去年,上海的豪宅在新房豪宅的沖擊下,就已經(jīng)出現(xiàn)了一輪暴跌。
本以為隨著新房供應(yīng)的放緩,豪宅將會(huì)止跌。
但是最近我們發(fā)現(xiàn),隨著新房的持續(xù)供應(yīng)、地王的持續(xù)出現(xiàn);
一批在去年第一輪下跌之后,看起來相對(duì)堅(jiān)挺的板塊和社區(qū),價(jià)格也開始出現(xiàn)了下跌。
上海二手豪宅,到底什么時(shí)候,才能走出寒冬?
本輪暴跌最為典型的案例板塊,就是黃浦的董家渡板塊。
作為黃浦區(qū)成片開發(fā)、有濱江概念的富人區(qū),董家渡之前一直還是比較堅(jiān)挺的。
去年那輪豪宅下跌行情中,除了房齡過于老的綠城黃浦灣一期,其他社區(qū)的跌幅并不夸張。
像外灘壹號(hào)院、綠城黃浦灣二期三期,當(dāng)時(shí)基本都是22萬-25萬的掛牌價(jià),最低也很難低于20萬。
黃浦灣的一期暴跌也是情有可原。
作為2009-2010年開發(fā)的樓盤,黃浦灣一期雖然外立面看起來還是很現(xiàn)先進(jìn);
但是畢竟15年房齡美人遲暮,內(nèi)部紅木風(fēng)格的裝修風(fēng)格的確也是有些“老氣”。
因此早在去年,黃浦灣一期低樓層的無江景戶型就已經(jīng)出現(xiàn)了12-13萬的成交價(jià)。
而綠城黃浦灣二期、三期都是到今天也不過時(shí)的淺色系、落地窗裝修,因此其主流掛牌價(jià)、成交價(jià)一直比較堅(jiān)挺,基本都是在20萬以上。
但是最近,連二期三期也開始暴跌了。
前幾天,綠城黃浦灣二期最新成交一套房源5號(hào)樓9樓233平的房源,總價(jià)僅以3980萬成交,單價(jià)僅16.8萬每平。
這個(gè)水平,已經(jīng)低于黃浦區(qū)新房17w+的價(jià)格水準(zhǔn)。
而據(jù)我們了解,即便是小區(qū)內(nèi)的樓王7號(hào)樓,中間樓層邊套目前都有房東在20萬以內(nèi)的價(jià)格可以談。
而之前,即便是7號(hào)樓低區(qū)中間套的小戶型,單價(jià)都在25萬左右,真的是令人唏噓。
像隔壁的外灘壹號(hào)院,曾經(jīng)也是房價(jià)領(lǐng)漲的代表,290平的四房戶型一度掛牌價(jià)接近8000萬。
最近的行情也是同樣:
同戶型,有兩套在掛牌在6000萬以內(nèi),且房東都非常誠意,價(jià)格還可以談。
而即便是相比于最高點(diǎn)的價(jià)格已經(jīng)非常實(shí)惠——
但是實(shí)際上真正在談價(jià)的客戶基本一組都沒有,繼續(xù)降價(jià)基本已經(jīng)成了必然趨勢(shì)。
而繼續(xù)下跌,基本也就是要跌到新房價(jià)格之下,恐怕才能成交。
更慘的,就是隔壁的華潤外灘九里。
之前華潤外灘九里就已經(jīng)出現(xiàn)了暴跌,但是暴跌的房源大多數(shù)都是腰線層、小戶型。
但是最新的鬼故事就是:
已經(jīng)有大量的房源單價(jià)到了13萬上下,連楊浦和閘北的新房都打不過了。
這個(gè)單價(jià)甚至連隔壁的中產(chǎn)社區(qū)上海灘花園都比不過了。
董家渡可能還不算頂級(jí)富人區(qū),那么我再擴(kuò)大一下范圍,來到宇宙中心新天地。
之前即便是房價(jià)下跌,新天地的翠湖四期依然是上海樓市標(biāo)桿,前排大戶型依然是25萬以上單價(jià)。
