一直以來，我們都很關注上海新房和二手房的成交變化

也不定期會去熱點城市和板塊踩盤

比如深圳、北京、成都，以及杭州亞運村還有蘇州工業園區等

隨著“金三銀四”已過，全國樓市又進入新的調整階段，今天想從更廣泛的范圍來探討總體情況

先解釋一下為什么此時此刻，要來關心全國二手成交

一方面是因為之前光顧著看價格漲跌

但是各個城市的二手成交結構是什么樣的，總價段、主力面積段這些都被忽視了

另一方面二手房交易本身，就是大家置換鏈條中的重要一環

有賣才有得買，決定了一個城市最大的購買力群體是什么樣的

所以我們決定采用更多的城市個數、更長的時間維度

帶大家深入研究一下，當前的二手樓市到底處于什么樣的階段

01

低總價極致上車的比例還在攀升

繼首付比例等政策放開后，各地二手交易的半壁江山都被極致剛需“上車”群體給霸占了

上海和北京以“老破小”為主外，其他城市包括深圳在內

成交的低價房源多是2000年以來的次新房，存量基數本身就較為可觀

先看北上深各總價段的成交情況

除了300萬以下的成交占比提升外，其他總價段的成交都有不同程度的萎縮

再單獨拉出最顯眼的300萬以下成交數據

一年時間里，北京套數占比提升的最多，從35%一下子增加到了46%

上海和深圳各增加了2%和7%

不僅如此，套均成交總價也在隨之降低

上海從210萬降到了196萬，平均每套縮水了14萬，北京和深圳也各降了11萬和3萬

說明更多的人在買更便宜的二手房，要么面積變小了、要么單價變低了

而對二線城市來說

200萬左右的總價段，才是他們新房和二手市場的分水嶺

比如成都、西安、蘇州還有南京，基本上200萬以下的預算，就只能考慮二手房了

200萬以下的成交套數也確實出現了不同程度的漲幅

南京從3546套到4364套，增幅最高達到了23%，成都從6270套到6957套、增幅11%

西安從3527套增至3894套，蘇州也從2983套到3587套

其中有兩個時間點最為突出，分別是去年的10月和今年的3月

前者是釋放了“927”新政紅利，后者剛好是傳統的旺季

成都去年10月200萬以下的二手房成交套數甚至超過了1萬大關，今年3月也非常接近1萬套

一部分也是因為政策放開后，吸引了更多的異地客戶比如北上廣，來成都購置一套價格適宜的二手房

當然，200萬的總價段對其他城市還是太高了，需要進一步下探到120萬甚至是80萬

太原和佛山的套均總價已經低至50萬出頭，可謂是賣出了白菜價

多地“低總價”的二手房成交量同比增長超過50%，最夸張的還有翻了一倍的

這也說明，絕大多數城市的剛需購房需求還是比較大的，這些群體是支撐二手房市場平穩的關鍵力量

但是購買力不足、消費還在降級，也導致置換能力相對沒那么充沛

02

也有越來越多城市的大面積成交提振了

最近多個城市的改善需求爆發，北上廣深的大戶型成交占比大幅增多

尤其是深圳，據貝殼研究院監測，今年140平以上的大戶型成交占比為12.7%，比去年擴大2%，創下近五年新高

把視線放到全國，改善型購房者在二手房市場的活躍度不斷上升

130平以上的房源成交，杭州、蘇州、成都和鄭州都有所抬頭

甚至更極致一點

這幾個城市200平以上的成交套數，也出現了小幅增長

不光占比和套數增加，杭州200平以上的成交套均面積還在變大

去年6月還只是255平，今年5月就來到了264平，增幅接近4%

中介向我們反映，部分高端房源成交主要受到了土拍“地王”的刺激

1月初申花民生藥廠地塊被濱江以71.25%的超高溢價率拿下，刷新了板塊房價天花板

