買不起新房、住不慣老房？2025年起，這些20年房齡老房迎政策變革

記得2005年那會房價還不到現在的三分之一，買到房的人都美得不行。可一晃20年過去，當年的新房現在都成老房了，各種問題也跟著來了：外墻皮往下掉、管道老化漏水、電梯三天兩頭出故障，老舊小區的日子越來越不好過。

住建部最新數據顯示到2025年全國房齡超過20年的老房子有86.3億平方米，占城鎮住宅總量的41.7%。這些老房子咋整，成了城市更新和居民安居的大問題。最近住建部發布了老舊小區改造新政策，這事可不少人關注。

從2018年起全國已經改造了21.9萬個老舊小區，3800多萬戶家庭受益。不過這次政策跟以前的棚改不一樣，更講究“微改造”和“繡花式”更新，就是要保留小區原來的樣子和歷史味道。

住建部住房更新司司長張明在6月18日的發布會上說：“2025年起，20年以上房齡的住宅都要納入改造計劃，但不再大拆大建，而是搞微改造、精更新。”這說明以前那種大規模拆了重建的棚改模式，基本是沒了。

為啥政策變這么大？看看數據就知道了。2018到2023年，全國棚改花了4.7萬億元，可同期老舊小區改造才花了8900億元，棚改花的錢是老舊小區改造的5倍多，但受益人數差不多。

更關鍵的是大規模棚改還帶來不少社會問題。國家發改委2024年調查顯示，棚改安置里，67%的居民對安置地點、補償標準不滿意，23%的棚改項目還出過群體事件

新政策下老舊小區改造得遵循“四個優先”：先解決建筑安全隱患，再處理基礎設施老化問題，接著完善社區公共服務，最后提升生態環境品質。

從錢上看2025年起，中央財政補助比例從30%提到45%，地方財政出25%左右，居民自籌從28%降到15%左右，剩下的由社會資本出。

上海浦東新區的“明珠家園”小區就是個例子。這個2003年建的小區，2024年底開始改造，總共花了3850萬元，居民只出了580萬元，占15%。改造內容包括翻新外墻保溫、換電梯、裝智能安防系統，不到半年就干完了，居民滿意度達到96%。住那的李阿姨說：“以前怕改造得搬家，結果根本不用，就是施工有點噪音。現在房子漂亮了，冬天不跑風，電費都省了。”

這次政策的改造標準也有亮點。住建部把老舊小區改造分成基礎類、完善類和提升類。基礎類改造是必須做的，像加固房屋結構、更新水電氣管網、修繕外立面等，平均每平方米投入350元，100平方米的房子，每戶自籌5250元，分3年交，每月才150元不到。

完善類和提升類改造可以自己選，比如加裝電梯、建智慧社區、添健身場所等。這兩類改造自籌比例會高一些，但有金融支持。

工商銀行在21個城市試點了“宜居貸”，參與改造的居民能貸最高10萬元，5年還清，年利率3.6%，比普通消費貸款低近一半。

改造后的老小區能變好嗎？廣州越秀區東山口片區給出了答案。這個90年代建的老地方，2024年改造后，不光外觀新了，還保留了街區風貌，引入了智慧化管理系統，居民滿意度從61%漲到92%。

住那30年的老王說：“住了30年的老房子，現在比新小區還舒服，既有老街坊的熟悉感，又有新小區的便利，關鍵沒花多少錢也不用搬家。”

不過新政策推行起來也有挑戰。首先是居民意愿問題，全國32%的老舊小區居民對改造持觀望或反對態度，主要是擔心花錢和施工影響生活。

為解決這問題新政策設了“雙三分之二”表決機制：只要三分之二以上業主且占總建筑面積三分之二以上的業主同意，就能啟動改造，避免少數人“一票否決”。

資金籌集也是個難題。雖然居民自籌少了，但2025到2030年，全國老舊小區改造總投資得2.3萬億元，光靠政府不行。

住建部正在探索“改造+運營”模式，允許改造后的小區利用公共空間搞社區商業、養老服務等，收益用來補改造成本和后期維護。

北京“團結湖北里”小區就把廢棄車庫改成社區商業空間，年租金120萬元，不僅收回了改造投資，還攢了維修基金。

專家說新政策更強調“有機更新”，既滿足居民需求，又兼顧城市長遠規劃。中國城市規劃設計研究院張宏研究員說：“這反映了我國城市發展理念成熟了，從追求‘大而新’到注重‘精而美’，是城市化新階段的必然選擇。”

住建部表示2025年選100個城市試點，2026年底全面推開，到2030年基本完成現有20年以上房齡小區的改造。對于存在嚴重安全隱患、沒法改造的老舊小區，還是會拆除重建，但比例控制在15%以內，85%以上的老小區都通過“微改造”更新。

這對居民來說是利好不用花太多錢就能改善居住環境，也避免了大規模拆遷帶來的社區解體。從社會角度看，這也反映了我國住房制度在完善，住房不只是居住空間，更是承載社區文化、鄰里關系和城市記憶的生活場所，尊重這一點，才能提升居民的幸福感和歸屬感。

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