最近風聲偏緊，避免失聯，煩請大家同步關注一下我的小號“飛箭財經”

作者：余飛

01

西安，救市十二條來了

面對房價屢跌不止，西安于6月18日號召四個部門，包括住建局、自然資源局、行政審批服務局、公積金管理中心，發布了救市十二條。

來源：西安市住建局

由于去年5月份就全面取消了限購，因此最新發布的救市措施基本都乏善可陳，大多都是之前出過的政策，進行了優化。

比如加快一二手房聯動方面， 加快存量住房不動產權證辦理，開展住房“以舊換新”“方便看房”、團購等活動。落實好國家關于住房“賣舊買新”的個人所得稅退稅以及家裝廚衛“煥新”補貼政策。持續規范房地產經紀活動，完善中介人員實名制、房源核驗等相關制度，引導降低中介服務費。嚴查虛假宣傳、捆綁收費、散布不實信息等違法違規行為。

公積金可以支付首付，最近杭州等城市也發布了類似措施。繳存職工貸款購買新建商品住房，借款人及其配偶可申請提取公積金直接支付購房首付款。關中平原城市群和省內繳存職工在西安購房的，均可在我市辦理公積金貸款，并享有我市繳存職工同等權益。

此外，按照管理層對好房子建設的要求，西安也提出優化土地供應，按照“好房子”“好小區”要求，完善基礎設施、商業、教育等配套設施，建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

從文件來看，這次救市的主要內容，是救房企，涉及房企的內容，占了好幾條。

比如實施土地分期繳納。房企拿地，可以先在一個月內支付50%的土地出讓金，剩余部分一年內交清。

再比如擴大“白名單”覆蓋范圍，對房企合規項目“應進盡進”，加大對商辦項目支持力度。

允許自持、配套商業上市交易。

資料來源：西安市住建局

02

西安救市背后

西安現狀，其實是目前大多數中心城市的現狀。

由于之前已經放開了全部限購，目前救市工具箱中已經沒有多少能夠拿得出手的東西。

無可奈何，只能再出些此類不痛不癢的措施。

細數了一下，西安新房價格已經連跌9個月，二手房則連跌了19個月。

西安的連跌，是意料之中，也是情理之中的事情。

因為，西安的商品房銷量在跳水。

西安新房成交量2018年見頂之后，一路下滑。并且從2021開始大幅下滑，2024年線的新房成交面積1328.05萬平方米，只有2018年的一半。

制圖：城市財經；數據：西安市統計局

除了銷量直接誘導價格下滑外，經濟氛圍也是重要的、不可忽視的因素。

從2023年三季度開始，西安的經濟增速就表現出了明顯疲態。

2023前三季度西安GDP增速4.6%，跑輸了大盤5.2%的增速。2023年全年GDP增速5.2%，與國家平均增速持平。

進入2024年，西安的增速動力明顯不足了，一季度和上半年增速位居萬億城市倒數第二位。

去年全年，西安的GDP增速4.6%，依舊跑輸全國大盤0.4個百分點。這一增速在27個萬億GDP城市中，位列倒數第四，僅好于佛山、廣州、南京。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

西安經濟動力不足的根源，是產業問題。

了解西安的產業，得先了解一下西安的歷史。

說起西安，曾經的輝煌幾天幾夜都說不完。

在北宋之前，西安和洛陽一直在唱二人轉，大一統王朝或者正統王朝，要么定都西安，要么定都洛陽，而且在定都其中一座的時候，另一座基本是陪都。

尤其是南北朝時期，北朝局勢變幻，其實就是以西安為本的關中勢力和關東（函谷關以東）以洛陽為根本的兩股勢力拉鋸。

唐朝末年，長安被朱溫拆了個七零八落，將所有能帶走的都帶到了他的大本營開封，自此這座千年都城退出了主流舞臺。

制圖：城市財經

西安的古代史是輝煌的，但唐朝末年，長安被朱溫拆了個七零八落，將所有能帶走的都帶到了他的大本營開封，自此這座千年都城退出了主流舞臺。

后來在北宋、明朝時期，西安曾有再成為都城的可能性。

根據史書記載，趙匡胤當時就想著將都城從開封先遷往洛陽，然后再遷往西安。但這些想法，在其弟趙光義和趙光義背后利益集團阻攔之下，未能成形。

朱元璋當時就想將都城從南京遷往西安，太子朱標也是這個意思，而且朱標還去實地考察了，但因為朱標的英年早逝，最終朱棣在朱元璋死后發動了靖難之役，將都城遷往北京，開啟了天子守國門模式。如果朱標沒有病逝，西安的歷史可能就要改寫了。

歷史沒有如果。滾滾向前的歷史車輪，讓沿海城市登上了舞臺。相比于洛陽，西安還是幸運的，畢竟西安是省會，而洛陽連省會都爭奪不到。

計劃經濟時代，西安也曾短暫耀眼過。

當時西安的東郊，有陜西重型機器廠，有我國炮瞄、地空制導等多種雷達研制生產的黃河機器廠。當時的新城區有老鋼廠。此外西安還有陜汽。

在中蘇蜜月時期，蘇聯援建的項目，西安是全國之最。有一種說法是，當時西安獲得的蘇聯援建項目，超過了中部六省之和。

后來中蘇關系破裂，開啟的三線建設，西安也享受到了利好。

當時交通大學遷至西安，衍生出了上海交大、西安交大。同時、上海、東北等地的大批院校和企業遷入西安，讓西安的科教資源跨越式提升，今天西安擁有的西北工業大學、西安電科科技大學等“雙一流”大學，都是那個時代造就的。