地塊不遠處的馥香園提振明顯，這個清一色大戶型、套均面積200平以上的豪宅盤

成交量比大部分剛需小區還要猛

2月成交17套，3月更是賣了42套，4月和5月加起來也賣了50多套

其他還有很多城市也是二手戶型越大越好賣了

據CRIC統計，去年四房和五房產品的成交占比持續增長

四房從26.4%提高到了29.2%，五房也略微上升了0.2%

總的來說，多地大戶型成交占比提升的背后，是家庭結構變遷與生活方式升級的共振

由于部分“二孩三孩”家庭的增多，對大戶型的需求越來越旺盛

也因為各種購房政策的刺激，大幅降低了改善成本

推動他們拋棄戶型功能性缺失且多為老舊房源，轉而一步到位買入大面積的三房四房產品

這些購房者對于更大面積的熱情，遠比我們想象中高得多

03

高庫存之下，很多城市的二手房都賣不出高價

我們在去年11月關注過全國的庫存持續走高越來越多的城市二手掛牌開始激增

又過了半年時間，多個城市的鏈家掛牌量還在增加

增幅超過20%的包括有深圳、重慶、成都還有南京

最猛的當屬成都，掛牌套數半年來增加了接近8.6萬套，幅度高達45.9%

據當地中介解釋，成都主城區目前掛牌還較為穩定

反而是很多外圍新盤由于前幾年的大規模供應，現在房東們陸續拿到產證后，造成了大批房源掛牌上市

比如天府新區的南湖國際社區，光一個小區現在的掛牌量就超過了500套，堪稱全成都最高

此外，還有不少去年底沒關注到的城市，現在全市二手掛牌量再度接近歷史高位

比如西安二手房數量已經超過15萬套，大連超過12.6萬套，?？谝步咏?萬套

不乏一些總價僅10萬、20萬左右的二手房，有的還是公寓性質住房

從58安居研究院披露的全國數據來看

截止到5月底，百城的二手房掛牌是達到了271.8萬套，同比增長了超15%

其中一線城市掛牌增加了13%，新一線14%、二線城市也有15%，三四線直接逼近22%

高庫存最直觀的影響，就是進一步加劇了市場的競爭壓力，強化了買方市場地位

因此，多個城市的剛需小區議價空間仍在不斷擴大，成交價還在繼續下行

5月百城二手住宅均價僅為13794元/平，同比下跌7.24%

環比跌幅擴大至0.71%，已經是今年的四連跌了

圖源：中指數據

這些數據也再次佐證，在目前較為低迷的樓市環境下，價格還是促進購房者下單的決定因素

不可否認，一些城市也做了較為突出的引導，政策工具正在發揮它積極的作用

像西安陸續出臺了多項支持政策

包括二手房“帶押過戶”、取消限購限售、鼓勵農民工購房、支持多孩家庭改善性需求等

04

這次統計下來，總體二手市場的軌跡也逐漸顯露出來

我們可以大體得出這樣幾個結論：

一，一線城市的二手結構，以300萬以下的低總價房源成交為主

二線城市繼續下探到120-200萬，而更多的城市像太原、佛山套均總價更是只徘徊在50萬左右

也就是說，絕大部分城市主要購房客群的置換能力并沒有那么強

二，杭州、蘇州、成都等熱點城市的大戶型二手房更加吃香，改善需求當道

三，當下全國二手房市場還是在弱勢復蘇，市場需求進入新一輪調整期

正如調研過程中，多位中介所說，最火熱的3月一過

大部分客戶對樓市仍抱有觀望情緒，尤其是許多有買房計劃的剛需群體并不著急，買賣雙方還是處于一個拉鋸戰時期

最后，我們也要看到部分城市在好轉，出現了“點狀回溫”

比如杭州、蘇州等，成交量價穩定，整體掛牌量可控，去化速度也較為穩健

畢竟只有二手房的價格穩定，呈現出回暖的勢頭

才能切實改善購房者信心，推動整個房地產市場止跌回穩

以上為正文，來自遠山

這是真叫盧俊公眾號的第6138篇原創文章