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最近，香港地產(chǎn)巨頭新世界發(fā)展深陷債務(wù)危機(jī)，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

作為曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)巨擘，新世界發(fā)展的困境不僅是自身的挑戰(zhàn)，更折射出整個(gè)行業(yè)的巨大變革。

新世界發(fā)展由“珠寶大王”鄭裕彤于1970年創(chuàng)立，憑借獨(dú)到的商業(yè)眼光和穩(wěn)健的經(jīng)營策略，在香港房地產(chǎn)市場占據(jù)重要地位，與新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)以及長和并稱為香港四大家族。

然而，時(shí)過境遷，如今的新世界發(fā)展卻站在了債務(wù)危機(jī)的懸崖邊緣。

2025年5月，新世界發(fā)展宣布延遲支付四只永續(xù)債共34億美元的利息7720萬美元，盡管尚未觸發(fā)違約，但這一消息如同一顆重磅炸彈，瞬間引發(fā)資本市場的恐慌。

據(jù)披露，截至2024年底，公司綜合債務(wù)凈額約為1246.3億港元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)57.5%，一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)322億港元，而賬上現(xiàn)金僅218.58億港元，償債缺口巨大。

為了應(yīng)對危機(jī)，公司急需完成一筆高達(dá)875億港元的再融資協(xié)議，然而這一過程充滿坎坷，涉及超過50家貸款銀行的書面承諾，其難度可想而知。

在這場危機(jī)背后，不得不提到新世界發(fā)展的接班人鄭志剛。

鄭志剛作為鄭裕彤的長孫，哈佛大學(xué)畢業(yè)，曾被寄予厚望。他在2017年逐步接棒家族企業(yè)，展現(xiàn)出了強(qiáng)烈的進(jìn)取精神和創(chuàng)新意識。

鄭志剛打破傳統(tǒng)商業(yè)模式，創(chuàng)立了融合“藝術(shù)·人文·自然”三大核心元素的K11品牌，并將其迅速擴(kuò)張至38座，試圖打造全新的商業(yè)藝術(shù)帝國。

他還積極在內(nèi)地市場布局，頻繁拿地，試圖抓住內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展機(jī)遇。

鄭志剛的這些努力并沒有帶來預(yù)期的回報(bào)。

K11商場雖然在品牌形象上取得了一定成功，成為許多年輕人的打卡地，但在商業(yè)運(yùn)營上卻面臨困境，不少商場出租率不理想，甚至出現(xiàn)虧損。

內(nèi)地市場的激進(jìn)拿地策略也在市場下行的背景下成為沉重負(fù)擔(dān)，公司凈負(fù)債率飆升，財(cái)務(wù)狀況日益惡化。

在2024年，新世界發(fā)展錄得約196.83億港元的股東應(yīng)占虧損，創(chuàng)歷史新高。

一時(shí)間，鄭志剛成為眾矢之的，被吐槽“不怕富二代玩樂，就怕富二代努力”。

有人認(rèn)為，他的激進(jìn)策略是導(dǎo)致新世界發(fā)展陷入困境的主因。但事實(shí)真的如此嗎？

從更深層次來看，新世界發(fā)展的困境并非鄭志剛一人之過，而是整個(gè)時(shí)代變革的結(jié)果。

過去幾十年，房地產(chǎn)行業(yè)享受了高速發(fā)展的紅利，成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、人口結(jié)構(gòu)的變化以及政策導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去。

如今，市場需求逐漸飽和，調(diào)控政策持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

在這樣的大背景下，即使鄭志剛采取更為保守的策略，新世界發(fā)展或許也難以獨(dú)善其身。

曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)新的市場環(huán)境，單純依靠大規(guī)模開發(fā)和銷售的增長模式已經(jīng)走到盡頭。

新世界發(fā)展的危機(jī)，是整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型陣痛的一個(gè)縮影。

而對于新世界發(fā)展這樣的企業(yè)而言，“大船難轉(zhuǎn)彎”的困境尤為明顯。

其重資產(chǎn)運(yùn)營模式背后，牽扯著土地供應(yīng)商、建筑承包商、金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)合作伙伴等復(fù)雜的利益鏈條，每一個(gè)決策都需要權(quán)衡多方利益，轉(zhuǎn)型之路舉步維艱。

即便鄭志剛意識到行業(yè)變革的趨勢，想要徹底轉(zhuǎn)型，也絕非一朝一夕之功。

若非要對其進(jìn)行“吐槽”，或許可以說他未能徹底跳出傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的框架，沒有果斷切入人工智能、機(jī)器人等全新賽道。

但平心而論，這并不能完全歸咎于他的眼光局限——畢竟，時(shí)代的浪潮奔涌向前，行業(yè)格局的劇變往往超出個(gè)體的預(yù)判能力。

當(dāng)人工智能、機(jī)器人等新興產(chǎn)業(yè)嶄露頭角時(shí)，新世界發(fā)展龐大的資產(chǎn)體系和固有商業(yè)模式，已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)向全新賽道的快速切換。

當(dāng)然面對困境，新世界發(fā)展也在積極尋求出路。

公司一方面加快資產(chǎn)盤活，出售香港及內(nèi)地的部分寫字樓等資產(chǎn)，以回籠資金；另一方面，也在努力調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，探索多元化發(fā)展的路徑。

這一系列舉措能否帶領(lǐng)新世界發(fā)展走出困境，還有待時(shí)間的檢驗(yàn)。

新世界發(fā)展爆雷事件為我們敲響了警鐘：在時(shí)代的浪潮中，企業(yè)必須緊跟市場變化，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，才能在激烈的競爭中立于不敗之地。

富二代的努力固然值得肯定，但更重要的是，要順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展趨勢，找到新的增長點(diǎn)。

對于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，這也是一個(gè)重新審視自身定位，加速轉(zhuǎn)型升級的契機(jī)。

只有如此，才能在新的時(shí)代背景下，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。