山東
當前社會中，房屋租賃現象非常普遍，出于各種原因考慮，承租人租賃房屋后將房屋轉租的現象時有發生。房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質的保底收益的，均為房屋轉租。
網友咨詢：
出租人能否起訴要求解除承租人與次承租人之間的租賃合同？
邵榮輝律師解答：
如果經過出租人同意的轉租行為，承租人可以轉租。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。但是未經出租人同意的轉租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權，以保護其利益。
合同解除權的享有主體應當是合同相對人，出租人與次承租人之間并非轉租合同的相對方，因此，出租人無權要求解除轉租合同。轉租合同成立的前提在于承租人具有租賃權，在出租人解除其與承租人之間的租賃合同后，承租人的租賃權喪失，那么轉租合同便自然終止。
邵榮輝律師補充：
承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。同意可以是事前同意，比如租賃合同中明文約定可以轉租，也可以是事后追認。若合同未對轉租作出明確約定，租客可以在實施轉租前獲取房東的同意，或是在轉租后取得房東的追認。另外，房東的默示同意也可視為追認，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》
第七百一十六條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第七百一十七條 承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
邵榮輝律師
江蘇中堅匯律師事務所執業律師
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