繼錦江區(qū)茶廠地塊之后，成都主城核心區(qū)本月再迎宅地拍賣。

剛剛，位于西二環(huán)紅牌樓板塊占地約17.9畝、容積率2.5的地塊，以16100元/㎡的起拍價開拍，吸引越秀、綠城、武侯發(fā)展、新綠色、澳南、重慶銀河等房企競拍。

經過多輪競價，該地塊最終由澳南以19200元/㎡競得。

值得注意的是，紅牌樓地價的成交也代表著一個新的拿地趨勢：除了核心區(qū)域的高價地外，紅牌樓這類未來的500萬級區(qū)域，將是中小房企布局的重點，但如何有效打動普通購房者將成為解題關鍵。

而今天的摘地者澳南，相比其他品牌開發(fā)商，在成都市區(qū)尚無已交付項目。但同時，它的新房售價也不會有品牌溢價，這也意味著，不太高的價格會被更多普通購房者接納。

本次出讓現場宗地實拍圖

16100元/㎡ 創(chuàng)下武侯區(qū)第二高起拍價

緊鄰西二環(huán)一段，與紅星美凱龍隔高架相望，距地鐵3號線和10號線換乘站紅牌樓站只有約500米，隔街還有武侯區(qū)第十六幼兒園和紅牌樓健康公園，這一成熟的地段讓地塊自掛牌起，備受市場關注。就連值守地塊的“大爺”都記得，“近期來看地的企業(yè)，少說也有超過10家。”大爺告訴發(fā)哥，地塊原來為豐園小區(qū)，于去年8月完成整體拆遷及土地平整。

紅牌樓地鐵站實拍圖

武侯區(qū)第十六幼兒園實拍圖

此次上市，地塊16100元/㎡的起拍價創(chuàng)下紅牌樓板塊的最高紀錄，也是整個武侯區(qū)的第二高起拍價，僅次于此前建發(fā)·望江云啟地塊的17000元/㎡。

由于區(qū)域發(fā)展較早，2017年以來宗地周邊約2公里內僅成交了4宗住宅用地，即現在的越秀金茂·天鷺滿園、越秀·天樾云錦、南山·凌峯以及東原·印長江。2016年底，金房還以12000元/㎡的樓面地價在區(qū)域內拿地，這一價格追平了地王紀錄。

紅牌樓實拍圖

目前，僅有越秀金茂·天鷺滿園處于在售狀態(tài)，建面約143-190㎡，總價385萬元起；越秀·天樾云錦于去年4月售罄，12月交付；金房·云廬也基本售罄。而在貝殼找房APP上，南山凌峯共掛牌7套二手房源，掛牌均價為34831元/㎡；東原印長江最新成交的一套二手房，單價為34172元/㎡。同時，距離地塊最近的次新房為藍光·雍錦世家，近期二手房成交價多在26000元/㎡左右。

突破紀錄同時，

如何有效打動普通購房者將成為解題關鍵

從去年起，成都土拍市場核心區(qū)地塊溢價“常態(tài)化”態(tài)勢顯現。以至市場目光自然聚焦于這宗貼上“西二環(huán)”標簽的土地，期待其能否刷新區(qū)域樓面價紀錄。

從最終結果來看，雖然地價并未突破2萬元/㎡。然而，比這一數字更具意義的，是正確認識其背后傳遞出的市場信號。

武侯發(fā)展商業(yè)項現場實拍圖

首先是對于房企，要如何在小地塊上解開地塊自身的難題？

宗地占地只有約17.9畝，根據出讓方案，地塊還要求建設不小于總建筑面積5%（即11916㎡）的商業(yè)。但就在地塊旁，還有一宗武侯發(fā)展的純商業(yè)項目，目前已開工建設，將打造辦公和酒店等業(yè)態(tài)，這就要求競得房企在商業(yè)部分的定位上作出差異化。

挑戰(zhàn)還不止于此。緊鄰加油站和二環(huán)高架，這讓噪音等問題難以避免，同樣需要房企給出解題思路。

其次，要如何以產品打開成熟區(qū)域的想象空間？

房企需要直面紅牌樓板塊的雙重現實：一方面，2024年板塊二手房成交量突破1萬套，高居武侯區(qū)第一位，說明區(qū)域由于有大量房齡在5-10年乃至更長時間的老舊小區(qū)，催生出強勁改善性需求；另一方面，區(qū)域城市界面的老舊疊加板塊內新增住宅供應的長期缺少，導致這部分需求難以在區(qū)域內市場得到轉化，外部客戶也很難進入板塊內，從而導致板塊近幾年在新房市場的聲量并不及同處二環(huán)周邊的茶花、杉板橋等。更直白地說，此前“想象空間不足”一度限制了紅牌樓板塊的價值躍升。

一位曾在區(qū)域內操盤的房企人士表示：“截至目前紅牌樓板塊都是以地緣性客戶占絕對主力。從今天地塊的價格來看，成交樓面價邁入了價值重構的新階段，根據測算，未來單價要賣到3.5-3.8萬元/㎡才有利潤空間，但板塊能級、地塊的基本素質又不支撐拉升至定位‘高端’，因此后續(xù)產品如何平衡定位與市場接受度，如何用區(qū)域內首個新規(guī)產品刺激置換改善那部分客戶，將成為開發(fā)關鍵。”

事實上，紅牌樓地塊面臨的吸附更多普通客戶問題并非個例。隨著主城多個核心區(qū)土地陸續(xù)上市，如何在肩負起提升主城價值同時，有效打動總價500萬級的普通購房者，將成為這些地塊的共同課題。

今天的紅牌樓17.9畝地塊如此，即將于6月30日開拍的茶花約51畝地塊亦是如此。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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