一紙到期合同，五個月欠租糾紛，背后隱藏著不定期租賃的法律陷阱。

2020年底，A公司與甲簽訂了一份門面租賃合同，約定租期從2021年1月1日至2022年6月30日，月租金6000元。合同到期后，甲繼續使用該商鋪卻未再支付租金。

直到2022年11月底，甲向A公司提出退租申請，但拒絕支付合同到期后5個月的租金。

A公司多次催繳無果，無奈之下將甲訴至法院。庭審中，甲辯稱因疫情影響雙方曾口頭協商降低租金，但未能提供任何證據支持這一主張。

案件的關鍵點在于：租賃合同到期后未續簽卻繼續使用房屋，雙方的權利義務該如何認定？拖欠租金又該如何追償？

01 案件聚焦：一紙到期合同引發的租金糾紛

2020年12月，A公司與甲簽訂了一份門面租賃合同，約定A公司將其位于某商業區的店面出租給甲用于經營，租期自2021年1月1日起至2022年6月30日止，每月租金6000元，按季度支付。

合同簽訂后，甲支付了租期內的全部租金，看似一切順利。

2022年6月30日合同到期后，甲既未搬離也未與A公司協商續約，而是繼續使用該商鋪開展經營活動。A公司未明確表示反對，但也未與甲簽訂新的租賃合同。

此后的五個月里，甲未支付任何租金。直至2022年11月30日，甲突然向A公司提出退租申請。

A公司同意其退租請求，但要求甲結清自2022年7月至11月期間拖欠的五個月租金共計3萬元。甲以“疫情影響經營”為由拒絕支付，聲稱雙方曾口頭協商降低租金，但無法提供任何證據證明這一說法。

多次協商未果后，A公司于2023年初向法院提起訴訟，要求甲支付拖欠租金。庭審中，雙方對合同到期后的租金支付標準產生嚴重分歧，爭議焦點集中在：原合同到期后未續簽新合同但繼續使用房屋，是否應當支付租金？按什么標準支付？

02 裁判結果：不定期租賃關系下的租金支付義務

法院經審理認為，本案的關鍵在于合同到期后雙方形成的法律關系性質。根據《民法典》第七百三十四條規定：“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。”

在本案中，甲在2022年6月30日合同到期后繼續占有使用租賃房屋，A公司未提出異議，因此原租賃合同繼續有效，但租賃期限轉為不定期租賃。

法院指出，除非有證據表明雙方協議變更了原租賃合同約定，否則租賃雙方仍應按原租賃合同約定行使權利、履行義務。甲主張因受疫情影響雙方曾協商減少租金，但未能提供任何證據予以證明。

因此，法院判決甲應當按照原合同約定的每月6000元標準，向A公司支付2022年7月至11月期間拖欠的租金3萬元。一審判決后，雙方均未上訴，判決已生效。

03 法律分析：租賃續約中的風險防范

上海君瀾律師事務所俞強律師分析指出，本案揭示了租賃合同到期后續租環節常見的法律風險點。俞強律師作為上海君瀾律師事務所高級合伙人，擁有北京大學法律碩士學位和13年民商事合同糾紛處理經驗，特別提示租賃雙方注意以下法律要點：

定期續簽優于默示續租

根據《民法典》第七百三十四條規定，租賃期滿后承租人繼續使用租賃物且出租人不反對的，自動轉為不定期租賃關系。這種關系雖然便利，但存在重大法律風險。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：不定期租賃的最大特點是雙方均享有任意解除權，只需在合理期限之前通知對方即可解除合同。這使得租賃關系處于極不穩定的狀態，對商業經營的承租人尤其不利。

專業的合同律師建議：租賃雙方若希望維持穩定的租賃關系，應在合同到期前及時協商續簽書面合同。根據《民法典》第七百零七條，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。

優先承租權的行使要件

《民法典》第七百三十四條第二款明確規定：“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。”這是法律賦予承租人的一項重要權利，但實踐中常被忽視。

