上海離婚金佳婚姻律師：房產證有第三人名字，離婚時能分割嗎？

一套登記三人名字的房產，讓離婚財產分割陷入僵局——法院判決解除婚姻關系，卻對那套價值千萬的房產“避而不談”。

“法官，這套房子是我們婚后共同買的，憑什么不能分割？”法庭上，李女士情緒激動地質問。她和丈夫張先生的離婚案件正在審理中，爭議焦點是一套登記在夫妻倆和8歲兒子三人名下的房產。法官最終判決兩人離婚，但對這套房產的處理卻只有一句話：“另案解決”。

這樣的情況在離婚訴訟中并不少見。當房產證上出現第三人的名字，無論是父母、子女還是其他親屬，原本簡單的夫妻財產分割立刻變得復雜。法院的判決往往讓當事人措手不及——婚離了，房子卻成了“懸而未決”的難題。

金佳律師的提示：離婚訴訟中涉及第三人產權的房產，法院通常不予直接分割，需另案提起析產訴訟。

為什么法院不直接分割？

法律實務中，離婚案件的核心是解除夫妻關系和分割夫妻共同財產。但當房產證上出現第三人名字時，這套房產就不再是純粹的夫妻共同財產。

上海浦東新區法院曾處理過這樣一個案件：姚某與徐某離婚時，要求分割三套拆遷安置房。其中兩套分別登記在子女和父母名下。法院最終裁定：“因涉及案外人利益，三套房屋均不予處理”。類似的，閔行區法院在另一起案件中，也因房產登記在夫妻及女兒三人名下，僅對夫妻共有部分進行了分割。

法院如此處理主要基于兩大原因：

1. 程序限制：離婚訴訟的當事人僅限于夫妻雙方，案外人無法作為第三人加入訴訟；
2. 權益保障：直接分割可能侵犯實際產權人的合法權益，尤其當第三人未參與訴訟的情況下。

金佳律師的提示：房產登記是物權公示的重要方式，有第三人名字即表示其主張產權，法院必須保障其訴訟權利。

登記在未成年子女名下的房產

在眾多涉及第三人名字的情況中，未成年子女作為第三人的情況最為特殊，也是唯一可能在離婚訴訟中一并處理的例外情形。

上海閔行區法院曾判決一起典型案件：付某與劉某離婚時，要求分割登記在夫妻及女兒名下的房產。法院審理后認為：“購房資金全部來源于夫妻共同財產，女兒份額應視為父母贈與”，最終判決房屋歸付某與女兒共有，付某占2/3份額，女兒占1/3份額。

這類案件的處理關鍵點在于：

• 房產是否完全由夫妻共同財產購買；
• 登記在子女名下是否真實意思表示；
• 子女是否實際出資或貢獻。

若購房資金來源于夫妻共同財產，即使登記在子女名下，法院也可能在離婚訴訟中直接認定各產權份額。但若子女有實際出資或有證據證明是真實贈與，則需另案處理。

金佳律師的提示：夫妻將房產登記在未成年子女名下，通常視為贈與，但若有證據證明僅為掛名，則可能重新認定為夫妻共同財產。

登記在父母名下的房產

當房產證上出現一方父母的名字時，情況就更加復雜。這類案件法院通常不會在離婚訴訟中處理。

張明與李美美的離婚案就是典型案例。兩人離婚時，李美美要求分割登記在張明和其妹妹名下的房產。法院最終判決：“房屋系張明與妹妹共同共有，涉及案外人權益，不予處理”。

這類案件的處理路徑通常有兩種：

1. 中止離婚訴訟，先進行析產訴訟明確夫妻份額；
2. 先判決離婚，待離婚案件生效后再通過離婚后財產糾紛解決。

廣東高院的相關意見明確指出：“夫妻雙方與他人（未成年子女除外）共同所有的房屋，應該另案處理”。北京高院的類似規定也強調：“夫妻間財產爭議確涉及案外人利益的，可另行解決”。

如何分割這類房產

當房產涉及第三人名字時，分割過程通常分為四步：

1. 確權析產：通過另案訴訟明確各方在房產中的具體份額。依據是購房出資證明、贈與合意等證據。
   
2. 價值評估：由專業機構對房產進行市場價值評估，作為分割基礎。
   
3. 分割方式選擇
   • 折價補償：一方取得房產，按其他方的份額支付補償款；
   • 競價取得：雙方競價，價高者得房并向其他方補償；
   • 部分分割：僅分割夫妻共有部分，保留第三人份額；
   • 整體拍賣：將房產整體拍賣后按份額分配價款。
     
4. 份額執行：根據確定的份額和分割方式，完成產權變更或款項支付。

金佳律師的提示：夫妻共同還貸部分及其對應增值，即使房產有第三人名字，仍屬夫妻共同財產，離婚時應予分割。

風險提示與防范

涉及第三人名字的房產分割，最大的風險在于“人財兩空”——婚離了，房產卻遲遲無法分割。為避免此類困境，金佳律師建議：

1. 購房時謹慎加名：在房產證上添加第三人名字前，務必簽訂書面協議明確各方份額；
   
2. 保留出資證據：妥善保管購房款轉賬憑證、銀行流水等出資證明；
   
3. 提前析產約定：婚姻關系存續期間可通過協議約定房產份額，預防未來糾紛；
   
4. 專業評估準備：分割前委托專業機構評估，避免價值爭議。

法律實踐中，“登記推定”原則至關重要——房產登記名字直接推定為產權人，要推翻這一推定需要充分的相反證據。因此，在房產登記時謹慎決策，遠勝于離婚時的艱難舉證。

金佳律師的提示：婚姻關系存續期間可通過財產協議約定房產份額，但需采用書面形式并由各方簽署，避免未來爭議。

結語

房產證上的一個名字，可能就是離婚財產分割的一道坎。當夫妻財產與家庭財產混同，當父母之愛與財產贈與界限模糊，法律只能在程序正義與實質正義間尋找平衡點。那些“另案處理”的判決背后，是對各方權益的慎重考量。

您是否也曾面臨或擔心這樣的困境？當家庭溫情遭遇法律理性，如何在親情與財產間找到平衡點？

高級資深婚姻專業金佳律師，執業近20年，九三學社社員張江支社副主委，九三學社社法委委員，碩士研究生學歷，現為北京京都（上海）律師事務所專職律師。2018年獲評上海市寶山區首屆優秀青年律師暨十佳業務骨干，女律聯反家暴法宣傳員，提出的社情民意信息被前最高人民法院院長周強同志作重點批示采納。聯系電話：18916250600

具體案件需要咨詢可大眾點評搜索米萊律師（上海地區）。
婚姻是共同編織的錦緞，財產分割只是其中一縷線，理順它需要技巧而非蠻力。