作者：張萬軍，江蘇連云港東?？h人，畢業于西南政法大學，法學博士，現任教內蒙古科技大學法學系，法學教授，內蒙古鋼苑律師事務所律師。

一、本案基本事實及裁判觀點

北京某至物業管理有限責任公司（下稱某至公司）與北京某錦賓館（下稱某錦賓館）簽訂《房屋租賃合同》，約定租期至2019年11月30日，并明確某錦賓館在“同等條件”下享有優先承租權。合同到期前，雙方曾協商續租，某錦賓館提交租賃意向書，但某至公司以“租金過低”為由拒絕，并于2020年1月與第三方某聚公司簽訂新租賃合同。某錦賓館在訴訟中才知悉新合同條款，隨即要求按同等條件行使優先承租權。

法院經審理認為，某至公司未充分履行告知義務。其一，某至公司雖拒絕某錦賓館的續租意向，但未主動告知其與第三方商定的租金、租期等關鍵條款，導致某錦賓館無法及時主張“同等條件”優先承租權；其二，某至公司直至訴訟證據交換階段才披露新合同內容，存在明顯遲延。最終，兩審法院均判決：某錦賓館有權按某至公司與某聚公司簽訂的合同條件繼續承租房屋。

（案例來源：人民法院案例庫《北京某至物業管理有限責任公司訴北京某錦賓館房屋租賃合同糾紛案》，入庫編號：2025-07-2-111-001）

二、法理分析：出租人告知義務的邊界與“同等條件”的實質認定

（一）出租人告知義務：全面、及時是核心

《民法典》第734條明確房屋承租人的優先承租權，但該權利的實現高度依賴出租人的配合。本案裁判要旨指出，出租人若有意續租且已與第三方確定合同內容，必須主動、全面、不遲延地向承租人履行告知義務。

內蒙古鋼苑律師事務所律師、內蒙古科技大學法學教授張萬軍認為，“告知義務并非簡單‘通知不續租’即可。出租人需將影響‘同等條件’的關鍵信息——如第三方報價、租期、付款方式等——完整披露，并給予承租人合理考慮期。本案中，某至公司僅以‘內部會議未通過’拒絕某錦賓館，卻隱瞞了與第三方議定的具體條款，實質剝奪了承租人橫向比價和決策的機會，構成義務履行瑕疵。”

實踐中，部分出租人誤以為“拒絕續租即免除告知責任”，但法院在本案中厘清：只要出租人存在對外招租行為，無論是否接受原承租人續租請求，均需主動通報交易條件。這既是誠信原則的體現，也是優先承租權制度的底層邏輯。

（二）“同等條件”的認定：聚焦商業實質，排除模糊地帶

某至公司曾抗辯稱，某錦賓館的意向書“租金過低”故不構成“同等條件”。但法院指出，“同等條件”應限定為直接影響出租人收益的核心條款，如租金、租期、用途、支付方式等，而非出租人主觀的“心理預期”。

張萬軍律師指出，“判斷是否構成‘同等條件’，需回歸合同商業本質。本案中，某聚公司合同約定的租金標準、付款周期等條款，才是可量化對比的‘硬指標’。某至公司內部‘嫌租金低’的討論紀要，不能替代客觀標準。更關鍵的是，某錦賓館在知悉第三方條件后立即表示全盤接受，充分證明其滿足‘同等條件’?！?/p>

值得關注的是，某聚公司雖簽約但未實際占有房屋，某至公司辯稱“未造成損失”。但法院未采納該觀點，強調優先承租權是法定權利，只要出租人與第三人達成合意即觸發告知義務，與實際履約無關。這警示出租人：規避告知義務的“抽屜合同”存在法律風險。

“租賃市場的信息不對稱性，容易導致優先承租權‘空權化’?！睆埲f軍強調，“本案將出租人告知義務具象為‘全面、不遲延’的操作標準，同時以客觀商業條款錨定‘同等條件’，為類案提供了清晰裁判尺碼。其核心精神在于：法律賦予的優先權，必須通過可執行的程序保障方能兌現?！?/p>

內蒙古鋼苑律師事務所民商事律師團隊以"學術+實務"雙輪驅動，該團隊由一批長期從事公司法、合同法研究和實務處理的資深律師組成專業團隊，主要為公司提供各類商事合同糾紛、侵權糾紛、物權糾紛的訴訟代理法律服務，并針對客戶需要解決的專門民商事法律問題，提供專項的民商事法律服務。