海南以后會不會出現像當年香港那樣的投資機遇啊？要不要提前在島上布局房地產呢？要是你有這種想法，我勸你還是別想了，早點歇著吧。

今天沒辦法說得太直白，但會給大家一個特別實用的分析框架。等大家聽完，對海南的發(fā)展前景應該就能有自己的判斷了。

大家對海南自貿區(qū)的期望，無非是希望它能成為下一個離岸金融中心，或者是國際航運貿易中心。那這兩個期望未來能不能實現呢？咱們分開來解讀。

先說說國際金融中心。要是想建成一個能和香港、新加坡、倫敦媲美的國際金融中心，這個地方起碼得具備哪些條件呢？我個人覺得至少有5點是最低要求了。

第一點，這個地方得有國際認可的普通法體系，也就是common law，不能像咱們內地現在這樣實行大陸法體系，也就是civil law。普通法和大陸法的區(qū)別，大家可以自己去查資料。

很明顯，目前世界上那些國際金融中心，像倫敦、紐約、新加坡，還有迪拜，實行的都是普通法。為啥呢？

因為普通法判決不是法官自己隨意解釋的，得遵循以前的先例。比如說之前有類似的糾紛案件，當時怎么判，現在就得怎么判。

所以普通法官司的可預測性比大陸法強，更具確定性。國際資本天生就討厭風險，討厭不確定性，這就是為啥資本都愛往新加坡這些地方流，財富放那兒能得到更好的保護。

第二點，這個地方的貨幣得能自由兌換，自由出入不受限制，不能像現在這樣，每年還設置個幾萬美金的限制。

第三點也挺重要的，當地居民最好都能熟練用英語交流。你想，都打著“國際”的招牌，結果老外過來，辦個事還得連比劃帶猜的，這不跟你家旁邊的什么“麗金國際公寓”沒啥區(qū)別嘛？

第四點，當地得有歷史悠久且成熟的金融機構。就像香港，很多銀行、保險公司在那兒提供服務都上百年了，配套基礎設施相當完善。

最后第五點，我不太方便多講，就是所有國際金融中心在某方面都比較open，這一點大家自己體會哈。以上這5點，海南能不能實現，咱們就等著瞧吧。

再說說國際航運中心或者貿易中心。海南能不能成為國際海運的貿易中樞，成為咱們國家對外貿易的新大門呢？我覺得至少得滿足下面三點。

第一個點，海南想成為航運中心，可不是光挨著海就行，得有優(yōu)質的深水港口。很多大型集裝箱貨輪或者超大型游輪，吃水深度一般得15到20米，這就要求航道水深得超過這個數。海南雖然四面環(huán)海，海灘很美，但大多處在淺水大陸架，水不夠深，也就適合當個度假的地方。目前海南就儋州的洋浦港能滿足這個標準。

第二點，你看那些能成為航運中心的地方，幾乎都扼守著國際重要交通樞紐，是人才、信息和貨物交流最密集、最頻繁的地方。像馬六甲海峽就是海運必經之地。海南的地理位置就有點尷尬了，國外海上運輸不一定要經過它，國內其他省市跟海南交流也不多。

畢竟海南孤懸在大海上，和大陸隔海相望。要是深圳搞出個科技創(chuàng)新熱點或者新商業(yè)模式，我相信杭州、廣州馬上就跟上了，人才和信息很快就能交流傳遞，但不一定能馬上傳到海南。

至于第三點，也是最重要的一點，海南本土制造業(yè)怎么樣呢？基本上所有航運和貿易中心，都是從強大的本地制造業(yè)發(fā)展起來的。像珠三角有富士康、華為、比亞迪，長三角有義烏，釜山有現代和三星，都是先有了強大的制造業(yè)，才成為貿易和航運中心的。可海南之前主要產業(yè)是啥？是旅游業(yè)和農業(yè)。

說完這些，大家對海南自貿區(qū)的未來心里應該都有數了。最后，給那些想去海南投資房產的朋友一點誠懇建議，不妨先去了解一下歷史。

海南歷史上有過三次房價飛漲，結果后來無一例外都跌回原樣。
第一次是1998年海南泡沫破裂，房價低迷了將近10年。
第二次是2009年，上面提出要把海南打造成國際旅游島，隨后大量炒房客涌入海南，把度假房產價格炒高了，但2011年又跌回去了。
第三次是2020年提出自貿港概念后，海南房價又漲起來了，可最后還是老樣子，2022年以后大幅下跌。所以說，投資布局可別被熱點牽著鼻子走，得有自己的一套邏輯框架來判斷。