馬上又到6.30，亮半年成績(jī)單的時(shí)候。

總體數(shù)據(jù)，懂的都懂，但今年的市場(chǎng)，恰恰是考驗(yàn)區(qū)域真實(shí)含金量的時(shí)刻。

盤一盤中心六區(qū)的數(shù)據(jù)，今年上半年，白云拿下了榜一，而且是成交面積、成交套數(shù)雙榜首。

有點(diǎn)意外是嗎？

進(jìn)一步看土拍市場(chǎng)。

今年上半年，白云是廣州土拍市場(chǎng)最熱的地方，沒(méi)有之一。

溢價(jià)率最高、參拍房企數(shù)量最多，廣州本土/外地、國(guó)央企、混合制以及民企全部包圓了。

包括在6月27日，白云又掛出了一宗地宅地——白云龍歸街六片山西側(cè)地塊。

據(jù)我們了解，這宗地已經(jīng)有房企兜底，而且是一家令人意向不到的的組合。

而6月30日競(jìng)拍的白云區(qū)槎頭車輛段（一期）地塊，也已經(jīng)有一家國(guó)企兜底。

不難看出，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，白云反而出現(xiàn)一股難得的韌勁。

白云的韌勁，源自于哪里？

1、強(qiáng)悍的內(nèi)生購(gòu)買力，白云很能打

大家都知道荔灣現(xiàn)在很缺貨，但其實(shí)白云區(qū)域是最缺貨的。

今年上半年，白云區(qū)新房供應(yīng)量2471套，但成交量高達(dá)3548套，供應(yīng)缺口達(dá)到1077套。

把越秀排除后，白云和荔灣是中心六區(qū)真正供不應(yīng)求的市場(chǎng)，并且白云的供應(yīng)缺口遠(yuǎn)超荔灣區(qū)（281套）。

即便把新地塊加上，實(shí)際補(bǔ)充貨量估計(jì)還是跟不上需求。

白云衡器廠地塊，即越秀云萃僅有391套，6月28日開盤，當(dāng)日日光，賣掉了1棟樓，去化102套。

越秀嘉禾望崗地塊，僅有4棟高層，貨量也不多。

白云購(gòu)買力之強(qiáng)悍，不僅僅是供不應(yīng)求那么簡(jiǎn)單，應(yīng)該說(shuō)是穩(wěn)定度高。

白云常年是廣州人口第一大區(qū)，本地有大量電商、批發(fā)市場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)，造富效應(yīng)非常強(qiáng)大。

所以，白云的內(nèi)生性特別強(qiáng)，本地的購(gòu)買力很難被虹吸或者轉(zhuǎn)移。

單憑這兩點(diǎn)，已經(jīng)能讓很多房企買單了，畢竟現(xiàn)在購(gòu)買力才是硬通貨。

新增購(gòu)買力預(yù)期，白云也不缺。

一個(gè)是地鐵利好。

6月29日新開通的12號(hào)線西段，貫通白云中西部，把白云新城和灣區(qū)新岸鏈接起來(lái)，新市墟也將告別地鐵盲區(qū)。

今年全運(yùn)會(huì)前，14號(hào)線二期（廣州火車站-嘉禾望崗站）即將開通，打通設(shè)計(jì)之都三期和西擴(kuò)區(qū)。

2026年，18號(hào)線北延段也將開通，白云大道以北地帶，將能直達(dá)天河。

這幾條地鐵，相當(dāng)于把白云主要區(qū)域縫合起來(lái)，并且通達(dá)度直線提升。

另一個(gè)是舊改。

5月23日，灣區(qū)新岸羅沖圍片區(qū)面向全球征集高水平設(shè)計(jì)方案，規(guī)格極高，實(shí)際上已經(jīng)向新中軸南段看齊。

其他的，包括黃邊、三元里、夏茅、蕭崗也一直有新消息，沒(méi)有停下來(lái)。

地鐵和舊改，一個(gè)直接搬來(lái)購(gòu)買力，另一個(gè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和配套升級(jí)，讓人口留下來(lái)。

2、降地價(jià)、減公配，提供市場(chǎng)新思路

最近是新舊規(guī)換擋期，很多房企都在觀望，既然不給得房率，那么地價(jià)能不能調(diào)整呢？

我們能看到的是，白云，正在提供一個(gè)優(yōu)化思路。

1）降容積率、降規(guī)模，減少拿地總價(jià)

