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交了全款、住了房子，卻卡在過戶這一步？當房屋遭遇抵押、查封，購房者該如何維權？今天結合真實案例，為你揭開房產交易背后的法律博弈。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳雨向法院提出三項訴訟請求：

判令甲公司、乙公司協助辦理一號房屋（位于北京市朝陽區）的產權過戶手續；

要求丙銀行注銷一號房屋的抵押登記，并協助辦理產權登記；

要求甲公司、乙公司支付保全保險費 61,218 元 。

陳雨稱，2021 年 2 月 2 日，自己與乙公司簽訂《關于定向開發商品房及車位買賣之協議書》，約定購買乙公司委托甲公司定向開發的一號房屋，總房款 75,982,799 元（部分付至乙公司賬戶，部分付至丁集團賬戶），另有車位款 540,000 元付至乙公司賬戶。同日，三方簽署《關于購買定向開發商品房之補充協議》，明確房屋交付后的權利義務及裝飾裝修款支付方式。

此前，陳雨已按約定支付全部款項，乙公司和丁集團也出具了收據。2020 年 12 月 9 日，甲公司交付房屋，陳雨實際入住。但后續辦理產權登記時，甲公司和乙公司拒不配合。陳雨發現房屋存在抵押登記，雖丙銀行曾出具同意銷售聲明，可房屋仍無法過戶。陳雨認為，自己作為唯一住房的商品房消費者，與甲公司已形成合法買賣關系，有權要求各方履行義務，保障自身權益。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱：認可協助過戶請求，但房屋未過戶是因丙銀行查封，非自身責任，不同意支付保全保險費；

乙公司辯稱：合同有效，已收款，但需解除抵押后才能辦理手續，不同意支付保全保險費；

丙銀行辯稱：陳雨與甲公司無買賣合同關系，未簽正式合同，購房存在過錯，建議中止本案，待執行異議上訴案終審后再審理 。

丁集團未出庭：書面答辯稱房屋已交付，自身與本案無關。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂：2021 年 2 月 2 日，陳雨與乙公司簽購房協議，與乙公司、丁集團簽補充協議，明確房屋價款、支付方式及權利義務 ；

款項支付：2020 年 11 - 12 月，陳雨付清全部房款及車位款，乙公司、丁集團出具收據；

房屋交付：2020 年 12 月 9 日，陳雨簽收房屋交付通知書，實際占有使用房屋；

抵押查封：房屋產權登記在甲公司名下，存在四項抵押（抵押權人為丙銀行），且被法院查封；

執行異議：陳雨在執行異議之訴中，經二審判決獲得對房屋的執行阻卻權 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳雨能否要求甲公司、乙公司協助辦理過戶？

丙銀行是否應注銷抵押登記？

保全保險費應由誰承擔？

（二）法律分析

合同效力與義務主體：

陳雨與乙公司的購房協議合法有效，甲公司作為開發商，雖未直接簽約，但交房行為表明其認可銷售，應與乙公司共同履行過戶義務；

商品房消費者權益：

陳雨名下無其他住房，購房用于居住，且合同具備房屋買賣要素，應認定為商品房消費者，其物權期待權優先于抵押權；

抵押登記與執行阻卻：

丙銀行同意房屋抵押狀態下銷售，視為放棄物上追及權，陳雨已付清房款且無過錯，有權要求注銷抵押；

生效判決已排除對房屋的執行，過戶障礙消除；

費用承擔：保全保險費是陳雨維權的必要支出，應由違約方甲公司、乙公司承擔 。

三、裁判結果

法院判決：

丙銀行于判決生效后 15 日內注銷一號房屋的全部抵押登記；

甲公司、乙公司在抵押注銷后 15 日內協助陳雨辦理過戶；

甲公司、乙公司于判決生效后 15 日內向陳雨支付保全保險費 61,218 元 。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

查清產權狀況：簽約前查詢房屋抵押、查封信息，避免陷入糾紛；

保留交易證據：保存付款憑證、合同、溝通記錄，為維權提供依據；

善用法律保護：若符合商品房消費者條件，可主張優先保護物權期待權 。

（二）企業經營警示

規范交易流程：開發商應確保房屋權屬清晰，及時履行過戶義務；

明確權責關系：關聯企業間交易安排不得損害購房者權益 。

（三）金融機構提示

謹慎同意銷售：抵押房屋銷售時，需明確抵押權效力范圍，避免權益受損；

配合后續手續：應按約定配合注銷抵押，保障交易順利完成 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）