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農村房屋買賣，二十年后賣房人反悔要求收回，合同是否有效？買賣雙方又該如何承擔責任？這起案例將為你揭開農村房屋交易背后的法律邏輯。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告孫強向法院提出訴訟請求：

判令自己與陳輝于2004 年 2 月 24 日簽訂的《購房協議書》無效；

判令陳輝將位于某村的一號房屋返還；

訴訟費用由陳輝承擔。

孫強稱自己是某村村民，2004 年 2 月 24 日，將名下一號房屋出售給非本村村民陳輝。依據《中華人民共和國土地管理法》規定，宅基地屬農民集體所有，陳輝非本村集體成員，根據《民法典》，違反法律強制性規定的民事法律行為無效，故訴請法院判決支持訴求。

（二）被告的抗辯與反訴主張

陳輝辯稱：

本案已超訴訟時效，應駁回孫強起訴；

案件應適用《中華人民共和國合同法》；

購房協議有效，即便無效也只是部分無效，協議經村委會主任及委員見證擔保，是雙方真實合意；

若協議無效，孫強應負全責，其應返還12000 元購房款，并賠償自己信賴利益損失、區位補償價等共計 1981052 元；

訴訟費及反訴相關費用應由孫強承擔。

孫強則不同意反訴請求，認為陳輝要求退還購房款，應同時返還房屋；損失賠償應依雙方過錯比例，且協議無效因法律規定，自己無過錯，即便有，雙方也應同等擔責，部分訴求無依據應駁回。

（三）法院查明的關鍵事實

合同簽訂與履行：2004 年 2 月 24 日，孫強與陳輝簽訂《購房協議書》，約定孫強以 12000 元將一號房屋售予陳輝，陳輝付款后，孫強交付房屋，協議有見證人和擔保人簽字 。

身份與證據情況：孫強提交證明和戶口頁，顯示其為非農業家庭戶；陳輝認可證據真實性，但不認可證明目的，并提交房屋現狀照片，孫強對照片真實性存疑。

評估結果：經陳輝申請，法院委托乙公司評估，報告顯示宅基地面積290.46 平方米，房屋建筑面積 266.49 平方米，評估總價 1685132 元，其中宅基地區位補償價 1271845 元，房屋重置及裝修附屬物價值 413287 元 。孫強對區位補償價有異議，陳輝無異議。

房屋變動情況：雙方確認買賣時正房三間、東邊一間廂房，2016 年廂房坍塌后，陳輝拆除重建，保留正房主體并裝修 。陳輝買房時是非農業戶口，非本村城鎮居民，300000 元信賴利益損失為自行酌定。

二、案件分析

（一）爭議焦點

《購房協議書》是否有效，是否受訴訟時效限制？

合同無效后，房屋返還與損失賠償責任如何劃分？

（二）法律分析

合同效力與訴訟時效：根據法律適用規定，本案適用民法典施行前的法律。因陳輝非本村村民，宅基地使用權具有身份屬性，協議違反法律強制性規定，應認定無效。且主張合同無效非債權請求權，不受訴訟時效限制，故陳輝關于訴訟時效的抗辯不成立。

責任承擔認定：合同無效后，財產應返還，有過錯方賠償損失。孫強明知房屋禁止流轉仍出售，多年后又主張無效，違反誠信原則，應承擔主要責任；陳輝購房時未盡審慎義務，負次要責任。

損失賠償依據：參考評估報告，結合房屋土地市場價格、拆遷政策等因素，房屋重置成新價及裝修附屬物價值合理，予以支持；區位補償價雖孫強不認可，但未舉證反駁，酌情支持；已支持房屋相關價值，不再支持返還購房款；陳輝未證明其他信賴利益損失，該項訴求不成立。

三、裁判結果

法院判決：

孫強與陳輝于2004 年 2 月 24 日簽訂的《購房協議書》無效；

陳輝于判決生效之日起三十日內將一號房屋騰退返還孫強；

孫強于判決生效之日起十日內賠償陳輝經濟損失（區位補償價890000 元、房屋重置成新價及裝修附屬物重置成新價 409207 元），共計 1299207 元。

此判決明確了合同效力，平衡了雙方權益，規范了農村房屋買賣糾紛的處理。

四、案件啟示

（一）購房者風險警示

嚴守政策紅線：非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，合同必然無效，面臨錢房兩失風險，切勿抱有僥幸心理。

謹慎購房決策：購房前充分了解政策法規，核實房屋產權性質和交易合法性，避免經濟損失。

（二）售房者與糾紛處理建議

秉持誠信原則：售房時如實告知風險，避免因利益誘惑事后反悔，否則將承擔主要賠償責任。

依法解決糾紛：發生爭議優先協商，協商不成及時咨詢律師，通過法律途徑合理解決，維護自身合法權益。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）