最高法院：如何理解“買受人名下唯一住房”？

應一并考慮買受人、實行夫妻共同財產制的配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房

閱讀提示：

商品房買受人名下僅有唯一居住用房，可以排除強制執行。應如何理解此處的“買受人”與“唯一住房”？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高法院處理的執行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

應一并考慮買受人、實行夫妻共同財產制的配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。

案件簡介：

1.2005年3月3日，趙某與劉某春婚姻關系存續期間，劉某春繼承某1房屋。二人將某1房屋協議轉讓給某案外人，但房屋產權仍登記在趙某、劉某春名下。

2.2015年11月2日，潤紅公司（甲方）與趙某、劉某春（乙方）簽訂《商品房購銷合同》，約定購買案涉某2房屋。

3.2019年6月14日，因長青公司對潤紅公司享有建設工程價款優先權，云南高院執行裁定查封案涉某2房屋，后因趙某、劉某春執行異議，云南高院裁定停止執行案涉房屋。長青公司不服執行裁定，向云南高院提起申請執行人執行異議之訴，要求實現建設工程價款優先權。

4.云南高院經審查發現趙某、劉某春名下登記有某1房屋，認為一般買受人的權利不能對抗建設工程價款優先權，一審判決準予執行案涉房屋。趙某、劉某春不服一審判決，主張案涉房屋系二人用于居住的唯一住房，上訴至最高法院。

5.2021年6月9日，最高法院認定案涉房屋不是二人唯一居住用房，二審判決駁回二人上訴請求，維持原判。

爭議焦點：

趙某、劉某春對案涉房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益？

裁判要點：

一、根據《執行異議和復議規定》審查時，需要比較執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位。

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十七條規定，“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”第二十八條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第二十八條和第二十九條分別規定了案外人的“物權期待權”和“消費者生存權”成立的條件，但對上述第二十七條“除外”具體指向，需要比較執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位，此為執行異議之訴的本質所在。

二、“消費者生存權”最優，工程價款優先受償權次之，“物權期待權”優先于普通債權，但劣后于工程價款優先受償權及擔保物權等。

最高法院認為，本案所涉實體權利優先順位而言，“消費者生存權”最優，工程價款優先受償權次之，“物權期待權”被賦予“物權”名義，但其畢竟不是既得的物權，本質上仍屬于債權請求權，故雖優先于普通債權，但應劣后于工程價款優先受償權及擔保物權等。也就是說，《執行異議和復議規定》第二十七條規定的“除外”內容包括第二十九條，但不包括第二十八條。本案中，根據生效判決確認長青公司對案涉房屋享有建設工程價款優先受償權，故趙某、劉某春主張以《執行異議和復議規定》第二十八條規定排除長青公司債權執行的請求，本院不予支持。

三、本案不得以“商品房買受人名下唯一居住用房”排除執行。

（一）商品房買受人、實行夫妻共同財產制的配偶一方及未成年子女三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。

最高法院認為，如前所述，《執行異議和復議規定》第二十九條規定是基于對“消費者生存權”優先保護所作的例外規定，故對該條第二項關于“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的情形中的“買受人名下”應當做寬泛的理解，將買受人、實行夫妻共同財產制的配偶一方以及未成年子女作一并考慮。只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。

（二）劉某春在與趙某婚姻關系存續期間受讓取得其他房屋，該房屋能夠滿足二人生活居住需求，故二人無權排除執行。

最高法院認為，本案中，雖然趙某、劉某春主張將其名下位于威信縣㎡的房屋對外轉讓，但劉某春在與趙某婚姻關系存續期間受讓取得位于威信縣扎西鎮扎西街89號附1號房屋的所有權，趙某、劉某春提供的戶口簿顯示雙方的戶籍均登記在該房屋地址，同時該房屋面積為410.40平方米，能夠滿足趙某、劉某春生活居住需求，故趙某、劉某春不符合《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定的情形，其以此排除長青公司債權執行的請求，本院不予支持。基于趙某、劉某春不符合《執行異議和復議規定》第二十九條第二項規定的情形，故對其是否符合該條款規定的其他情形，本院不再評述。

綜上，最高法院認為二人無權排除執行，二審判決駁回上訴，維持原判。

案例來源：

《趙某、劉某春等申請執行人執行異議之訴民事二審民事判決書》[案號：最高人民法院(2021)最高法民終604號]

實戰指南：

要理解本案中最高法院的裁判觀點，并從中歸納實務經驗，可以拆分為以下幾個問題：

一、商品房買受人就標的不動產提出異議時，應當如何適用法律規定？

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十八條和第二十九條分別就買受人對登記在被執行人名下不動產、登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形作出了規定。但是，如果被執行人是房地產企業，被執行的不動產為登記在其名下的商品房，同時符合“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，此時兩條的適用可能發生競合。對此，商品房買受人首先需要確定依據哪一條主張權利？而這一問題就進而涉及到判斷不同類型權利的效力順位。

二、如何確定執行標的物上存在的不同類型權利的效力順位？

根據最高法院的觀點，“消費者生存權”最優，工程價款優先受償權次之，“物權期待權”優先于普通債權，但劣后于工程價款優先受償權及擔保物權等。據此，如果商品房買受人能夠滿足《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十九條所規定的要件，其消費生存權將得到最優先的保護。

三、如何理解“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”？

在《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十九條中，第二款規定尤其值得商品房買受人注意，此處的“買受人名下唯一住房”不僅包括買受人本身，也包括配偶一方及未成年子女，只要三者之一名下有房屋，即可視為已有居住用房。此時，買受人主張“消費者生存權”的，可能無法得到法院支持。

綜上，雖然消費者生存權確實可謂商品房買受人排除執行的“殺手锏”，但其適用同樣有嚴格條件，建議商品房買受人首先確認自己名下、相關人名下房產狀況，并確定申請執行人申請執行的具體權利依據。

法律規定：

1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十八條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

2.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十九條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

1.建設工程價款優先受償權、商品房消費者的生存權足以對抗案外人的擔保物權等優先受償權。

案例1：《平某琴、中國某某股份有限公司建甌市支行等申請執行人執行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法民申3767號]

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”本案中，平某某申請排除某某支行對抵押物的強制執行，需舉證證明其符合《執行異議和復議規定》第二十七條規定的除外情形。根據現行法律和司法解釋規定，《執行異議和復議規定》第二十七條規定的除外情形，主要是指建設工程價款優先受償權，以及《執行異議和復議規定》第二十九條規定的商品房消費者的生存權。平某某未舉證證明其符合第二十九條“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”等要件，即根據在案證據，平某某不符合《執行異議和復議規定》第二十九條之規定。平某某稱某某支行惡意設立抵押，但未提供充分證據予以證明，不予采信。

2.商品房消費者對于唯一居住用房的交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

案例2：《華鑫國際信托有限公司、楊洋等案外人執行異議之訴民事二審民事判決書》[案號：最高人民法院(2023)最高法民終344號]

最高法院認為，參照《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》第二條關于“商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定”之精神，2014年6月12日前楊某陸續總計支付20萬元，超過了合同約定總價款332581元的百分之五十，符合《執行異議和復議規定》第二十九條第（三項）規定。

背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在執行、合伙業務、擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究合伙業務、擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在合伙業務、擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章。同時，李營營律師辦理多件大額執行、合伙業務、擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕合伙業務、知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉合伙業務、知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。