近期團隊也發現文章一直在圍繞著如何不被背刺做各種論述，從昌平、海淀、通州等各區域也一直在講，畢竟現在是等一等省XX萬的時代，提前做多少功課都不為過。

樓市的二八分化甚至一九分化的共識越來越明顯了，各種好的豪宅項目不愁賣，老的沒啥潛力的項目愁怎么賣，建發海晏再一次加深印證了這一現象，10多天網簽100套也是很亮眼成績了。

縱觀下半年的供地計劃，還能夠在20%里去統治板塊市場的地塊看來也不少，今天就把視線放到太陽宮地塊，看看還能有啥新的啟發。

6月18日，北京市規自委朝陽分局公示了太陽宮新區D區CY00-0215-0627地塊規劃綜合實施方案。直白的點就是這塊地調規了。

太陽宮地塊可謂具備了諸多強勢的價值支撐。

足夠黃金地段和資源——東北三環到四環之間公認的高品質居住區，雙軌交匯10號線與17號線太陽宮站無縫換乘。南側凱德mall，步行范圍內還有太陽宮體育休閑公園、太陽宮公園等公園。醫療則有中日友好醫院等三甲機構。教育資源、人大附中朝陽學校、人朝分實驗學校等優質學校。人大附朝陽學校的中考錄取分數線曾與清華附朝陽學校并列全區第二，僅次于北京中學。

此次調規，也可見上峰的“誠意滿滿”。好地要是沒預期了那可真不好事，所以關懷要給到位。

用地性質由F1混合用地調整為純住宅用地，容積率從3.0降至2.6，建筑高度控制在80米。地上總建筑規模從5.83萬平方米減至5.04萬平方米。

變化最顯著的是住宅規模的增加，由原來的4.08萬平方米增至4.3萬平方米，而配建要求則大幅簡化，由0.95萬平方米商辦和0.8萬平方米養老設施，現在只需配建0.74萬平方米商業設施。同時地下空間還有不少于0.55萬平方米的商業設施，結合軌道站點設置將與地鐵17號線預留通道連接，并與地鐵10號線站廳連通。

朝陽的次新房在過去一年多的時間里經歷了較大的價格調整，即便是太陽宮這樣的熱門板塊也未能幸免。作為區域內備受矚目的小區之一，太陽公元近期也出現了業主降價出售的現象。

具體來看，太陽公元北區一套面積為92平米的三居室，在2025年6月以1215萬元的價格成交。而在2024年12月，同戶型房屋的成交價為1320萬元，這意味著最新成交價較之前下跌了105萬元，跌幅約為8%。再往前追溯至2024年6月，同戶型房屋的成交價為1378萬元，相比之下，最新的成交價下跌了163萬元，跌幅達到了約12%。如果與2021年4月同戶型房屋1720萬元的成交價相比，則最新成交價下跌了505萬元，跌幅接近30%。

只看數據太陽公元的表現還算是相對溫和的。

說到板塊的高點，不得不提的就是中建玖合府。

2022年土拍中，太陽宮地塊吸引了中海、中糧+廈門國貿、金茂、城建+華潤等7家房企及聯合體角逐。最終中建玖合憑借天選之子的幸運以66.815億元+10%政府產權比例競得。是2022年北京成交總價、樓板價最高的純住宅地塊。銷售指導價為13萬/㎡，政府持有10%產權份額后，實際售價為11.7萬/㎡。

而后來的故事更熱，項目2022年9月開盤，當日基本售罄的日光神盤。

不僅如此，許多富裕買家為了購得一套房不惜支付超過80萬以上的茶水費。

3年過去了，如果是我們在當時也會作出這樣的選擇吧，那么問題來了，現在真要再來一次，還會出茶水費么？

在查看項目的成交情況時，意外發現項目有412套房源，有十幾套退房的信息，最近一條發生在今年2月，這套房簽約的時間是24年的3月，業主退房的違約金也是一筆不小的費用。而至今項目還有9套房源未簽約；

具體什么原因退，詳細的客戶情況不得而知，但如果時間倒回到22年，這個情況還會出現空檔期么，大概率不會。

再有一個假設，如果太陽宮再給中建二局重新做一次，會怎么樣？在2022年是不是窮盡了產品的投入，如果當時是，在今天來看，好像又不是了。可惜哪有那么多假設，咱買房都沒那么多假設，更別說開發商蓋房子了。

得房率77-78%咱不提，畢竟規劃條件限制，但從樓間距、立面、園林、戶型等層面，跟太陽宮新地塊馬上就會有直接的對比了，如果再交給中建二局來做呢？

據計劃，太陽宮0627地塊擬于今年9月供應，總建筑面積約5萬㎡，大戶型定位預計能提供200多套。參考周邊二手房10-15萬/㎡的價格區間，大膽預估該地塊可能在13-14萬/㎡。也歡迎可以添加鎮長微信：zhenzhang2020，進群討論。

之前市場曾傳言該地塊可能與永安里地塊捆綁出讓。但隨著商辦比例降低，單獨出讓的可能性增大。其位置絕佳、規模適中、總價可控的特點，預計將吸引多家實力房企競逐。

隨著太陽宮、永安里、松榆里等多個核心地塊陸續入市，對于北京購房者而言，東北三環的這道“硬菜”，已經擺上了餐桌。

最后，重點提醒，別人硬菜上桌的的時候，也是被掀桌子的時候，說的就是北側的安新路6號院小區（安馨家園）和玖合府南側樓棟尤其低樓層，一直享受的南側大尺度無遮擋要換回去了，尤其玖合府買的時候就有預期，當兌現的時候，價值打折才真正開始。

有機會跑就趕緊跑吧。

（安馨家園綠中介5月參考均價）

防背刺也要長遠的規劃，5年期、10年期都要做下。起碼玖合府還要再靜靜等五年。

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