但是本次我去看房,新天地的前排中區(qū)296戶型,實(shí)際的掛牌價(jià)都已經(jīng)跌到了6900w+,價(jià)格還能談,單價(jià)只能說比普通豪宅高一點(diǎn)。
而新天地的老牌豪宅華府天地,一層一戶的450平高區(qū)大平層,之前動(dòng)輒要1.2-1.5億,最新的掛牌價(jià)也已經(jīng)低到了9000萬以內(nèi)。
挨著新天地,實(shí)際屬于老西門板塊的次新房復(fù)興瓏御,二期樓王位置的大平層,也已經(jīng)跌到了17w+的水平。
其他成熟豪宅區(qū)的最新暴跌案例也有,比如陸家嘴的頂級(jí)豪宅中糧海景壹號(hào),最近的法拍成交價(jià)也只有22萬每平。
相比于目前實(shí)際掛牌30萬但是賣不掉的同社區(qū)房源,這套房子的成交其實(shí)也是直接明牌:
30萬的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了,再不降價(jià),后面更賣不掉了。
我們?nèi)ツ昃屯莆姆治鲞^,跌得比較兇的上海豪宅,主要是兩類。
第一類是不成片豪宅。
在黃浦成片開發(fā)、打造成片富人區(qū)的時(shí)代,所有的不成片豪宅地段都在一定程度上降級(jí)了。
比如梧桐區(qū)里面的嘉御庭(單價(jià)22萬-16.8萬)、凱德茂名公館(單價(jià)33.5萬-18.8萬)、老靜安嘉天匯(單價(jià)25萬-17萬)等社區(qū),去年價(jià)格都出現(xiàn)了大幅度的下降。
第二類自然是老牌豪宅們,或者更干脆的說,就是產(chǎn)品有點(diǎn)被淘汰的老豪宅社區(qū)。
現(xiàn)在這批新房大多都是至少全鋁板外立面,很多都是全幕墻的配置,轉(zhuǎn)角窗已經(jīng)都不新鮮。
在建的外灘壹號(hào)院二期
這種情況下,早年的一些豪宅的產(chǎn)品力就跟不上了。
比如百匯園一期、世茂濱江花園等小區(qū),戶型啊、外立面啊、社區(qū)物業(yè)服務(wù)等等都不太能跟上時(shí)代了;
小區(qū)的產(chǎn)品定位也是大戶型、小戶型都有,也就是所謂的圈層不純粹,價(jià)格自然下去的厲害。
此外,市區(qū)跌得比較慘的豪宅還有一類,就是其稀缺性被取代的。
最典型的就是萬科翡翠濱江一期這種江景被遮擋的社區(qū),稀缺性消失自然是暴跌,因此這項(xiàng)目在年初我們盤點(diǎn)的跌幅排行榜里榮膺榜首。
但是說到這大家都應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了,這幾點(diǎn),無論是新天地、董家渡、還是陸家嘴幾乎都沒有完全踩雷。
第一,作為正在主力開發(fā)的新天地-豫園/老西門-董家渡-陸家嘴,這個(gè)全國第一富人區(qū)內(nèi)部的社區(qū),這些房子都符合符合今天第一梯隊(duì)、成片富人區(qū)的標(biāo)準(zhǔn);
第二,上文舉例的社區(qū)都是純粹的豪宅定位和品質(zhì),大部分(除了華府)房齡也不算老,最早也是10年左右,主流都是15-20年之間建造的社區(qū),并不存在完全被產(chǎn)品淘汰的概念。
第三,這些片區(qū)都沒有失去自己的稀缺資源,不存在萬科翡翠濱江的情況。
而從供應(yīng)側(cè)來看,今年的新房豪宅供應(yīng)雖然在持續(xù),但是并沒有去年的體量那么大;
那么為什么近期,這些豪宅開始了新一輪暴跌了?
