寫在2025年上半年最后一天的6月30日中午。

我先給大家一個簡單的總結，就倆字——重組。在我看來2025年的京樓上半年又是一次價格重組，有的地方完成了重組，有的地方還在重組中，有的地方接著奏樂接著舞完全看不出重組。

先說重組的起因——好房子。

簡單記好房子的作用就行，讓得房率變成使用率，而使用率要比得房率高4-10多個百分點不等…

比如上圖，這張153平米戶型是在今年初豐臺開盤的熱門新盤項目璞逸豐宜的。這項目來之前，周邊品質盤10萬11萬價格，得房率80%。

等璞逸豐宜來了…人家南有陽臺還外接花池，北有設備平臺，全算上的使用率92%...再一看人家網簽價格9.5萬元/平米左右。

就這樣的選手往這一放，您就想吧，周邊能不價格重組么？

無獨有偶，這樣論使用率且價格不高的新盤，豐臺有、通州有、昌平有…誰又能獨善其身？

所以后邊出了好房子的規范，不讓這么玩兒命加使用率了，算是對于價格重組的一個緩沖。

雖然漲10多個百分點的新盤項目后續少了，但是漲4-10個百分點的項目還在不斷的出來…所以價格重組是不會停的還會繼續，直到完成重組。

怎么叫價格重組？給大家講兩個例子吧——亦莊河西。

新盤招商序把使用率干到了90%左右，賣價跟周邊品質盤差不多。周邊某知名品質次新小區的二手房168平米，直接從1100萬+能成交，到了現在1050萬左右的成交價。

這樣的案例很多，南四環亦莊片區按得房率計算的品質新盤，先是大市場因素從7.1萬元/平米到了6.1萬元/平米，然后好房子多了，就到了5.6萬元/平米。理由就是從亦莊到南三四環一大把好房子，人家為什么非要同等價位買一個非好房？

好房子不光改變了戶型，更改變了園林。從今年初開始，比如南城的觀云、璞逸豐宜，不約而同的選擇了卷大樹。是的，就是大樹。

從原先園林說辭中比較出彩的我們有元寶楓，很好的元寶楓~到現在什么老樁紫薇、水杉、XX地方弄來的歲數大的迎客松，歲數大的文冠果…

再到后續，朝陽的金茂滿曜直接做了一整條街的景墻，連小區圍墻都開始卷了…

金茂滿曜邊上的保利朝觀天珺也挺橫，133平米往上的戶型，北側臥室窗戶落地。你卷圍墻我就卷更多落地窗…

大概在3月份的時候吧，我開始說，哪怕想買房也要看周邊有沒有新盤，因為這波新盤太卷了。卷的最終結果就是有概率導致片區價格重組。

當然也有歌舞升平的，比如海淀。海淀到今天為止，沒有一個好房子新盤。雖然沒好房子新盤，但是片區內新盤賣的都還不錯價格也算相對堅挺。讓我去總結海淀樓市，我只能說倆字，就是牛掰。

寫在文末，總有同行、粉絲問我，啥時候再出點政策。我真不知道，只能說真出了咱再解讀。多說一句，其實應該先把賣一買一抵扣個稅的事兒續上…

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