2）適當(dāng)減少公配規(guī)模，降低配建成本

3）對(duì)齊好房子標(biāo)準(zhǔn)，迭代性產(chǎn)品

6月中旬，設(shè)計(jì)之都三期地塊調(diào)規(guī)，整體容積率優(yōu)化到2.5，部分公配適當(dāng)調(diào)整。

調(diào)規(guī)后，地塊總建面從原來(lái)規(guī)劃的14.6萬(wàn)平減少到11.5萬(wàn)平，減少了3.1萬(wàn)平。

如果還按此前的2.4萬(wàn)/平起拍樓面價(jià)計(jì)算，拿地總價(jià)大約會(huì)減少7.47億。

公建規(guī)模調(diào)整后，成本估計(jì)能砍掉數(shù)千萬(wàn)。

當(dāng)然，幼兒園、社區(qū)公共管理中心、農(nóng)貿(mào)肉菜市場(chǎng)這些核心配套是保留的，前提是不影響日常生活。

而整體降價(jià)減配后，總成本將減少接近8個(gè)億。

而且，產(chǎn)品也對(duì)齊了好房子標(biāo)準(zhǔn)，低密+迭代產(chǎn)品，對(duì)買家的吸引力會(huì)更大。

同時(shí)，設(shè)計(jì)之都三期地塊，確定性已經(jīng)很高了，開發(fā)條件也很成熟。

幾個(gè)重點(diǎn)：

1）緊鄰設(shè)計(jì)之都園區(qū)，已有大量的產(chǎn)業(yè)人群、成熟商業(yè)配套

2）名校在旁，96班制的九年制公辦華中師范大學(xué)白云學(xué)校已經(jīng)開工，預(yù)計(jì)明年9月前建成

3）地鐵開通，14號(hào)線二期預(yù)計(jì)今年全運(yùn)會(huì)前貫通

4）連片發(fā)展的新增量，黃邊舊改已經(jīng)孵化出中建白云之星，設(shè)計(jì)之都西擴(kuò)區(qū)加速開發(fā)

| 設(shè)計(jì)之都實(shí)景

6月14日，中建白云之星開盤，推出128-143平四房，單價(jià)4.3-5.7萬(wàn)/平，首推192套，當(dāng)天去化130+。

作為一個(gè)改善盤，銷量很可以了，也證明了片區(qū)購(gòu)買力。

| 中建白云之星開盤現(xiàn)場(chǎng)

所以，設(shè)計(jì)之都三期地塊，也是有市場(chǎng)機(jī)會(huì)的，更低密度、更新產(chǎn)品，可錯(cuò)位配置剛改路線，吸引本地及地鐵沿線買家。

當(dāng)然，白云的動(dòng)作，不止是針對(duì)設(shè)計(jì)之都三期地塊。

我們之前提過(guò)的齊富路北側(cè)地塊、政通路西側(cè)地塊，也會(huì)陸續(xù)有調(diào)規(guī)動(dòng)作。

1）齊富路北側(cè)地塊，容積率將從3.5降到3.0

2）政通路地塊，容積率將從2.0降到1.5

齊富路北側(cè)地塊和白云新城核心區(qū)僅一路之隔，培英中學(xué)和省實(shí)均在附近，還有蕭崗舊改的增量。

關(guān)鍵是地塊體量不大、片區(qū)供應(yīng)量稀缺，風(fēng)險(xiǎn)可控，需求量大。

齊富路北側(cè)地塊用地面積約1.37萬(wàn)平，這次調(diào)規(guī)后總建面將從4.78萬(wàn)平降低到4.11萬(wàn)平，總價(jià)相對(duì)更低。

而整個(gè)白云新城，已經(jīng)有4年沒(méi)有供地了，片區(qū)清一色大戶型豪宅，二手豪宅能賣到10萬(wàn)+/平。

所以，齊富路北側(cè)地塊很可能會(huì)是白云新城富人置換的核心選擇，結(jié)合地塊所在地段和素質(zhì)，完全可以錯(cuò)位配置。

比如說(shuō)，設(shè)計(jì)T4、T5的產(chǎn)品，剛改總價(jià)超配白云新城千萬(wàn)豪宅享受，高層也能直接對(duì)望整片白云山，視野非常震撼。

至于政通路地塊，為三元里舊改的首期融資住宅地塊。

調(diào)規(guī)后，地塊將是中心區(qū)難得一見的低密度產(chǎn)品，1.5容積率，搭配麓湖公園和白云山景觀，非常宜居。

而且，近期三元里舊改的動(dòng)作也在明顯提速。

配合廣州火車站片區(qū)的一體開發(fā)，整個(gè)板塊的城市界面、配套、產(chǎn)業(yè)還會(huì)有質(zhì)的躍升。

總之，下半年，白云還要繼續(xù)往前沖，還想了解更多消息，加拆神助手。