今年豪宅的暴跌,主要是三點(diǎn)原因。
第一,新房對(duì)市場(chǎng)的影響、二手的普遍下跌對(duì)于樓市是公平的——
只是豪宅的業(yè)主心態(tài)更好,價(jià)格僵持的時(shí)更長,因此才造成了豪宅相對(duì)抗跌的假象。
去年豪宅的下跌轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是:
新房豪宅大量供應(yīng)、節(jié)氣入夏市場(chǎng)上幾乎無二手買家看房、市場(chǎng)上某幾套房源價(jià)格突然暴降,直接帶崩了那一輪二手豪宅的行情。
相對(duì)來說,黃浦區(qū)這種成片豪宅區(qū)內(nèi)的豪宅是相對(duì)于那些分散式豪宅、大房齡豪宅地段更好、品質(zhì)更好,也就是更加抗跌的。
但是抗跌不是不跌,只是相對(duì)堅(jiān)持的久一點(diǎn)罷了。
比如新天地的華府天地就非常典型,圈層純粹、定位高端、外立面依然光潔——
但是房齡的確是太老了。
進(jìn)去會(huì)有一種老牌五星級(jí)酒店的感覺,和今天主流的豪宅風(fēng)格的確不像同時(shí)代產(chǎn)物。
而新房玻璃幕墻為主的產(chǎn)品體系,的沖擊對(duì)大家都是公平的,即便是綠城黃浦灣都受到了影響,何況翠湖四期、外灘壹號(hào)院、外灘九里等典型上一代設(shè)計(jì)理念的社區(qū)。
因此,今年隨著節(jié)氣再次入夏,這些曾經(jīng)相對(duì)堅(jiān)挺的豪宅也扛不住了,價(jià)格開始了“補(bǔ)跌”。
第二,新的地王逐漸出現(xiàn),徐匯濱江、北外灘等地區(qū)都開始了豪宅化路線,讓房東和買家的預(yù)期都變了:
后面的競爭對(duì)手可能會(huì)越來越多,新的產(chǎn)品可能會(huì)越來越多。
之前豪宅房東心態(tài)好,是因?yàn)榇蠹移毡槎加X得舊改不會(huì)繼續(xù)持續(xù)、風(fēng)貌別墅地段都一般、新開發(fā)的片區(qū)很多地方也造不了豪宅。
但是如今,連四川北路這些二流地段都開始舊改了、連東安地塊這種曾經(jīng)徐匯濱江二流地塊都開始造300平大平層了(下圖),連衡山路都出現(xiàn)風(fēng)貌別墅了——
市區(qū)的豪宅格局注定是要重塑的,買家和賣家都有了這個(gè)預(yù)期。
賣家慌了開始降價(jià),買家愿意再等等看,二手豪宅自然要開啟新一輪降價(jià)潮。
結(jié)語
最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是第三點(diǎn):
大家過分高估了有錢人的購買力和數(shù)量,上海的富人也不夠用了。
我們看到太多組掛牌房源的房東,都是買好了新的豪宅——也就是去年開始大量上市的新房,如今在想辦法賣掉手里的房子回籠資金。
的確,富人資金更加寬裕,頂級(jí)富豪可以擁有幾十套豪宅——
但是大部分達(dá)到普通人財(cái)富自由標(biāo)準(zhǔn)的富人(a9),家里面的自住大面積豪宅也就是1-2套。
寬裕的資金能讓他們換房先買后賣,但不代表能一直拿住不需要現(xiàn)金。
在之前的文章上海樓市,將迎來全面洗牌中我們就提到過一組數(shù)據(jù):
截止到目前為止,上海的頂級(jí)富豪家庭總數(shù)(資產(chǎn)過億的),其實(shí)是在下降的。
這種情況下,豪宅的更新迭代、大洗牌是必然趨勢(shì),豪宅的下跌態(tài)勢(shì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到終局。
當(dāng)然,隨著新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化,我們也發(fā)現(xiàn)部分豪宅開始回暖,尤其是那些門檻型豪宅。
即便是當(dāng)下部分豪宅暴跌,但是實(shí)際上其市場(chǎng)站位可能是被過分低估了——
實(shí)際上等新房供應(yīng)結(jié)束并且交房之后,這些社區(qū)仍然是第一梯隊(duì),價(jià)格還會(huì)漲回去,這就出現(xiàn)了撿漏的機(jī)會(huì)。
而豪宅的下跌也會(huì)帶來另一重影響,也就是整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)值重估——
畢竟當(dāng)豪宅跌到比很多中產(chǎn)新房都便宜的時(shí)候,那么一些新房、高價(jià)二手次新的風(fēng)險(xiǎn)就非常大了。
篇幅有限,具體問題我們后續(xù)會(huì)繼續(xù)推文分析。
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