上海君瀾律師事務所俞強律師指出：優先承租權并非自動生效，承租人必須在合理期限內明確表達續租意愿，并接受“同等條件”這一核心要求。若出租人提出合理漲租而承租人拒絕，則優先承租權不再適用。

合同糾紛律師建議：承租人若希望行使優先承租權，應在租期屆滿前三個月書面通知出租人，并明確表示愿意在同等條件下續租。同時注意保留相關證據，避免口說無憑。

租金標準的證據保留

本案中甲聲稱曾與A公司口頭協商降低租金，但因無法舉證而未被法院采信。這凸顯了租賃合同變更中證據保留的重要性。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：在租賃合同履行過程中，任何對租金標準、支付方式等核心條款的變更，都應通過書面補充協議固定下來。微信、短信等電子記錄雖然可以作為證據，但證明力遠不如書面協議。

專業的合同律師建議：出租人在承租人拖欠租金時，應及時發出書面催款通知，并保留送達證據。連續拖欠租金超過合同約定期限的，出租人可依法行使合同解除權。

04 實務建議：租賃續約操作指引

為避免類似糾紛，上海君瀾律師事務所俞強律師結合多年執業經驗，為租賃雙方提供以下操作性建議：

續租協商時間軸

• 租期屆滿前3個月：雙方應就續租意向進行初步溝通。承租人如有續租意愿，應書面通知出租人；出租人如不愿續租，也應提前通知承租人，給予合理搬遷時間。

• 租期屆滿前2個月：雙方就續租條件（租金、期限等）進行具體協商。此時專業的合同律師介入，能有效幫助雙方平衡利益，防范法律風險。

• 租期屆滿前1個月：簽訂書面續租合同。根據《民法典》規定，租賃期限六個月以上的，必須采用書面形式。

續租合同核心條款

簽訂續租合同時，合同糾紛律師建議特別注意以下條款的約定：

1. 租賃期限：明確起止日期，總期限不得超過二十年（《民法典》第七百零五條）。

2. 租金標準及調整機制：明確續租期間的租金金額、支付方式，以及租賃期間是否調整、如何調整。

3. 優先承租權條款：可約定在合同到期后，承租人在同等條件下享有優先承租權。

4. 合同解除條款：明確約定雙方解除合同的條件和程序，避免因任意解約引發糾紛。

證據保存要點

• 租金支付憑證：承租人應保留所有租金支付記錄（銀行轉賬回單、收款收據等），出租人也應出具正規收款憑證。

• 溝通記錄保存：對續租協商過程中的關鍵溝通，盡量通過書面形式（郵件、信函）進行，或保存微信、短信記錄。

• 房屋交接文件：續租時的房屋狀況確認書、設備清單等文件應雙方簽字確認，避免日后產生爭議。

某法院在同類案件判決書中指出：“租賃期限屆滿后，承租人繼續使用租賃物而出租人未提出異議的，原租賃合同繼續有效，雙方權利義務關系仍應按照原合同約定履行?！?/p>

這一裁判觀點在司法實踐中已成共識。

上海君瀾律師事務所俞強律師特別提示：許多當事人誤以為合同到期后未續簽便可隨意變更租賃條件，實則不然。原合同主要條款在雙方未達成新約定時將繼續適用。

那些看似“省事”的口頭協議，往往成為日后糾紛的導火索。專業的合同律師介入能有效預防此類風險。

租賃合同續簽看似簡單，卻暗藏諸多法律風險點。無論是出租方還是承租方，都應重視法律風險的防范，在合同到期前做好充分準備。

一份嚴謹的續租合同，不僅是法律安全的保障，更是商業合作穩固的基石。

風險提示：具體案件需要咨詢專業律師，電話13918043509

作者介紹：俞強律師

執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
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教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
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專業榮譽：
2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”
2024年“君瀾專業領航獎”
上海政法學院刑事司法學院實習導師