲乙公司辯稱(chēng)陳磊提交的收款確認(rèn)書(shū)公章系偽造，其向周明的轉(zhuǎn)賬實(shí)為借款；且陳磊購(gòu)房時(shí)房屋處于查封狀態(tài)，原合同本身無(wú)效 。乙公司還提出，該交易是為結(jié)算與甲公司的合作收益，因甲公司欠款才未支付房款 。

關(guān)鍵證據(jù)：經(jīng)法院委托鑒定，確認(rèn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議和收款確認(rèn)書(shū)上甲公司第一分公司的公章真實(shí) 。此外，法院查明周明曾擔(dān)任甲公司法定代表人、唯一股東，后任乙公司監(jiān)事，兩公司存在人員關(guān)聯(lián) 。

二、案件分析

（一）合同效力的法律認(rèn)定

原告購(gòu)房行為的合法性：陳磊與甲公司第一分公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議、收款確認(rèn)書(shū)真實(shí)有效，結(jié)合長(zhǎng)期居住事實(shí)，可認(rèn)定其為房屋實(shí)際買(mǎi)受人 。雖主合同未簽字蓋章，但認(rèn)購(gòu)協(xié)議及付款行為已構(gòu)成實(shí)質(zhì)交易 。

第二份合同的惡意串通判定：

價(jià)格異常：乙公司購(gòu)房單價(jià)不足市場(chǎng)價(jià)的 40%，且未實(shí)際支付房款，明顯違背市場(chǎng)交易常理 。

人員關(guān)聯(lián)：周明同時(shí)在兩家公司擔(dān)任重要職務(wù)，足以證明兩公司對(duì)房屋已售情況知情 。

交易目的存疑：乙公司稱(chēng)交易為結(jié)算收益卻無(wú)書(shū)面協(xié)議，且未主張收房，進(jìn)一步證實(shí)交易缺乏真實(shí)性 。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，惡意串通損害第三人利益的合同無(wú)效 。本案中，甲乙公司行為符合該情形。

（二）法律依據(jù)解析

法院適用《合同法》第五十二條及《民法典時(shí)間效力規(guī)定》，核心在于審查合同簽訂時(shí)當(dāng)事人的主觀惡意和客觀損害后果 。即便房屋曾被查封，也不影響對(duì)惡意串通事實(shí)的認(rèn)定，因?yàn)椴榉馄陂g的處分行為僅影響物權(quán)變動(dòng)，不直接決定合同效力 。

三、裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)定，甲乙公司簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系為解決內(nèi)部合作問(wèn)題，不存在真實(shí)交易目的，且明知房屋已售仍進(jìn)行處分，構(gòu)成惡意串通損害第三人利益 。最終判決：甲乙公司于 2014 年 2 月 6 日簽訂的關(guān)于一號(hào)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 。

四、案件啟示

（一）購(gòu)房者避坑指南

強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)核查：購(gòu)房前通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋查封、抵押情況，避免購(gòu)買(mǎi)存在權(quán)利瑕疵的房產(chǎn) 。

規(guī)范付款流程：房款應(yīng)直接支付至開(kāi)發(fā)商對(duì)公賬戶，保留轉(zhuǎn)賬憑證并注明款項(xiàng)用途，避免私人代收 。

及時(shí)辦理登記：簽訂合同后盡快辦理網(wǎng)簽備案，條件允許時(shí)及時(shí)過(guò)戶，防止 “一房二賣(mài)” 風(fēng)險(xiǎn) 。

（二）企業(yè)合規(guī)警示

避免人員混同：關(guān)聯(lián)公司應(yīng)保持人員獨(dú)立，防止因身份重疊引發(fā)交易效力爭(zhēng)議 。

規(guī)范交易流程：涉及房產(chǎn)交易需確保價(jià)格公允、款項(xiàng)結(jié)清，并留存書(shū)面協(xié)議，避免事后糾紛 。

（三）法律風(fēng)險(xiǎn)提示

“一房二賣(mài)” 糾紛中，合同效力認(rèn)定與當(dāng)事人舉證密切相關(guān) 。無(wú)論是購(gòu)房者還是企業(yè)，遇到類(lèi)似問(wèn)題應(yīng)及時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師，通過(guò)法律途徑固定證據(jù)、維護(hù)權(quán)益，避免陷入漫長(zhǎng)的訴訟困境。若您有相關(guān)法律疑問(wèn)，歡迎私信獲取一對(duì)一解決方案！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）