案情回顧

近年來(lái)，因房企資金緊張引發(fā)項(xiàng)目停工，購(gòu)房者買(mǎi)到爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)有所加大。在現(xiàn)實(shí)中，如果項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)、施工方、購(gòu)房者都要主張權(quán)益時(shí)，誰(shuí)來(lái)保護(hù)較弱勢(shì)的購(gòu)房者？

北京澤達(dá)律師事務(wù)所將結(jié)合一起典型案例為您解讀....

沈某與A公司簽訂《馬鞍山市商品房買(mǎi)賣合同》一份，載明：該商品房為某某小區(qū)某幢某室，總價(jià)款為243766元，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在X年X月X日前支付商品房全部?jī)r(jià)款；出賣人應(yīng)當(dāng)在X年X月X日前向買(mǎi)受人交付該商品房；逾期超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買(mǎi)受人已付全部房款，并自買(mǎi)受人付款之日起，按照4.9%（不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率）計(jì)算給付利息；同時(shí)，出賣人按照全部房?jī)r(jià)款的1%向買(mǎi)受人支付違約金等。

此后，沈某陸續(xù)向A公司支付了288000元，但A公司并未如約交付該商品房，甚至截至目前都未動(dòng)工建造。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)管理處調(diào)查顯示，案涉不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有房屋交易備案信息。沈某遂向法院提起訴訟。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理后判決：《馬鞍山市商品房買(mǎi)賣合同》解除；A公司退還沈某購(gòu)房款288000元并支付相應(yīng)利息；A公司支付沈某違約金2880元；沈某的288000元房屋價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、房屋價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)的適用條件有哪些？

《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》第二條規(guī)定，商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，主張其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

第一，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)是購(gòu)買(mǎi)房屋用于居住，對(duì)于具有商業(yè)用途的購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房不能認(rèn)定為消費(fèi)者或者不能認(rèn)可其第一順位的優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條、《?全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第125條，可以理解“以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋”為商品房消費(fèi)者名下無(wú)房或已有一房但為改善生活需要而另購(gòu)房的。對(duì)于單位購(gòu)買(mǎi)房屋，一般認(rèn)為不符合消費(fèi)者的主體地位。

第二，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)必須滿足“房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能”。房屋不能交付，是指房屋尚未開(kāi)始修建或者尚未修建完畢，致使開(kāi)發(fā)商不能在約定的時(shí)間內(nèi)向商品房消費(fèi)者交付房屋。無(wú)實(shí)際交付可能是指開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不具備繼續(xù)修建房屋的條件，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)面臨破產(chǎn)或者被有關(guān)部門(mén)宣告破產(chǎn)。

第三，商品房消費(fèi)者已支付全部?jī)r(jià)款，如在一審法庭辯論終結(jié)前實(shí)際支付剩余價(jià)款的，可以適用該規(guī)定。

二、本案中，沈某能否行使價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)?

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》第三條的規(guī)定可知，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。

本案中，沈某以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，符合商品房消費(fèi)者的主體資格認(rèn)定。其購(gòu)房行為并非出于投資或商業(yè)用途，而是為滿足自身居住需求，且已實(shí)際支付 288000元購(gòu)房款，超出合同約定總價(jià)款，屬于已支付全部?jī)r(jià)款的情形。

從 “房屋不能交付” 來(lái)看，沈某與A公司簽訂的合同明確約定了交房時(shí)間，但截至訴訟時(shí)該商品房仍未動(dòng)工建造，并且從未備案。房屋建造尚未啟動(dòng)，開(kāi)發(fā)商自然無(wú)法按照在合理時(shí)間內(nèi)向沈某交付房屋，已構(gòu)成明顯的違約事實(shí)，且這種未動(dòng)工的狀態(tài)直接導(dǎo)致了開(kāi)發(fā)生的房屋交付義務(wù)無(wú)法履行。

因此，無(wú)論是從主體資格的適格性，還是從房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的客觀條件來(lái)看，沈某均滿足行使價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)的法定條件，并且其請(qǐng)求權(quán)應(yīng)依法優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。

律師寄語(yǔ)

樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商逾期交房的的，買(mǎi)房人可以解除購(gòu)房合同并要求開(kāi)發(fā)商退款。法律規(guī)定了退款順序，其中買(mǎi)房人超級(jí)優(yōu)先權(quán)＞承包人工程優(yōu)先受償權(quán)＞銀行抵押權(quán)＞其他普通債權(quán)。

我們也提醒各位讀者，在房產(chǎn)交易時(shí)，務(wù)必細(xì)察條款，慎重決定，在遇到逾期交房、不能交付等困境時(shí)可積極拿起法律的武器捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。