西安也因為這些科教資源、研發資源成為如今中國的軍工重鎮。

然而，隨著改革開放到來，沿海城市思想率先解放，沿海一批城市成為了新星，西安的光芒不再。

而且隨著市場經濟深化，西安不再有計劃青睞。有一種觀點認為，西安習慣守成，保守主義難以快速轉變，最終讓西安發展慢了下來。

西安GDP1983年被鄭州首次反超，之后進入了交錯前進周期，到1993年鄭州便一路領先，甩開了西安。

西安雖然目前已經跨入了萬億GDP朋友圈，但跨入時間很晚。

2006年上海GDP突破萬億，2007年北京晉級，2010年廣州、深圳突破萬億，2011年蘇州、重慶，2014年天津、成都、武漢，2015年杭州，2016年南京，2017年無錫、長沙、青島、寧波，2018年鄭州，2019年佛山。

直到2020年，西安才和泉州、福州、濟南、南通、合肥一起晉級。

西安的標簽，是硬科技，科研實力很強，因為擁有很多軍工企業和科研機構。但尷尬的是，擁有一手好牌的西安，工業產業實力上并不強。

原因在于軍工與科研院所雖然是高精尖的科技工業，但也是封閉的“孤島經濟”，西安沒有打通它們與市場的傳導、轉化機制。

陜西坐擁眾多軍工、科技、航天、高校，但由于其國家指令性強城，產業化程度低，并未對陜西經濟提供太大助力。

除了省市矛盾，陜西省同高校、科研軍工院所之間也有很多扯不清的矛盾。陜西高校眾多，多數都為中央部屬高校。即使非部屬的西安工業大學、西安理工大學、西安建筑科技大學、西安工程大學也都有著曾經部屬的歷史，高校與科研院所吃中央財政，關起門來辦學、研究，與地方關系不大。

從西安公布的數據來看，2020年全部工業增加值1828.59億元，2021年、2022年、2023年、2024年沒有公布直接數據，只公布了增速。

2021年增長了5.7%，2022年增長了13.9%。以此估算，2022年的工業增加值應該為2201億元。

2023年工業增加值增長9%，以此計算為2399.09億元。2024年增速6.5%，以此計算，工業增加值為2555億元。

工業第一城深圳，2024年全部工業增加值12409.13億元。

和頭部工業強城沒法比。

即便與工業腰部城市比，西安也存在劣勢。2023年晉級為萬億GDP城市的煙臺，全年全部工業增加值3682.35億元。2024年晉級為萬億城市的唐山，2023年的全部工業增加值也有4233.4億元。

此外，西安統計局披露，在千億產業數值上只有3個，一個是計算機、通信和其他電子設備制造業，一個是汽車制造業，一個是電氣機械和器材制造業。

2022年，汽車制造業已經超越計算機、通信和其他電子設備制造業，成為西安的當家產業。

2023年，汽車制造業，電器機械和器材制造業，計算機、通信和其他電子設備制造業營業收入都在2000億之上。

制圖：城市財經；數據：西安統計局

沒有對比，就沒有傷害。

深圳擁有8個千億產業，其中一個兩萬億產業，計算機、通信和其他電子設備制造業。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

蘇州擁有11個千億產業，其中1個為萬億產業。

制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

東莞，5個千億產業，其中一個萬億產業。

制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

無錫 擁有9個千億產業。

制圖：城市財經；數據：無錫市統計局

廣州擁有6個千億產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

佛山8個千億產業。

制圖：城市財經；數據：佛山統計局

武漢有4個營收過千億的產業。

制圖：城市財經；數據：武漢市統計局

杭州有6個千億產業。

制圖：城市財經；數據：杭州市統計局

03

人口，是西安的唯一王牌

西安這座城市，作為西北第一城，最大的優勢，就是人口競爭力，在西北沒有哪座城市敢與之爭鋒。

這一點，其人口增量數據中就是最好的說明。

數據顯示，七普時期，西安2010年至2020年常住人口增量448.5萬人，增量位居全國第四，僅次于深圳、廣州、成都，年均人口增量45萬人。

隨著過去三年全國人口下降，西安的人口增量相較于過往不可比擬。

但其去年其人口增量仍位居全國第八、北方城市第一位。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

人口源源不斷地流入，帶來源源不斷的需求，對西安樓市構成較大利好。

而且，西安還虹吸著周邊地區的購房需求。

這些都構成了西安房價的底氣，但在房地產市場整體預期缺失、調整仍在繼續的當下，西安的下跌才開始而已。

最關鍵的是，如今全球局勢動蕩加劇，關稅大戰重燃。

當然，由于西安的出口規模不大，2024年只有2775.8億元。對美依賴度也不高，只有4.9%，是外貿三十強城市對美依賴度最低的城市。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局、各地海關

但是，對于這座經濟、產業本就在陣痛期的城市來說，一絲一毫的波動，影響都可能被放大。

總而言之，調整仍會繼續。

原創不易，辛苦動一動你的小指頭，在文章右小角點個在看、點個贊。歡迎分享出去，讓更多的人看到。

轉載、廣告投放、加讀者群，加微信：593594349（備注來意，否則不通過）